Inflatie is volgens columnist Jeppe de Boer een sluipmoordenaar voor obligaties en cash, maar ook aandelenmarkten houden meestal niet van inflatie.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 7 juli 2023
Het was tijdens het doodstille voorjaar van 2020. De wereld zat op slot. De Amerikaanse economie kromp met 30% en de inflatie was negatief. Financiële markten en economische beleidsmakers wisten zeker dat de inflatie nog jarenlang extreem laag zou blijven. Het was in die tijd, dat twee Morgan Stanley-beleggers het lef hadden om sterk stijgende inflatie te voorspellen*. Zelden zou een dappere voorspelling zo goed uitkomen: binnen een maand na de voorspelling begon inflatie al aan te trekken.
Drie jaar later blijft inflatie hardnekkig hoog in de VS en Europa. Toch houden financiële markten en beleidsmakers vast aan hun geloof dat de huidige inflatie vanaf 2025 netjes terugzakt naar circa 2%. Deze ‘terug naar de trend’ verwachting voelt ongeloofwaardig en zit mij al een tijdje in de weg. Inflatie was 30 jaar lang geen thema, maar voor de vastgoedbelegger van vandaag is de juiste inflatieverwachting van doorslaggevend belang. Daarom ben ik klaarwakker nu de twee Morgan Stanley-helden uit 2020 hun nieuwe inflatievisie hebben gedeeld**.
Een korte samenvatting van hun goed onderbouwde visie is dat structurele factoren zoals deglobalisering, decarbonisatie en demografie, inflatie zullen voortdrijven. Zij verwachten dat fiscaal beleid deze effecten zal versterken, terwijl centrale banken onvoldoende zullen ingrijpen.
Globalisering zorgde jarenlang voor lagere kosten door efficiëntere productieketens en door toegang tot steeds nieuwe bronnen van goedkope arbeid. Opkomend protectionistisch handelsbeleid en zorgen over bevoorradingszekerheid zorgen nu voor de omgekeerde trend van deglobalisering. Hogere productiekosten lijken een bijna onoverkomelijke uitkomst hiervan.
De investeringen die we moeten doen om naar een CO2-neutrale wereld te komen (decarbonisatie) zorgen voor een gigantische financieringsbehoefte. Deze financieringsdruk (hogere overheidsbestedingen) in combinatie met een terugval van investeringen in traditionele energiebronnen (hogere olie en gasprijzen) zal de inflatie versterken.
Krapte op de arbeidsmarkt zorgt nu al voor stijgende lonen in Nederland en veel andere landen. Een groeiend deel van deze krapte komt door demografie. Door een vergrijzende bevolking zal deze krapte enkel toenemen. Structureel stijgende lonen kunnen sterk bijdragen aan inflatie.
In relatief korte tijd zijn overheidsschulden en begrotingstekorten sterk opgelopen in de VS, het VK en veel eurolanden. Volgens de Morgan Stanley-economen is een stevig inflatieniveau zelfs wenselijk voor overheidsfinanciën, als middel om overheidsschulden beheersbaar te houden.
Het beteugelen van inflatie bij deze trends vraagt ijzersterke discipline van onze huidige monetaire en fiscale beleidsmakers. Deze discipline is onvoldoende zichtbaar. Overheden in de VS en de EU hebben de afgelopen jaren juist excessief met geld gestrooid om hun economieën te stimuleren. Ondertussen zijn begrotingsregels aan beide kanten van de oceaan verzwakt. Tenslotte is het maar de vraag of centrale bankiers niet snel slappe knieën zullen krijgen wanneer economieën echt beginnen af te koelen.
Blijvend hoge inflatie wordt dus moeilijk om te stoppen. Voor beleggers kan dit een echte gamechanger worden. Inflatie is een sluipmoordenaar voor obligaties en cash, maar ook aandelenmarkten houden meestal niet van inflatie. Vastgoed kan het zomaar prima doen zolang randvoorwaarden kloppen. Bij gewild en schaars vastgoed met financieel sterke gebruikers, groeien huurinkomsten mee met inflatie. Als dit vastgoed ook nog financierbaar is, kan inflatie zelfs een vriend zijn: rentekosten blijven gelijk, terwijl inkomsten opgaan met inflatie.
Bij Annexum zijn wij onder deze omstandigheden gelukkig met onze positionering in supermarktvastgoed (sterke inflatielink en goed financierbaar). Verregaand overheidsingrijpen vertraagt echter een gezonde huurgroei bij huurwoningen. Door hogere inflatie zou de druk op ons onhoudbare woningmarktbeleid wel sneller oplopen. Wellicht komen beleidswijzigingen daarmee ook sneller in zicht.
Jeppe de Boer is managing partner bij Annexum
*Stars Aligned for Higher Inflation, Morgan Stanley Investment Management, Sergei Permenov, Cyril Moulle-Berteaux, May 2020
**The Five Forces of Secular Inflation, Morgan Stanley Investment Management, Sergei Permenov, Cyril Moulle-Berteaux, June 2023
