Zowel in Kenia als in Nederland komt kapitaal niet meer terecht waar er de meeste behoefte aan is, vindt columnist Jeppe de Boer.
Beter dan ontwikkelingshulp. Dat is het werk dat Edward Kirathe en zijn collega’s dagelijks deden. Anders dan de meeste vastgoedontwikkelaars had Edward een totaalconcept: sociaal aantrekkelijke, betaalbare en veilige woonomgevingen creëren voor studenten. Ze deden alles zelf: van grondaankoop tot bouw, van verhuur tot community management en van property management tot fund management, en dat in Nairobi.
Zoals alle ontwikkelaars was Edward altijd op zoek naar nieuw geld. Dit is hoe hij bij ons uitkwam. Met mijn collega’s kon ik hem helpen bij de oprichting van twee nieuwe lokale fondsen. Alles en iedereen werkte mee, behalve de Keniaanse beleggers. Die lokale beleggers vormden best een grote groep: pensioenfondsen, verzekeraars en particulieren. Zij waren alleen niet gewend om in binnenlandse fondsen te beleggen. Liever brachten ze hun geld naar grote, efficiënte kapitaalmarkten, zoals New York of Londen. Voor de groei van zijn bedrijf kon Edward dus niet rekenen op een sterke lokale kapitaalmarkt. Hij bleef afhankelijk van dure financieringen uit New York en Londen.
Sinds de crisis van 2008 staat de financiële sector in Nederland in een kwaad daglicht: graaiende bankiers, roofkapitalisten, flitshandelaren en advocaten met bullshitbanen. Niemand op de Zuidas zou veel bijdragen aan de wereld. De eigenlijke waarde van de financiële sector is vaak niet zichtbaar. Het probleem is dat je deze sector pas mist als hij er niet is. Kijk maar naar Kenia. Kijk maar naar heel veel andere landen zonder een sterke eigen financiële industrie.
Van Keniaans naar Nederlands vastgoed is een kleine stap. Wij hebben ook een woningmarkt die schreeuwt om nieuw kapitaal. Ook wij zijn vaak afhankelijk geworden van internationaal geld (met name voor heel grote projecten). En ook ons lokale beleggingsgeld vindt onvoldoende zijn weg naar vastgoed.
Met onze institutionele vastgoedbeleggers staan wij er beter voor dan Kenia, maar als je deze groep wegdenkt, blijft er weinig over. Voor nieuwe middenhuurwoningen is naar schatting € 50 mrd nodig. Onze instituten kunnen deze opgave alleen nooit aan. Ze zouden hun allocatie naar Nederlands vastgoed moeten verdubbelen. Dit lijkt niet haalbaar.
Een groot deel van de oplossing staat op laagrentende deposito’s. Nederlandse particulieren hebben samen zo’n € 500 mrd op de bank staan. Door nieuwe wetgeving stroomt dit geld niet meer naar de huurwoningenmarkt. De combinatie van een recordhoge overdrachtsbelasting en de wet betaalbare huur jaagt deze natuurlijke groep beleggers zelfs weg. Kapitaal wordt nu snel schaarser en duurder in de woningmarkt. Net als in Kenia komt kapitaal niet meer terecht waar er de meeste behoefte aan is. Weliswaar zijn wij wel gezegend met een goed functionerende kapitaalmarkt, maar wij zijn weer de sigaar met onze beleidsmakers. Mensen die de kapitaalmarkt niet willen vertrouwen en deze steeds meer dwarsbomen.
Voor de belegger met geduld en visie brengt de huidige markt toch mogelijkheden. Het tekort aan Nederlandse woningen groeit snel en de nieuwbouwproductie komt niet op gang. Je hoeft geen econoom te zijn om te voorspellen wat prijzen zullen doen. Een focus op de schaarse nieuwbouwprojecten die wel doorgaan, zou goed kunnen uitpakken. Bij nieuwbouw speelt overdrachtsbelasting geen rol, en prijzen houden al rekening met de nieuwe huurwetgeving. Grote nieuwbouwprojecten zijn meestal het domein van institutionele beleggers. Door samen op te trekken via fondsbeleggingen, kunnen particuliere beleggers ook een rol spelen.
Een voorkeur voor ‘doe het zelf beleggen’ heeft de particuliere vastgoedfondsenmarkt relatief klein gehouden. Voor de woningmarkt en voor de particulier zou het goed nieuws zijn als dit verandert. De woningmarkt krijgt noodzakelijk nieuw groeigeld en de particuliere belegger krijgt institutionele kwaliteit, spreiding en efficiëntie. Annexum staat als Zuidas-partij graag klaar om deze groeiende kapitaalmarkt te ondersteunen. Leve de Zuidas!
Jeppe de Boer is managing partner bij Annexum
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 19 april 2024
