De vier grootste beleggingsmakelaars CBRE, JLL, C&W en Savills winnen marktaandeel en zijn goed voor driekwart van alle transacties
Door Petra Kooijman, Wabe van Enk en PropertyNL/Ventu Research
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2018
Ook dit jaar is er een apart overzicht gemaakt van de adviseurs op de beleggingsmarkt. Zie ook de analyse van de PropertyNL Top-101 Adviseurs van de gebruikersmarkt.
Het volume beleggingen in vastgoed bedroeg in 2017 € 22,97 mrd. Niet eerder kwam in Nederland het beleggingsvolume boven de € 20 mrd uit. De verwachtingen waren begin 2017 laaggespannen: het record van 2016 van € 14 mrd zou niet gebroken worden. Dit is wel gebeurd, maar de verwachting is (ook nu weer) dat 2018 dat record niet nog een keer breekt. Het aanbod van kapitaal stijgt nog steeds, maar het vastgoedproduct raakt op.
De golf van buitenlands kapitaal zorgt voor de trend dat de kantorenmarkt in belang afneemt.
De kantorenmarkt is het traditionele domein van de vastgoedinvesteerder. Deze markt was ook nu goed voor meer dan een derde van de taart aan vastgoedbeleggingen en bereikte met € 8,2 mrd een record. Toch nam het percentage van kantoren van de taart af van 44% in 2016 tot 36% in 2017. Deze trend laat zien dat de markt onvoldoende kantoorproduct heeft om de golf aan buitenlands kapitaal te absorberen. Beleggers moesten, graag of niet, uitwijken naar minder populaire beleggingscategorieën zoals logistiek. Retail herstelde zich na een dip in 2013 met een record van € 4,8 mrd aan beleggingen. Beleggers sorteren voor op aantrekkende huren in de retailsector, na stagnerende detailhandelsbestedingen en een golf aan faillissementen.
Beleggen uit een folder
Voor de kantorenmarkt geldt dat in 2016 en 2017 de grote krenten uit de pap zijn gehaald. In 2018 zullen beleggers wegens beleggingsdwang steeds eerder instappen bij nieuwe kantoorontwikkelingen. Kon tot voor kort een ontwikkelaar alleen een opgeleverd en vol verhuurd pand verkopen aan een eindbelegger, met alle voorfinancieringsproblematiek van dien, nu duikt het oude fenomeen van beleggen ‘uit een folder’ weer op. Ontwikkelaars verkopen hun idee aan de naar product smachtende belegger.
Sinds 2013 zijn beleggingen in woningen ook weer in zwang. Daarvoor was deze beleggingscategorie alleen interessant voor beleggers voor de zeer lange termijn, die genoegen namen met lage aanvangsrendementen. Door de lage rentestand en het gebrek aan alternatieven is dit segment uitgegroeid tot het grootste na kantoren. Ook hier bepaalt echter niet het beschikbare kapitaal maar het beschikbare product de limiet. Het aandeel woningbeleggingen is in 10 jaar tijd gestegen van 10% naar 22%. In 2017 werd ruim € 5 mrd geïnvesteerd in bestaande en nieuwe woningen.
Een alternatief vormen de hotelbeleggingen. Het volume is in tien jaar gestegen van een krappe € 200 mln naar ruim € 1,1 mrd in 2017. Met de restricties in Amsterdam voor onderhuur (lees Airbnb) zou de vraag naar hotels in de omgeving van Amsterdam nog kunnen stijgen. In Amsterdam zelf geldt een stop op hotelontwikkelingen, met als gevolg sterke waardestijgingen. De verwachtingen dat beleggers meer zullen doen met maatschappelijk vastgoed zijn er al jaren, maar uit de cijfers blijkt het nog steeds een kleine niche te zijn.
De beleggingsmarkt is sterk geïnternationaliseerd. Met name Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars hebben de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt vergeven aan buitenlandse beleggers. De dominantie van buitenlandse beleggers nam in 2017 verder toe: 64% van de kopers kwam uit het buitenland. In 2016 was dat nog 54%.
Verschuivingen in de top-50
Gezien de internationale belangstelling was het te verwachten dat de vastgoedadviseurs met een internationaal netwerk de meeste transacties op hun naam kunnen schrijven. In tegenstelling tot de gebruikersmarkt wordt de dominantie van de grote partijen steeds groter. In 2017 namen CBRE en JLL samen de helft van de beleggingsmarkt in Nederland voor hun rekening. Marktleider CBRE komt alleen al op een marktaandeel van 29% (€ 6,7 mrd op een totale markt van € 22,97 mrd). Dat is zowel in absolute termen als in marktaandeel een verbetering ten opzichte van het jaar daarvoor. Het marktaandeel steeg van 26% tot 29%, het volume steeg met 86% van € 3,6 mrd tot € 6,7 mrd in 2017.
Nog imposanter en onverwachter is de verandering bij nummer twee in Nederland, JLL. Het marktaandeel van JLL steeg van 12% tot 20%, het volume steeg met 165% van € 1,7 mrd tot € 4,5 mrd. Die verandering is onverwacht, omdat JLL kampte in 2017 met bestuursperikelen, waar de concullega’s graag op inspeelden. Pas eind 2017 kwam de oplossing met Pieter Hendrikse (zie voor een interview pagina 60 in deze editie). De cijfers van JLL laten zien dat het Capital Markets-team niet heeft geleden onder de situatie in de top van JLL Benelux.
Nummer drie is in Nederland Cushman & Wakefield geworden, met een marktaandeel van ruim 17%. In 2016 had Cushman een marktaandeel van 14%. Het was toen al duidelijk dat de overname van DTZ Zadelhoff met ook een marktaandeel van 14% niet zou leiden tot een verdubbeling, omdat het volume gecorrigeerd moet worden voor deals waarbij gezamenlijk wordt opgetreden. Bovendien is het beleid bij Cushman & Wakefield ingezet om meer op toegevoegde waarde te sturen dan op marktaandeel. Zie hiervoor het interview met Jeroen Lokerse op pagina 58. In absolute termen verdubbelde bij Cushman & Wakefield het volume beleggingstransacties van € 2 mrd in 2016 tot € 4 mrd in 2017, zodat ook hier het hoofdkantoor tevreden kon worden gesteld.
Nichekantoren
Worden de grote drie bedreigd? Er zijn vier internationale partijen die klaarstaan om toe te happen. De grootste opmars is al enige jaren van Savills, nu nummer vier in Nederland met bijna € 2 mrd aan beleggingen, bijna een verdubbeling ten opzichte van 2016. Ook het marktaandeel steeg van ruim 7% naar bijna 9% in 2017.
BNP Paribas Real Estate is ook in de race met een hoger beleggingsvolume, maar moest marktaandeel prijsgeven, terwijl NL Real Estate | Knight Frank ook in absolute getallen lager scoorde dan vorig jaar. Colliers daarentegen steeg in absolute getallen (€ 383 mln in 2017 tegenover € 181 mln in 2016) en in marktaandeel (1,7% tegen 1,3% in 2016).
De markt beschikt verder over een aantal nichekantoren, waarvan Capital Value voor woningen met € 1,3 mrd en KroesePaternotte met € 233 mln aan winkels de bekendste zijn. Van Gool Elburg en DRS zijn de enthousiaste stijgers in de top-10 van de lijst met beleggingstransacties.
De markt voor vastgoedadvies op het gebied van beleggingen verandert snel. Hier geen versnipperd beeld, zoals op de woningmarkt, met kleine MKB-bedrijven. Geen lokale expertise, zoals op de gebruikersmarkt commercieel vastgoed. In dit onderzoek van PropertyNL komt voor het eerst tot uiting dat het voorbeeld van de accountancy (met een nek-aan- nek race van Deloitte, E&Y, PWC en KPMG) in het vastgoedbeleggingsadvies zijn evenknie heeft gekregen met als big four CBRE, JLL, C&W en Savills. Zij beheersen samen nu al driekwart van de markt in Nederland.
Gerelateerde artikelen:
