Vastgoed Intervisie pakte verrassend de koppositie in de markt voor retailadviseurs, nog voor KroesePaternotte. Tijd om eens te praten met oprichter Menno Postma, die in bijna een kwart eeuw de grootste gespecialiseerde retailmakelaar neerzette.
Oprichter Menno Postma van het Rijswijkse Vastgoed Intervisie verdiende zijn sporen als real estate manager bij ING en later als makelaar bij Troostwijk, maar besloot in 2001 het op eigen kracht te gaan proberen. ‘Ik had bij beide bedrijven gezien dat er veel te weinig aandacht was voor retailers. Dat was voor mij reden om me puur te gaan richten op de belangen van retailers, ook vanuit de gedachte om me te specialiseren in huurprijsherzieningen. Daarin ben je als huurder afhankelijk van de gegevensverstrekking van derden.’ Daarnaast is het voor een aanhuurmakelaar prettig om maar één pet op te hebben, vindt Postma. ‘Al was kleur bekennen toen wel nieuw in de markt. Partijen hadden daardoor heel snel vertrouwen in ons, omdat we altijd in het belang van de huurder handelen.’
Tegenwicht voor machtige verhuurder
Het waren de jaren dat de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel er nog was. ‘Maar er was behoefte aan professioneler advies’, vertelt Postma. ‘Onze eerste klant was Charles Vögele Mode; die nam destijds de Kien-winkels over van Vendex–KBB. Dat was toen een grote partij, die veel invloed kon uitoefenen op de huurprijzen. Verhuurders zagen na die overname hun kans schoon om de huren te verhogen. Maar wij wisten dat de onderbouwing van die verhogingen vaak vrij summier was, omdat we ook wel aan de andere kant van de tafel hadden gezeten. Wij boekten dus het ene na het andere succes in het voorkomen van huurverhogingen. Dat verhaal werd breder bekend, en zo is de bal gaan rollen.’
Ahold als toegangspoort
In 2003 maakte Vastgoed Intervisie een sprong door ook voor supermarkten te gaan werken. ‘Het was net na de Ahold-boekhoudfraude, die ertoe leidde dat er daar flink in de kosten werd gesneden. Ik vertelde ze dat we ook voor supermarkten huurprijsherzieningen deden, al hadden we daar nog geen ervaring mee. Een week later hadden we al 80 opdrachten van Ahold. Nu werken we voor een groot deel van de supermarktorganisaties. We leveren onderzoeksrapporten, maar begeleiden ook het volledige huurtraject voor organisaties als bijvoorbeeld Jumbo.’
Data
Gaandeweg is de dienstverlening van huurprijsherziening uitgebreid naar aanhuurbegeleiding en er is een huurdatabeheersysteem opgetuigd waarvan klanten een inkijkversie kunnen gebruiken. ‘Grote partijen maken er gebruik van en krijgen herinneringen uit het systeem op belangrijke data uit de huurovereenkomst, met adviezen erbij’, legt Postma uit. ‘Zoals het advies om strategisch om te gaan met een opzegdatum en de huur te heronderhandelen als de marktontwikkelingen daartoe aanleiding geven.’
Alle retailers welkom
Vastgoed Intervisie heeft behalve bij supermarkten ook een prominente rol bij PDV/GDV- en woonretailers, onder andere als vertegenwoordiger van InRetail. ‘En vergeet niet de planmatig ontwikkelde winkelcentra waar klanten als The Stone en McDonald’s zitten’, zegt Postma. ‘Met de kleinere klanten hebben we weer meer met de binnensteden te maken. We zitten op bijna elke locatie in Nederland, en daardoor zijn we nu op deze positie gekomen. In principe werken we voor alle retailers. Of het nu Ahold is of de kruidenier op de hoek: iedereen heeft recht op hetzelfde advies.’
Binnenstad vechtersmarkt
In de binnensteden is veel concurrentie. ‘De meer boetiek-achtige klanten willen bij elkaar in de buurt zitten. Voor vier klanten ben ik in Maastricht aan het zoeken en dan gaat het om vier straten waar het moet gebeuren. Dat is een vechtersmarkt.’ Maar wat Postma betreft moet je als winkelier niet te veel boven je gewicht vechten. ‘Ik vind het wel belangrijk dat je als retailer niet te snel wilt. Dan huur je voor te veel geld en dat breekt je uiteindelijk op. Je kunt wel tien goede winkels hebben, maar het hele bedrijf heeft er last van als net de elfde winkel verlies lijdt.’
Heronderhandelingen zijn in de binnenstedelijke markt wel veranderd: ‘Na de crisis van 2012 stegen de prijzen in de Kalverstraat bijvoorbeeld tot meer dan € 3000 per m², maar we zitten nu op iets meer dan de helft daarvan. Stort de markthuur in elkaar, dan blijft de herzieningswaarde nog een tijdje doorsukkelen. In zo’n geval is opnieuw onderhandelen voor de opzegdatum dus meestal beter.’
Dat gaat per definitie niet van een leien dakje, weet Postma. ‘Bij verhuurders is er altijd weerstand. De kurk gaat er echt niet uit als wij binnenkomen. Zeker bij supermarkten moet er weleens geprocedeerd worden, maar het gaat ook om veel geld. De jaarhuur is de laatste jaren fors hoger geworden. Gemiddeld zit je boven de € 200 per m².’
Vertrouwenspositie
Door zijn ervaring heeft Vastgoed Intervisie vaak ook de rol van bedrijfsadviseur, naast die van vastgoedadviseur. Die rol is duidelijk bij kledingketen The Stone. ‘Dat bedrijf hebben we van tien naar meer dan zestig winkels gebracht. Je raakt verweven met elkaar als je zoveel jaren samenwerkt. We hebben een vertrouwenspositie, en we weten niet alleen wat de stenen waard zijn, maar ook wie er in het pand gaat zitten. Zo steken we onze onderhandelingen ook in: wij kunnen laten zien welke waarde een ondernemer vertegenwoordigt. Maar met de extreme indexeringen van de laatste jaren moet je er wel meteen opduiken en kijken hoe het bedrijf ervoor staat. Als het op basis van de omzet gaat wringen, moet je het gesprek met de retailer aangaan om te laten zien dat een huurverhoging niet meer haalbaar is. En dat we misschien naar flexibele contracten moeten om grip te houden op de huurlasten. Soms moet je afscheid nemen.’
Meer proactiviteit
Vastgoed Intervisie groeit en breidt binnenkort uit tot zeven mensen. Postma is dus een tevreden man, al kan het altijd beter. ‘Ik zou nog iets meer proactief willen zijn en de tijd willen nemen om portefeuilles goed door te lichten. Het aanhuurproces kan bijvoorbeeld nog veel professioneler. We proberen uit te zoeken hoe je door het analyseren van een portefeuille, in combinatie met alle voor ons beschikbare data, kunt definiëren wat de allerbeste winkel zou zijn voor een bepaalde keten, zodat je kunt gaan voorspellen waar je in een bepaalde nieuwe regio het beste kunt gaan zitten.’ Want dat ligt niet altijd voor de hand: De Egelantier in Apeldoorn kende bijvoorbeeld veel leegstand, maar toch zijn er daar winkels die het heel goed doen. ‘Het is dus niet altijd zo dat een winkelcentrum volledig gevuld moet zijn. Ik zou de winkelier willen definiëren die daar een goede omzet kan draaien, want die kan daar dan een goede deal doen. Daar gaan we de komende tijd vol op inzetten, ook met de inzet van AI.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 13 juni 2025
