Thema transformatie 2021: Financiering transformatie als speerpunt bij ABN Amro

Voor Claire van Staaij was het niet haar gedroomde debuut bij ABN Amro als sector banker vastgoed. Ze heeft door corona nog niet live kunnen kennismaken met haar collega’s. Voor het interview samen met sector directeur Erik Steinmaier hebben we wel als troost bijna het gehele hoofdkantoor van de bank ter beschikking.
Steinmaier is blij met de overstap van Van Staaij. Het komt niet zo vaak voor dat de grote drie – ING, Rabo en ABN Amro – personeel van elkaar overnemen. Van Staaij is al ruim 28 jaar werkzaam in asset management, portfoliomanagement en corporate real estate. Een groot deel van deze tijd heeft ze bij ING doorgebracht.

Verduurzaming
Een van haar speerpunten is verduurzaming. Ze is voorzitter van de adviesgroep Breaam NL In-Use bij de Dutch Green Building Council (zie kader). Dat past ook bij de ambities van Steinmaier met de bank: de portefeuille vastgoed moet verder verduurzamen: niet alleen kantoren, die verplicht energielabel C of beter moeten hebben, maar ook retail, logistiek en woningen.
Van Staaij: ‘Ik denk dat er veel ten goede kan veranderen wanneer bij taxaties de duurzame investeringen ook echt zichtbaar worden in de waarde. Taxateurs kunnen daar echt nog een stap maken. Dat zie ik als mijn eerste speerpunt.’
Voor Steinmaier is het van belang iemand te hebben die de transitie in Nederland kan versnellen. Om in te spelen op de toekomst zullen overtollige winkelruimtes moeten worden getransformeerd, soms naar woningen, maar ook soms naar kantoren of andere functies. ‘In de binnensteden ontstaan nu meer gaten. Daar moet je op inspelen. Voor een transformatie heb je een gemeente nodig die de belegger/gebruiker ondersteunt met de wijziging van bestemmingsplannen en een gebiedsvisie. Eigenlijk moet je voorkomen dat je pandsgewijs moet herbestemmen en transformeren. Om echt succesvol te zijn, zou je een heel gebied onderhanden moeten nemen. Versnipperd eigendom helpt daarbij natuurlijk niet mee. Maar individuele initiatieven geven wel een mooie showcase en zijn belangrijk om van te leren.’

Verbinding tussen mensen
Door corona wordt er versneld nagedacht over herontwikkeling en transformatie, aldus Van Staaij. ‘Dan is vooral het proces van belang. Hoe kom je echt tot een binnenstedelijke herontwikkeling die impact heeft, in plaats van pandsgewijs oplossingen te zoeken die dan niet zijn afgestemd op de directe omgeving? Hier moet alles in worden meegenomen: werken, wonen, winkelen en recreëren. Door ruimte te bieden aan vernieuwende concepten zoals mixed-use en blurring, waarin verschillende asset classes in elkaar overvloeien, kan het centrum weer zorgen voor verbinding tussen de mensen. Winkelgebieden moeten functioneren als een sociale ontmoetingsplek, met voorzieningen die daaraan bijdragen. Alleen dan zullen ze bestand zijn tegen ontwikkelingen in de toekomst. Dat betekent keuzes maken door alle belanghebbenden: beleggers, gemeentes, gebruikers. Het financieel rendement volgt dan zeker het maatschappelijk rendement.’

Meer dan een praatgroep
Gebeurt nu in de retail hetzelfde als met kantoren een tijdje terug? Steinmaier: ‘We hebben als vastgoedsector gezamenlijk hergebruik van kantoren besproken en ook daadwerkelijk gerealiseerd. Dat heeft geleid tot een veel gezondere kantorenmarkt. Natuurlijk moet je oppassen dat het geen praatgroep wordt. Ook wil ik voorkomen dat het beeld ontstaat dat retail verleden tijd is. Het behoud van een gezonde winkelfunctie is mijns inziens juist de sleutel voor succes. Ook is het bij uitstek een thema dat je lokaal en regionaal moet bekijken. Wat in Amsterdam werkt, hoeft niet ook in Assen te werken.’
Moeten banken de lead nemen in dit overleg? Steinmaier: ‘Dat is niet onze rol, maar we zijn wel een partij aan tafel en kunnen meedenken en helpen versnellen. Dat bewijzen de voorbeeldprojecten in Rotterdam, Nijmegen en Assen (zie kaders, red.).’
Uit rapporten van KPMG bleek dat de beschikbaarheid van kapitaal een van de grootste struikelblokken was voor vastgoedontwikkeling. Uit het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL in april bleek dat hier wat verruiming in komt. Hoe kijkt ABN Amro tegen de beschikbaarheid van kapitaal aan? Steinmaier: ‘Onze leningportefeuille past bij de omvang van de bank. We zijn aanvankelijk snel gegroeid. Tien jaar terug stond nog op de cover van PropertyNL: ABN Amro, de nieuwe vastgoedbank. Nu zijn we op sterkte. We kunnen onze klanten goed bedienen en we kunnen ook groeien zonder dat het drukt op onze balans. Dat komt doordat we ook meer doen met cofinanciering. Het is ook onderdeel van de nieuwe strategie van de bank: vastgoed als groeisector. Hierbij zien wij ook kansen in het buitenland, onder andere doordat ABN Amro sterk is als private bank in Europa, maar ook omdat onze bestaande vastgoedklanten internationaler worden.

Stijgende bouwkosten
Dat klinkt als een aantrekkelijk perspectief na corona voor alle internationale partijen, maar zijn er ook zorgen? Van Staaij: ‘Ik voorzie wel problemen door de stijgende bouwkosten, als je ziet wat de materialen en vooral hout nu kost. Dan hebben we nog te maken met stijgende grondprijzen. Een ontwikkelaar maakt dat soms goed door bijvoorbeeld kleinere woningen te bouwen. Voor beleggers en financiers is dan wel de vraag: hoe bestendig zijn die woningen van bijvoorbeeld minder dan 30 m²?’
Steinmaier: ‘Tegelijkertijd verwacht ons Economisch Bureau dat de rente voorlopig nog laag blijft, ondanks het opwaartse effect van de inflatie. De lage rente is bij uitstek aantrekkelijk voor het vastgoed, maar we blijven er natuurlijk nauwlettend naar kijken.’

Herontwikkeling Hudson’s Bay Rotterdam
ABN Amro is samen met Rabobank betrokken bij de financiering van de herontwikkeling van de oude V&D, alias het failliete Hudson’s Bay. Angelo Gordon en Cairn zijn kopers, met Neoo als ontwikkelaar. Het is een project van 26.000 m² bvo. Het gebouw wordt opgesplitst in een supermarkt op niveau –1, retail op de begane grond en daarboven drie verdiepingen met kantoren.

Transformatie V&D Nijmegen
‘Nijmegen laat zien dat grote transformatieprojecten niet alleen in de Randstad plaatsvinden’, aldus Erik Steinmaier. Ontwikkelaar MWPO zal in Nijmegen ook de plint voor de retail behouden, maar hier worden, anders dan in Rotterdam, juist woningen toegevoegd. Het huidige bvo is 21.000 m².

Forum in Assen met lokale ondernemers
‘ABN Amro financiert de transformatie van winkelcentrum Forum in Assen. Ik vind dat een mooi voorbeeld van lokaal ondernemerschap. Assen heeft relatief veel leegstand, maar dat betekent niet dat er niets kan, zo bewijzen Erik Kooistra en Bert Lokken (CP Vastgoed en Vastgoed Groningen BV)’, aldus Claire van Staaij. Ook hier wordt een deel van het centrum voor retail behouden en worden daarnaast appartementen gerealiseerd.

ABN Amro Real Estate Finance
Tien jaar geleden kwam ABN Amro pas als vastgoedfinancier om de hoek kijken. Eerder was het vastgoed van de bank ondergebracht bij Bouwfonds, toen een volledige dochter van de bank, waardoor ABN Amro samen met ING en Rabo indirect wel een top-3 speler was. Met het afstoten van Bouwfonds aan Rabo Real Estate (ontwikkeling) en SNS Real Estate (financiering) moest de bank opnieuw beginnen.
De portefeuille is de afgelopen jaren snel gegroeid naar een kleine € 11 mrd. De brutoleningproductie van de bank zelf is in de afgelopen jaren lager geworden: van € 4109 mln in 2018, naar € 3379 mln in 2019 tot € 2595 in het afgelopen jaar. Daarbij treedt ABN Amro steeds vaker op als arrangeur van syndicaten met andere banken, waardoor het totaal aan leningproductie hoger zal zijn.
In de laatste ABN Amro Strategy Review van 2021 komt vastgoed naar voren als groeisector. Er is daarom ruimte om te groeien in vastgoedfinanciering, ook in het buitenland.

Profiel Erik Steinmaier
Erik Steinmaier studeerde technische bedrijfskunde in Eindhoven en werkte bij Twynstra Gudde en Polynorm voordat hij in 2007 bij ABN Amro ging werken.
Sinds 2010 is hij lid van het managementteam van ABN Amro Real Estate. Hij is sinds 2017 eindverantwoordelijke sectordirecteur met een focus op innovatie en verduurzaming van de portefeuille. Steinmaier is lid van de RICS en de Commissie Zakelijk Vastgoed van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).

Profiel Claire van Staaij
Claire van Staaij is nieuw bij de bank als sector banker vastgoed. Ze studeerde rechten in Utrecht. Van Staaij is ruim 20 jaar werkzaam geweest in asset management en portfolio management, achtereenvolgens bij Jones Lang Lasalle, ING Real Estate Investment Management en CBRE GI. In haar laatste functie was ze 6 jaar werkzaam voor ING Corporate Real Estate, dat het vastgoed van ING Bank wereldwijd coördineert. Van Staaij is lid van de RICS en is drie jaar voorzitter van de vakwerkgroep Breeam In-Use van de Dutch Green Building Council.