Hoewel de 50 grootste woningontwikkelaars meer woningen hebben opgeleverd dan vorig jaar, blijft de toekomst zorgelijk. Netcongestie is de laatste spaak in het wiel, naast onder meer stikstof, bezwaarprocedures en een overmaat aan regelgeving.
In de Top-50 Woningontwikkelaars (zie voor de ranking de pdf onderaan dit artikel) van dit jaar zijn er weer de nodige verschuivingen waar te nemen. Natuurlijk staat BPD wederom onaantastbaar bovenaan en heeft het opnieuw meer dan tweemaal zo veel ontwikkeld als nummer twee op de ranglijst, net als vorige jaren. Dit jaar is nummer twee echter Bakkers Hommen met 2250 ontwikkelde woningen, waarvan vorig jaar overigens geen opgave doorkwam. De nummer twee van vorig jaar was KlokGroep uit Nijmegen, dat dit keer 225 woningen minder ontwikkelde en meteen naar plek zes zakt. Heijmans, Vorm en AM (BAM) ontwikkelden alle drie meer woningen, maar omdat gemiddeld genomen veel ontwikkelaars dat deden, behielden ze dezelfde positie als vorig jaar, respectievelijk drie, vier en vijf. Sustay, Dura Vermeer en Provast ontwikkelden volgens de eigen opgave aanzienlijk meer woningen dan vorig jaar. Ook VanWonen ontwikkelde 50% meer woningen dan vorig jaar en klom naar een elfde plaats.
Vertragingsfactoren
Gaat het goed met de woningontwikkeling? Dat is nog maar de vraag. Een kwart van de bouwprofessionals beschouwt netcongestie als een van de grootste vertragingsfactoren, bleek uit een enquête dit voorjaar. Locatus noemde in februari netcongestie als een van de drie oorzaken, samen met stikstof en bezwaren, die ook dit jaar een bouwproductie van 100.000 woningen onhaalbaar maken. Het gevolg is meldingen van vertragingen en uitstel of erger. Het resulteert in bijna surrealistische krantenkoppen als deze: ‘Netcongestie dreigt woonwijk in Wognum zeven jaar te vertragen.’
Hoewel de problemen met netcongestie voor woningontwikkelaars op dit moment nog te behappen zijn, lijken zich steeds meer vertragingen voor te doen die eerder vaak nog als een incident werden beschouwd. Onlangs moest in Friesland nog de bouw van 500 woningen worden uitgesteld omdat netbeheerder Liander de capaciteit niet heeft. Dat kon er ook nog wel bij. Naast stikstof, bezwaarprocedures, een tekort aan vakmensen en gemeenteambtenaren, duurdere bouwmaterialen en een overmaat aan regelgeving zou dit een nieuwe factor zijn die een rem zet op woningontwikkeling.
Sluipmoordenaar
Netcongestie is een sluipmoordenaar. Zoals gezegd, leidden samenlopen van omstandigheden er in de laatste jaren al toe dat er problemen waren met de stroomvoorziening, maar nu doen zich bijna wekelijks problemen voor en slaat om de haverklap deze of gene alarm. Nauwelijks had Tennet bekendgemaakt dat een uitbreiding van het hoogspanningsnet, gepland voor 2029, zal worden uitgesteld tot 2033 en misschien wel 2035, of Rabobank waarschuwde dat ondanks investeringen de problemen rondom het overbelaste elektriciteitsnetwerk nog vijftien jaar zullen aanhouden. Dan zitten we al in 2040.
Misschien in samenhang met het bericht van Tennet was al eerder bekend dat op de noordelijke Veluwe, in het gebied tussen Hattem en Putten, 12.500 woningen zouden moeten komen. Helaas, wethouder Arap-John Tigchelaar van Ermelo moest mededelen dat er tot 2029 hoogstens 5000 konden komen. De provincie Gelderland voelde een revolutie onder de bevolking aankomen en stelde dat die 12.500 woningen gewoon doorgingen. Het eind van deze discussie is nog niet in zicht.
Zelfvoorziening bedrijven
De problemen met overvolle stroomnetten spelen voor bedrijven al langer, maar daar wordt ook al langer aan oplossingen gewerkt. In sommige gebieden zijn er namelijk al wachtlijsten voor grootverbruikers. Sommige bedrijven en ontwikkelaars zijn dan ook al jaren bezig met oplossingen die gericht zijn op zelfvoorziening. Al in 2022 kwam Intospace met een distributiecentrum op Schiphol Trade Park dat geen beroep meer hoefde te doen op het elektriciteitsnet. Zonnepanelen leveren 7,6 GWh en containerbatterijen zorgen voor energieopslag. Nieuwbouw is dan ondanks netcongestie toch mogelijk, en de vorming van Energiecollectief Schiphol Trade Park zorgt er bijvoorbeeld voor dat een heel gebied op voldoende stroomtoevoer kan rekenen.
In de woningontwikkeling is het nog niet zover. Daar worden harde besluiten nog uitgesteld, letterlijk en figuurlijk. Het uitstel zit ’m erin dat projecten vertraging oplopen voor wat betreft de oplevering. Dit speelde bijvoorbeeld in het Paleiskwartier in Den Bosch. In april werd bekend dat 230 kopers en huurders daar moesten wachten tot eind dit jaar omdat ze niet op het stroomnet kunnen worden aangesloten. Ontwikkelaar Van de Ven Bouw en Ontwikkeling, onderdeel van VolkerWessels, wilde netbeheerder Enexis in een kort geding al voor de rechter slepen, maar er is een compromis bereikt. De oplevering hoeft niet tot december te wachten, maar zal in oktober, dus slechts drie maanden na de geplande datum in juli, plaatsvinden. Een ad hoc-oplossing die voor deze ontwikkeling uitkomst biedt. In andere situaties zal weer iets nieuws moeten worden bedacht.
Lokaal opgewekte energie
Een bedrijf dat oplossingen biedt voor bedrijven met stroomvoorzieningsproblemen is Joulz. Het kan assisteren bij het opzetten van lokaal opgewekte energie en kan ook zorgen voor batterij-opslag. Op de Provada-stand van het bedrijf legde Sander van der Veen uit dat woningontwikkelaars nu al bij Joulz aankloppen als hun nieuwe woonwijk toevallig naast bijvoorbeeld een bedrijventerrein komt waar Joulz voorzieningen biedt. Tot nu toe moet Joulz ‘nee’ verkopen. Het heeft de handen vol aan bestaande klanten, en een goede oplossing moet ook nog eens vooraf worden gepland. ‘We kunnen niet ‘even’ een batterijcontainer in een woonwijk zetten als iemand daarom vraagt, laat staan een energie-eiland met twee tot drie containers’, zegt hij. Woningontwikkelaars uit de brand helpen gebeurt dus nog niet, maar het is volgens Van der Veen in de toekomst onvermijdelijk. ‘Het kan bijna niet anders, want ze kloppen nu al bij ons aan.’
Eigen oplossingen
Op dit moment is de urgentie blijkbaar nog niet hoog genoeg. Sommige woningontwikkelaars die hoog op de ranglijst staan bij PropertyNL zijn intussen wel degelijk bezig met oplossingen of hebben ervaringen achter de rug die het bedrijf aan het denken hebben gezet. In de praktijk blijken andere problemen nog steeds groter, dat wil zeggen: die zorgen voor nog meer vertraging. Daartoe behoren de stikstofproblematiek en de bezwaarprocedures. KlokGroep werkt echter aan een pilotproject in Wijchen om zelfvoorziening op energiegebied te verkennen. Weliswaar gaat het hier om een bedrijvenpark, maar het idee is dus om door lokale energieopwekking zo min mogelijk gebruik te hoeven maken van elektriciteitslevering van buiten. Op termijn moeten dergelijke oplossingen ook voor woonprojecten te bedenken zijn. Daarbij moeten in elke woonwijk voorzieningen komen en gaan oplossingen voor woningen, winkels en bedrijfsruimtes – al dan niet in de plinten – op den duur samen.
Corporaties
Branchekoepel Aedes heeft laten weten dat ook de allergrootste groep van woningontwikkelaars van Nederland – de 269 woningcorporaties – last heeft van netcongestie. Het varieert van uitstel met ‘enkele weken’ tot ‘jaren vertraging’. Een medewerker van een corporatie, die haar naam liever niet noemde, vertelde over vertraging van een woningbouwproject doordat iemand ‘vergeten’ was voor aansluiting op het elektriciteitsnet te zorgen. Dat kan natuurlijk ook nog steeds.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 11 juli 2025
Gerelateerde artikelen:
