De verhoudingen op de gebruikersmarkt zijn fors opgeschud: CBRE pakt de gouden medaille nu DTZ is weggevallen
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2018
Door Astrid Wassenaar en Paul Wessels/Ventu Research
Naast CBRE profiteren de 13 lokale partners binnen Dynamis van het wegvallen van DTZ Zadelhoff en rukken ze op naar de tweede plaats in de gebruikersmarkt. Natuurlijk stijgt ook Cushman & Wakefield mét de overgenomen Zadelhoff-activiteiten in de ranglijsten, maar 1+1 is in dit geval niet 2: het nieuwe Cushman & Wakefield staat nu ‘overall’ op de derde plek, tegen een vijfde positie in 2016. C&W heeft nu – met een kleine voorspong op nummer twee Dynamis – de eerste positie op de bedrijfsruimtemarkt en CBRE en winkelspecialist KroesePaternotte zijn de nieuwe lijstaanvoerders op respectievelijk de kantoren- en winkelmarkt.
Voor de adviseurs op de beleggingsmarkt is ook dit jaar een aparte analyse gemaakt.
Andere verhoudingen
De veranderde verhoudingen zijn goed zichtbaar op de gebruikersmarkt voor kantoren. CBRE staat nu bovenaan met een kleine half miljoen m² aan deals. Nummer twee Cushman registreert 358.000 m² aan kantoortransacties. In opmars is ook nummer drie op de kantorenmarkt, JLL, die niet ver achterblijft bij het volume van C&W.
C&W-topman Jeroen Lokerse en zijn team hebben sinds de overname van DTZ Zadelhoff kritisch gekeken naar onderdelen van de organisatie die niet of weinig winstgevend waren. Op pagina 58 in deze editie licht Jeroen Lokerse toe dat de integratie van DTZ succesvoller is verlopen dan verwacht, en dat C&W nu weer helemaal klaar is om de ‘full service’-dienstverlening aan klanten verder uit te breiden. Volgend jaar kunnen de verhoudingen dus weer anders liggen.
Terwijl C&W werkt aan een organisatie die klaar is voor de toekomst, is concurrent CBRE de afgelopen jaren steeds actiever geworden in de regio. Het succes is te danken aan projectteams van specialisten die lokale, nationale en internationale data combineren. Zoals Rudolf de Boer van CBRE zegt in een interview op pagina 54 in deze editie: ‘Door onze kennis van andere internationale regio’s kunnen we beter voorspellen hoe een regio in Nederland zich zal ontwikkelen.’ CBRE opende vorig jaar een kantoor in Zwolle, maar dat is volgens De Boer voorlopig het laatste: hij voorziet dat de lokale teams in de bestaande kantoren verder gaan groeien.
Dynamis profiteert
De rol van de vastgoedadviseur als ‘handelaar in voorkennis’ is door data van karakter aan het veranderen. Tegelijk blijven lokale kennis en een lokaal netwerk onontbeerlijk. Dynamis lijkt op de gebruikersmarkt dan ook het meest te profiteren van de veranderde strategie van Cushman & Wakefield: in 2016 waren de Dynamis-partners nog bij 198.000 m² aan kantoortransacties betrokken, vorig jaar was dat 315.000 m². Op pagina 56 in deze editie zeggen Marco Schol, Didier Boek en Wilfred van der Neut dat Dynamis profiteert van het feit dat Cushman & Wakefield zich sinds de overname van DTZ Zadelhoff minder op het MKB en groot-MKB richt. Voor Dynamis blijft het nog wel een uitdaging om aansluiting te krijgen op een internationaal netwerk – de partnerstructuur van Dynamis is een lastige horde voor internationale partijen die een meerderheidsbelang willen nemen.
Ook JLL groeit sterk in de gebruikersmarkt van kantoren. De ‘hittekaart’ op pagina 66 van gebruikstransacties laat zien dat de kracht van deze adviseur, nu onder leiding van de nieuwe ceo Pieter Hendrikse, in sterke mate zit in de Randstad, maar dat ook in het gebied rond Eindhoven groei wordt gerealiseerd. Ook Savills versterkt de relatieve positie ten opzichte van de concurrentie. Twee jaar geleden stapten Wouter Stevens en Mans Vroom over van CBRE naar Savills en de verhuurafdeling is sindsdien duidelijk sterker geworden. Ook werd onlangs bekend dat Savills ook een vestiging in Utrecht opent.
BNP Paribas Real Estate is van oudsher sterk in de verhuurmarkt van kantoren vanuit de grote beheerportefeuille. Colliers en MVGM, dat ook met bedrijfshuisvesting actief gaat worden in Amsterdam, hebben beide een ambitieus beleid om de komende jaren hun positie bij agency verder te versterken.
Vastgoedadvies wordt steeds specialistischer, zo ook de aan- en verhuur van kantoren. Zie de top-15 positie van een adviseur als Solved, die zich exclusief richt op aanhuur, en de positie van MVGM, dat juist is gespecialiseerd in de verhuurkant: de basis voor het huidige MVGM is gelegd met de afsplitsing van het vastgoedmanagement van Unirobe Meeus Groep in 2008, een dochter van Aegon. Op pagina 64 in deze editie leggen Jeroen Koevermans en Eddy Smit uit hoe MVGM als partner van vastgoedeigenaren zijn landelijke positie wil versterken.
Kracht lokale adviseurs
Lokaal specialisme is altijd een belangrijk element geweest in het vastgoedadvies. Hoog in de lijst staan dan ook sterke lokale adviseurs: Ans de Wijn (Utrecht), DRS Makelaars, Van Gool Elburg, NL Real Estate (Amsterdam), De Mik Bedrijfshuisvesting (Rotterdam) en COG Makelaars (Den Haag). Zij laten zien dat met een sterk lokaal netwerk een goede positie in de lokale verhuurmarkt is te bereiken.
Een fenomeen blijft dat goede professionals, vaak afkomstig van de internationale kantoren, in relatief korte tijd een flinke marktpositie kunnen opbouwen. Dat laten Sander van Winterswijk, Paco Landzaat en Martijn Smits (allen afkomstig van JLL) in Amsterdam zien met hun bedrijf 1530 Real Estate, en bijvoorbeeld Daniël Kroese en Remco Tempert, die met KroeseTempert actief zijn in de omgeving van Zwolle.
We zien dat lokale specialisme ook terug bij de hoogste nieuwkomer in de Top-101: op de 22ste plaats staat Briq Real Estate, actief in Rotterdam. Sinds januari 2017 is Briq Real Estate weer onder de eigen naam terug op markt, nadat het in 2012–2016 zijn activiteiten uitvoerde onder de naam Colliers International Rotterdam.
Specialisatie in bedrijfsruimte
Op de bedrijfsruimtemarkt zien we dat Cushman & Wakefield dankzij de overname van DTZ Zadelhoff nu een grote sprong maakt en naar de eerste plaats stijgt, met 715.000 m². Ook binnen het nieuwe Cushman & Wakefield is ‘industrial agency’ een echte specialiteit geworden en is daarmee een voorloper binnen de organisatie. Servicelines worden landelijk aangestuurd vanuit het hoofdkantoor in Amsterdam, maar de teams zijn nog altijd actief in de gebieden van de regiokantoren.
Ook hier zijn het de partners van Dynamis dit het meest lijken te profiteren van het wegvallen van DTZ Zadelhoff en met 684.000 m² aan bedrijfsruimtetransacties Cushman & Wakefield op de hielen zitten. CBRE is met 453.000 m² aan bedrijfsruimtedeals JLL nipt voorbij gestreefd.
Ook in dit segment is te zien dat specialiseren loont. Zo is specialist Industrial Real Estate Partners met vijf partners en kantoren in Schiphol, Rotterdam en Tilburg een top-5 speler in gebruikersmarkt bedrijfsruimte/logistiek in Nederland.
Winkels: KroesePaternotte op 1
De nieuwe nummer één op de winkelmarkt is specialist KroesePaternotte, dat vorig jaar Cushman & Wakefield voorbij is gestreefd. Vorig jaar omschreef managing partner Gijs Bessem waarom KroesePaternotte zo’n sterke positie weet te behouden in de winkelmarkt, naast de internationale kantoren. De kracht is volgens Bessem dat KroesePaternotte werkelijk alles doet voor de klanten om hun winkelvastgoed succesvol te laten zijn. Dat betekent langjarige relaties met een selecte groep grote particuliere beleggers en ook steeds meer institutionele beleggers. Ondanks de internationalisatie van retailers blijft de winkelmarkt ontegenzeggelijk lokaal. ‘Wij zitten met een gespecialiseerd kantoor van 24 man in de haarvaten van de markt. Bij ons ligt het accent puur op het vak; we willen beter geïnformeerd zijn dan anderen en op basis daarvan het beste advies geven aan onze klanten.’
Een andere specialist in de top-15 is het in 2011 opgerichte Creating Retail Parks, vastgoedadviseur en makelaar van grootschalige winkelruimtes. Eigenaar Robin van Westbroek werkte onder meer bij JLL en bouwde in enkele jaren in deze niche een sterke positie op.
Aardverschuiving
De snelle ontwikkeling van het vak van vastgoedadviseur zorgde in 2017 voor een aardverschuiving in de marktverhoudingen. Adviseurs die zich specialiseren, goed kunnen samenwerken en gebruikmaken van data voor het beste advies zullen in 2018 wederom tot de winnaars behoren.
Gerelateerde artikelen:
