In plaats van verstorende ad hoc maatregelen hebben we dringend behoefte aan een integraal plan voor de woningmarkt, vindt columnist Johan Conijn.
Het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting is op het laatste moment onder stoom en kokend water aangenomen. Het amendement van de PVV dat statushouders, ongeacht de situatie waarin ze verkeren, geen urgentieverklaring kunnen krijgen bij het zoeken van woonruimte, heeft veel publiciteit gekregen. En terecht. Al eerder in maart had het College voor de Rechten van de Mens geoordeeld dat dit in strijd is met mensenrechten. Gênant dat dit amendement aangenomen is en vervolgens ook het aangepaste wetsvoorstel zelf.
Minder ingrijpend, maar wel opmerkelijk, is een motie van VVD en NSC over de samenstelling van het woningbouwprogramma. Op regionaal niveau dient minimaal 25% te bestaan uit betaalbare koopwoningen. Er was al geregeld dat het aandeel van de sociale huurwoningen tenminste 30% dient te zijn. Bovendien is met de woningcorporaties afgesproken dat ze (op termijn) 5000 middenhuur woningen zullen realiseren. Voor een woningbouwprogramma dat voor twee derde uit betaalbare woningen dient te bestaan, blijft er dan niet zo veel ruimte meer over voor de middenhuur van beleggers. Bij een landelijk programma van 100.000 woningen zijn dat slechts maximaal 6600 middenhuur woningen per jaar. Om verschillende redenen kun je je afvragen of de woningmarkt hiermee gediend is.
Zo is onduidelijk hoe de koopwoningen betaalbaar gemaakt zouden kunnen worden. Onlangs is wel het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen van start gegaan. Dat fonds maakt gebruik van KoopStart, wat gebaseerd is op een uitgestelde betaling van een deel van de koopprijs. Bij verhuizing van de koper kan het geld weer worden ingezet om de volgende koopwoning betaalbaar te maken. Daarmee is er sprake van een revolverend fonds. Op deze wijze biedt dit fonds de komende vijf jaren de mogelijkheid om met KoopStart in totaal circa 3400 betaalbare koopwoningen mogelijk te maken. Als er in vijf jaar 125.000 betaalbare koopwoningen gerealiseerd zouden moeten worden, is de bijdrage via het fonds minder dan 3%. De motie laat in het midden hoe de overige 97% betaalbaar gemaakt kan worden.
Verder is het aantal betaalbare beleggerswoningen nu wel erg krap bemeten. Al jarenlang heeft een hoger aandeel beleggerswoningen in de woningvoorraad een hoge prioriteit. De Wet betaalbare huur heeft dat een stuk lastiger gemaakt. Niettemin toonden institutionele beleggers animo om meer te gaan bouwen in het middensegment. De IVBN heeft onlangs nog gepleit voor een aandeel van 12% in het bouwprogramma. Nu heeft de politiek met de motie in feite het signaal afgegeven dat middenhuur geen prioriteit meer heeft. De miljarden aan institutioneel kapitaal die voor middenhuur beschikbaar waren, dreigen daarmee in rook op te gaan.
Maar de schade die is aangericht, is groter. Als er de komende jaren meer koopstarters zijn, zal dit een groter verzet opleveren tegen de afschaffing van de hypotheekrente, omdat de koopstarters daarop gerekend zullen hebben. Terwijl we toch echt een keer van die aftrek af zullen moeten. Ambtenaren van het ministerie van Financiën hebben voor de zoveelste keer vastgesteld dat de fiscale bevoordeling van de koopwoning niet doelmatig en erg complex is, en voor de Belastingdienst onuitvoerbaar dreigt te worden. Het kost de schatkist jaarlijks circa € 10 mrd per jaar en werkt bijzonder verstorend op de woningmarkt. Het beïnvloedt de voorkeur van starters voor een koopwoning en leidt tot een hogere koopprijzen, waardoor uitponden van huurwoningen aantrekkelijk is. Ook draagt het hogere prijsniveau dat mede door de fiscale bevoordeling ontstaat, bij aan een grotere vermogensongelijkheid.
Het is al vaker gezegd: in plaats van verstorende ad hoc maatregelen hebben we dringend behoefte aan een integraal plan voor de woningmarkt. In 2012 hadden we Wonen 4.0. De omstandigheden zijn nu anders, waardoor een nieuw plan nodig is. Een plan dat de politieke tegenstellingen overbrugt en de woningmarkt gezond en fair maakt.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 11 juli 2025
