Impactbeleggen krijgt steeds vaker een plek, maar columnist Peter de Haas vraagt zich af: wie betaalt het?
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 25 augustus 2023
Het is haast niet meer voor te stellen, maar ooit was een taxatie heel simpel van opzet, niet meer dan een één of twee pagina’s. Daarin stonden een algemene omschrijving van het gebouw en de locatie, met in de bijlage foto’s en veel aandacht voor de technische staat van het gebouw. Uiteindelijk samengevat in een vooral kwalitatieve waardebepaling door de taxateur.
Door voortgaande automatisering, de ontwikkeling van specialistische software, meer beschikbare markdata en vergelijkingsmateriaal, en meer aandacht voor commerciële kengetallen en toekomstverwachtingen, is de kwaliteit en onderbouwing van vastgoedtaxaties door de jaren heen enorm verbeterd en daardoor in vele gevallen van hoge professionele kwaliteit. Onder auspiciën van het oorspronkelijk Britse Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) is sinds de jaren ’80 gewerkt aan standaardisatie van taxaties, de eerste 20 jaar vooral in de UK, en sinds 2000 steeds meer internationaal. Op dit moment is deze zogenaamde ‘Red Book Valuation’ in vele landen een standaard, zo ook, gestimuleerd door een vertaling naar het Nederlands in 2017, in ons land.
Meestal komt de disclaimer achteraf; ik doe het nu maar even. Ik ben namelijk geen vastgoedtaxateur of fondsenwaardeerder, maar ik heb in de loop der jaren wel een groot aantal taxaties en waarderingen voorbij zien komen.
Zonder dus op de techniek van het taxeren en waarderen te willen ingaan, is een taxatie in simpele bewoordingen een weergave in financiële getallen van een gebouw of vastgoedproject op een specifiek moment in de vastgoedmarkt, kijkend ook naar de omgeving waarin het gebouw staat en zo goed als mogelijk een inschatting naar de toekomst. Dit is een puur financiële marktwaardering.
Ik schrijf dit zo, omdat bij institutionele beleggers grote veranderingen in beleggingsstrategieën zichtbaar zijn, waarbij ESG – of beter: impact – een voorname rol speelt. Duurzaam beleggen, de E, en aandacht voor de sociale invalshoek bij beleggen worden steeds meer ingepast in het beleggingsbeleid. Verduurzaamde of duurzame gebouwen worden ook steeds meer een marktnorm en zijn toekomstbestendig vastgoed. De effecten van investeringen op opbrengsten en kosten zijn goed meetbaar en kunnen prima worden ingepast in de waarderingsmethodiek. Dit geldt op dit moment in mindere mate of is lastig voor de S van ESG; de zogenaamde sociale component, waar bij het impactbeleggen een steeds sterker accent op komt. Definities van ESG en maatschappelijk beleggen zijn nog in ontwikkeling. Het gaat in ieder geval om het maatschappelijk rendement, de impact return. De vraag is echter hoe je dat meet, en voor bijvoorbeeld een pensioenfonds is de kernvraag hoe dit rendement is te vertalen in een bijdrage voor de pensioenopbouw van de deelnemers.
Het wordt een grote uitdaging om een manier te vinden om dergelijke impact in waarderingsmodellen te integreren, niet alleen voor het pand, maar ook voor de portefeuille en de nettovermogenswaarde voor vastgoedfondsen, waar grote pensioenfondsen vaak in investeren.
Daarnaast kan de huidige op financieel rendement gerichte waarderingsmethodiek een belemmering zijn voor nieuwe vastgoedinvesteringen of ontwikkelingen op impactgebied. Zo kan het nastreven van sociale impact een lagere huuropbrengst tot gevolg hebben, en dus een lager totaalrendement. In vele gevallen behoort dergelijk vastgoed ook niet tot de traditionele vastgoedsectoren, maar meer tot de sociale infrastructuur.
Al met al is het van belang om op zoek te gaan naar een manier om sociaal maatschappelijk rendement te vertalen naar financiële kengetallen die goed duidelijk maken wat de impact waard is en wat het kost. Impactbeleggen krijgt steeds vaker een plek, en niet alleen bij vastgoed, maar de vraag blijft: wie betaalt het? Ik heb altijd geleerd dat het beste maatschappelijke rendement voor een pensioenfonds een optimaal financieel rendement voor de pensioendeelnemers is, want daar wordt uiteindelijk voor belegd. En dat is ook impact!
Peter de Haas werkt onder De Haas Real Estate Advisory als onafhankelijk internationaal adviseur voor indirecte vastgoedbeleggingen
