Thema transformatie 2021: Zonder belegger geen transformatie

Na een aantal aanloopjaren lijken de transformaties en herontwikkelingen flink door te stomen. Dat blijkt niet alleen uit de tien hier geselecteerde transformaties en herontwikkelingen die aanzienlijk qua omvang zijn, maar ook uit data van het CBS. Dat zoekt al een aantal jaar in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken uit wat de bijdrage van de transformatieprojecten is aan de toename van het aantal woningen in Nederland. Daaruit blijkt dat in 2019 iets meer woningen uit transformatie werden gecreëerd dan in 2018 – wat al een topjaar was. In 2019 (recenter onderzoek heeft het CBS niet) zijn er 12.500 woningen ontstaan door transformatie van bestaande gebouwen zoals kantoren, scholen en winkels. Bijna de helft van die woningen is gerealiseerd vanuit kantoorgebouwen.

Partijprogramma’s
Het is best een aardige bijdrage, maar nieuwbouw levert nog altijd nog grootste bijdrage aan de woningproductie. Die lag in 2019 op 71.000, waarmee het aandeel transformatie dus op bijna 18% uitkomt. Inmiddels staat transformatie nog hoger op het politieke verlanglijstje: bij een analyse door de Dutch Green Building Council (DGBC) van de partijprogramma’s voor de afgelopen Tweede Kamerverkiezingen blijkt dat in veel programma’s aandacht wordt gevraagd voor het transformeren van kantoren naar woningen. In acht van de dertien bestudeerde verkiezingsprogramma’s wordt hiervoor geopteerd, als antwoord op de woningnood in Nederland. Een prima uitgangspunt volgens DGBC, al vraagt deze organisatie zich wel af hoeveel utiliteitsgebouwen er nog beschikbaar zijn voor die transformatie.

Kleine huurwoningen
Uit het CBS-onderzoek kwam nog een ander opvallend punt naar voren: 84% van de getransformeerde woningen betreft een huurwoning. En de eigenaar is dan meestal niet een woningcorporatie, maar een institutionele belegger. Wie onze geselecteerde projecten bekijkt, kijkt niet vreemd op van dit percentage: bij 8 van de 10 projecten is een institutionele belegger betrokken die het project aan de voorkant mee-financiert. Zonder dit soort financieringen zouden er aanzienlijk minder transformaties en herontwikkelingen van de grond komen. Wat het CBS overigens ook becijferde, is dat de uit transformatie gecreëerde woningen wel heel klein zijn: 45% had in 2019 een oppervlak tot 50 m² en 28% een oppervlak van 50 tot 75 m².

Amsterdam koploper
Onze selectie van transformatieprojecten is slechts een willekeurige greep uit het grote aantal geweest. Daarbij zijn ook herontwikkelings- en vergaande renovatieprojecten meegenomen. Wel is enigszins gekeken naar de grootte van de projecten. Daardoor zijn vooral de Amsterdamse ontwikkelingen boven komen drijven en komt de rest van het land er bekaaid van af. Dat herontwikkeling en transformatie meer in en rond Amsterdam plaatsvindt, is wel verklaarbaar: hier is de druk op de woning- en kantorenmarkt het hoogst en zijn de prijzen die voor het vernieuwde vastgoed betaald worden het hoogst. Transformatie en herontwikkeling – duur vanwege verwerving en een stapeling van eisen als duurzaamheid en vergroening – is in de Amsterdamse regio dan het meest haalbaar.

Tien grote transformaties

Hyde Park
Waar: Beukenhorst-West, Hoofddorp
Wat het was: 15 kantoorgebouwen, ruim 100.000 m²
Wat het wordt: 3800 woningen
Wie: Snippe en BPD
Op de Provada in 2017 maakten Snippe Projecten en IC Netherlands hun plan wereldkundig om kantorenlocatie Beukenhorst West in Hoofddorp om te turnen naar een stadswijk. Alle 15 kantoorgebouwen die er stonden waren toen al stilletjes door hen aangekocht. IC Netherlands vertrok uit het project, maar in 2020 stapte BPD er voor 50% in. Toen was het project al behoorlijk op stoom. Nu is de bouw van eerste woongebouwen in deelgebied Kensington gestart en zijn de meeste woningen hiervan verkocht. Binnenkort start de bouw van Knightsbridge, tegenover het station. Inmiddels ligt er een deal met studentenhuisvester Duwo voor 500 woningen en met Ymere voor 120 woningen voor de ontwikkeling. De stedenbouwkundige opzet van wat een volwaardige woonwijk met voorzieningen moet worden, is van de hand van Winy Maas van MVRDV. Verwacht wordt dat over zeven jaar de oplevering van de laatste woningen zal plaatsvinden. De wijk zal naar verwachting een gezamenlijke verkoopwaarde van ruim € 1 mrd zal hebben.

High Park
Waar: Klarendal, Arnhem
Wat het was: 60.000 m² kantoor
Wat het wordt: 281 woningen
Wie: Borghese en Syntrus Achmea Real Estate & Finance namens BPL Pensioen
Borghese Real Estate heeft de transformatie van het PostGiro-kantoor naar 281 woningen in Arnhem afgelopen maand opgeleverd aan onder meer Syntrus Achmea. De 281 appartementen liggen aan de rand van de wijk Klarendal, met een weids uitzicht over Arnhem. High Park Arnhem is een transformatie van het 60.000 m² tellende voormalig PostGiro-kantoor, ontwikkeld door Borghese Real Estate. Het ontwerp is van de hand van Powerhouse Company en landschapsarchitect Veenenbos en Bosch. De volledig gasloze transformatie is opgeleverd aan Syntrus Achmea namens BPL Pensioen, eigenaar van de 203 huurappartementen. Het complex bestaat daarnaast uit 78 – allemaal verkochte – koopappartementen op de bovenste verdiepingen. Er zijn nu nog enkele huurappartementen beschikbaar. Door Loohorst Landscaping wordt aan de voet van High Park een landschapspark van 15.000 m² gerealiseerd. Daarnaast is er in de plint van het gebouw ruimte voor commerciële voorzieningen en horeca.

Trinity Buildings
Waar: Amstel III, Amsterdam
Wat het was: 3 kantoorgebouwen
Wat het wordt: 133 huurwoningen
Wie: Certitudo Capital
Certitudo Capital heeft net de eerste transformatie opgeleverd van drie gebouwen, Toren C van de Trinity Buildings in Amstel III in Amsterdam. De drie voormalige kantoorvilla’s in de nieuwe stadswijk Amstel III zijn getransformeerd tot een modern appartementencomplex met 133 huurwoningen, waarvan het overgrote deel in het middeldure segment. De drie torens van Trinity Buildings herbergen vier sociale, 102 middeldure en 27 vrije sectorhuurwoningen in diverse typologieën: studio’s, penthouses, twee- en driekamerappartementen. Certitudo is een ontwikkelende belegger, die de woningen vooralsnog in eigen portefeuille houdt.
Trinity Buildings is maar een van de vele voorbeelden van de lopende transformaties in Amstel III. Net zo goed hadden we hier de ontwikkelingen van Synchroon, Wonam, Vastint of COD/Duqer kunnen noemen. Heel Amstel III transformeert van werkgebied naar een gemengd woon–werkgebied. Eind 2024 zal Amstel III zo’n 5000 woningen hebben en er wordt gewerkt aan meer woningen. Het moet een wijk met een hart worden, daarom werken de partijen met de gemeente samen aan ‘placemaking’, waaronder een stadspark.

Hembrug-terrein
Waar: Havenbuurt, Zaandam
Wat het was: monumentaal industrieel gebied met 70 gebouwen
Wat het wordt: 1000 woningen en bedrijven, winkels en kantoren voor 650 arbeidsplaatsen
Wie: ABC Vastgoed, Life en Ten Brinke Vastgoedontwikkeling
Er zit nog geen nieuwe paal in de grond, maar het Hembrug-terrein wordt hier toch genoemd. Het is namelijk een goed voorbeeld van de balanceeract tussen werk en wonen. Het terrein was van het Rijk – het was tot de eeuwwisseling in gebruik door de militaire industrie, maar was niet meer nodig. Zaandam en het Rijksvastgoedbedrijf zagen het als ideale locatie voor woningbouw. Het Havenbedrijf Amsterdam was het daar echter niet mee eens: woningbouw conflicteert hier met de milieu-eisen voor de zware industrie in het havengebied. De Raad van State gaf het Havenbedrijf gelijk. Het houdt de ontwikkeling van het Hembrug-terrein echter niet tegen: niet het hele terrein wordt even zwaar door de uitspraak getroffen en in de fasering wordt daar rekening mee gehouden.
Voor de uitspraak was het terrein al voor € 41 mln door het Rijk overgedragen aan ABC Vastgoed en partners. Met Bouwinvest is al een afspraak gemaakt voor de afname van 350 vrije sectorhuurwoningen. Rabobank heeft getekend voor de projectfinanciering.

De Bunker Toren
Waar: John F. Kennedylaan, Eindhoven
Wat het was: studentencomplex van de TU
Wat het wordt: 210 woningen, kantoorruimte en ontmoetingsplek
Wie: RED Company en Being Development
RED Company en Being Development zijn begonnen met de renovatie en uitbreiding van de Bunker in Eindhoven. Dit is het voormalige studentencentrum van de TU Eindhoven, waar onder meer de verenigingen het Eindhoven Studenten Corps, SSRE en Demos een plek hadden. De brute bunker van architect Huig Maaskant wordt met respect voor zijn architectuur getransformeerd tot een 100 meter hoge woontoren met in totaal 210 woningen, kantoorruimte en een restaurant. De ontmoetingsplek komt op de locatie van het voormalige studentencorpscafé.
Eind 2016 wonnen ontwikkelaars RED Company en Being Development, samen met architectenbureau Powerhouse Company, de ontwikkelprijsvraag voor de Bunker aan de Kennedylaan in Eindhoven. Borghese Real Estate is als financier betrokken bij het project, SPF Beheer neemt de 127 voor huur bestemde woningen op in de woningportefeuille.
De oplevering staat gepland voor het eerste kwartaal van 2022. Inmiddels is bekend geworden dat GoodHabitz, een bedrijf voor online trainingen, 4000 m² commerciële ruimte in De Bunker Toren huurt.

Plesmanduin
Waar: Plesmanweg, Den Haag
Wat het was: 40.000 m² kantoor
Wat het wordt: 152 woningen
Wie: Impact Vastgoed
Ooit gebouwd voor KLM als hoofdkantoor naar een ontwerp van Dirk Roosenburg, werd het gebouw in 1969 betrokken door het ministerie van Verkeer en Waterstaat. Inmiddels is het een rijksmonument. Impact Vastgoed kocht het gebouw in 2017 van het Rijksvastgoedbedrijf voor € 43 mln. In het monumentale gedeelte komen 62 koopwoningen, 31 vrije sectorhuurwoningen, ook voor expats, en 65 starterswoningen. De witte aanbouw uit de jaren ’80 wordt in een volgende fase gesloopt. Op het terrein komt nieuwbouw verspreid over drie gebouwen, waar ook woningen in gerealiseerd worden. Er komt ook wat horeca in het complex, evenals 2500 m² kantoorruimte en wat ruimte voor cultuur en ontspanning. Inmiddels is er een overeenkomst voor de bouw getekend met Van Wijnen West.

Edge Amsterdam West
Waar: Basisweg 10, Amsterdam Sloterdijk
Wat het was: 48.000 m² kantoor
Wat het wordt: 52.500 m² kantoor
Wie: Edge
Edge Amsterdam West is de herontwikkeling van een 48.000 m² groot kantoorgebouw uit de jaren ’70. De bouw is inmiddels gestart en zal dit jaar voltooid worden. Huurders APG en Alliander van het gebouw zijn tijdelijk verhuisd en komen dan weer terug naar een kantoor dat dan inmiddels uit 60.000 m² kantoor en parkeergarage bestaat, en een Well Platinum- en een Breeam Outstanding-certificaat heeft. Het geheel staat in Sloterdijk, een gebied dat van werkgebied getransformeerd wordt naar woon–werkgebied.
Het hoofdgebouw van Edge Amsterdam West krijgt een atrium. Dankzij de glazen overkoepeling boven de binnenplaats krijgen de gemeenschappelijke ruimtes natuurlijk zonlicht, terwijl het karakter van het geherstructureerde kantoorgebouw wordt behouden. Een 5500 m² groot aangrenzend pand zal ook herontwikkeld worden volgens dezelfde ontwerpprincipes als het hoofdgebouw. Het gebouw is inmiddels gekocht door het Koreaanse Hana Alternative Asset Management voor € 225–250 met een bruto-aanvangsrendement van net onder 5%.

Bajes Kwartier
Waar: Overamstel, Amsterdam
Wat het was: gevangenis
Wat het wordt: 1350 woningen, vertikaal park met stadslandbouw
Wie: AM, AT Capital en Cairn
Wat ooit de Bijlmerbajes was met menig roemruchte bewoner, wordt nu een autoluwe stadswijk. AM, Cairn en AT Osborne wonnen in 2017 de tender voor de ontwikkeling en kochten het terrein van het Rijksvastgoedbedrijf. Dit jaar moet gestart worden met het realiseren van de ondergrondse parkeergarage voor het gebied. Vijf van de gevangenistorens zijn inmiddels gedemonteerd, de zesde blijft staan. Dit wordt De Groene Toren, met een verticaal park en stadslandbouw. Ook het hoofdgebouw blijft behouden ten behoeve van een designconcept. De wijk wordt zeer duurzaam.
In plaats van de torens komen er 1350 woningen: van betaalbare starterswoningen tot en met exclusieve penthouses. 30% wordt sociale woningbouw. Daarnaast is er ruimte voor werkplekken, horeca, cultuur en maatschappelijke voorzieningen. Niet alleen AM, AT Capital en Cairn zijn bezig in het gebied: De Alliantie is er ook actief, evenals Hotel Jansen, dat er studentenwoningen realiseert. De gemeente realiseert er een school voor voortgezet onderwijs.

Berghaus Plaza
Waar: Koningin Wilhelminaplein, Amsterdam
Wat het was: 22.000 m² kantoor
Wat het wordt: 22.000 m² en 600 woningen
Wie: Boelens de Gruyter en Round Hill Capital
Boelens de Gruyter heeft met partner Round Hill Capital zijn tanden gezet in een ambitieus project: boven op kantoorpand Berghaus Plaza en de aangrenzende panden The Fasion House en Modrôme wordt een wijk met 600 woningen gecreëerd. In eerste instantie was ook Kroonenberg Groep bij het plan betrokken, maar die trok zich terug vanwege de complexiteit van de opgave. Het 50%-deel van Kroonenberg kochten Round Hill en Boelens de Gruyter voor € 62,5 mln.
Het masterplan van KCAP Architects & Planners gaat uit van een uitbreiding qua volume van 33.000 m² naar 90.000 m². Parkeren gaat ondergronds, zodat er openbaar gebied en groen bij komt. Alles wordt verbonden door bruggen en loopbruggen. In het gebied wordt ook door andere partijen geïnvesteerd, waaronder MRP, dat het World Fashion Centre aanpakt.

Amsterdamse Poort
Waar: Amsterdam Zuidoost
Wat het was: 45.000 m² winkelruimte en 500 woningen
Wat het wordt: stadshart met 1500 nieuwe woningen
Wie: CBRE GI en 3W
Amsterdamse Poort is een winkelgebied met geluk: doordat het in een fors groeiend stadsdeel staat, zijn de kansen voor herontwikkeling beter dan in andere delen van het land. Amsterdamse Poort moet in 2030 uitgegroeid zijn tot het bruisende hart van Amsterdam Zuidoost. Desondanks is de opgave om tot vernieuwing te komen ingewikkeld genoeg. Amsterdamse Poort dateert uit de jaren ’70 van de vorige eeuw. Het moet zich de komende jaren ontwikkelen tot een levendig, gevarieerd centrumgebied met een eigen, lokale identiteit. Het hele winkelgebied krijgt een opknapbeurt. De parkeergarages worden onder handen genomen en de zogeheten Shopperhal wordt vernieuwd.
Eigenaar van het winkelcentrum is CBRE Global Investors, die voor de herontwikkeling nauw samenwerkt met 3W. De investeerder is met de gemeente overeengekomen 600 extra woningen in het gebied te realiseren.