De belangstelling voor beleggen in infrastructuur groeit, wat de vastgoedallocatie zomaar kan verkleinen, aldus columnist Peter de Haas.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 24 februari 2023
De jaaraftrap voor de internationale fondsbeleggers in vastgoed is vaak de presentatie van de ‘Inrev investments intentions survey’. Dit is een jaarlijks onderzoek onder internationale institutionele beleggers van over de hele wereld. Inrev, de Europese brancheorganisatie voor privaat indirect vastgoed, presenteert deze resultaten altijd eind januari in een roadshow over vier belangrijke Europese steden, waaronder Amsterdam.
In Amsterdam werd het de bezoeker al snel duidelijk dat er de komende tijd helaas nog niet veel geïnvesteerd zal worden. Voor het committeren aan vastgoedfondsen is het nog veel te vroeg. De vastgoedallocatie is nog steeds te hoog, vergeleken met de doelallocatie, en de prijsvorming van vastgoed is nog altijd onzeker door rente en inflatie. Maar dat wisten we al een tijdje.
Vastgoed is in de portefeuille van de pensioenfondsen en verzekeraars vaak een belangrijk deel van de zogenaamde real assets portefeuille. Ook bijvoorbeeld infrastructuur is onderdeel van dit real assets deel. En daar wringt de schoen. Er is een tendens dat de belangstelling voor beleggen in infrastructuur groeit. Het is bekend dat het bij dergelijke beleggingen vooral om het langjarige, stabiele en inflatiebestendige directe rendement gaat. Dit past immers prima bij de opbouw van de huidige en toekomstige pensioenverplichtingen. Duurzaamheid, impact, wordt steeds meer een bepalende factor in het beleggingsbeleid van deze partijen, en juist met infrastructuur is daar heel veel mogelijk.
Natuurlijk ligt er ook in het vastgoed een enorme opgave om bestaande gebouwen te verduurzamen. Bij investeringen in infrastructuur kan het impact-element in het investeringsbeleid echter ook ingevuld worden via bijvoorbeeld vormen van nieuwe energie, zoals zonneparken of windmolenparken. Dit kan ook een behoorlijk verdringende invloed hebben op de voor langere termijn beoogde vastgoedallocatie.
Terwijl verduurzaming of impact lange tijd ondersteunend of aanvullend was binnen het beleggingsbeleid, wordt dit onder invloed van het akkoord van Parijs, de maatschappelijke discussies en het streven naar een goede reputatie steeds meer leidend. Naast een vastgoedallocatie op basis van financiële parameters (rendement en risico) kan de toekomstige allocatie ook gekoppeld worden aan het behalen van KPI’s die direct verbonden zijn aan de 17 duurzame ontwikkelingsdoelstellingen (SDG’s) van de Verenigde Naties. Deze SDG’s zijn in 2016 in werking getreden met als doel deze in 2030 te behalen. Dit zal kunnen leiden tot een heel andere benadering en methode om real assets in de beleggingsmix vast te stellen. Daarvoor worden niet meer alleen historische rendementen doorgerekend, maar juist ook wat voor type beleggingen het meest kansrijk zijn om bij te dragen aan het behalen van de SDG’s. En dan niet voor vastgoed en infrastructuur apart, maar samengevoegd tot één beleggingscategorie: real assets.
Ik kan niet genoeg benadrukken dat deze trend tot behoorlijke verschuivingen kan leiden. De vastgoedallocatie wordt onderdeel van een groter geheel en kan zomaar kleiner worden of bijvoorbeeld het meer liquide, beter te verhandelen deel binnen een real assets portefeuille. Een kantoorgebouw is tenslotte ook infrastructuur, bedoeld om in te werken. Echte infrastructuur (tolwegen bijvoorbeeld) is hierbinnen dan het illiquide, minder goed te verhandelen, deel. Het aantal vastgoedcategorieën binnen deze real assets portefeuille zal verder verbreden buiten de vier traditionele sectoren om. En binnen de traditionele vastgoedcategorieën – kantoren, winkels, woningen en industrie – zal een investeerder selectiever en kritischer selecteren op kwaliteit en impact bij fondsen en objecten.
Dit is geen acuut zorgpunt, maar wel een ontwikkeling om rekening mee te houden. De zorg voor nu is en blijft uiteraard de over de volle breedte sterk ingezakte beleggingsactiviteiten.
Peter de Haas werkt onder De Haas Real Estate Advisory als onafhankelijk internationaal adviseur voor indirecte vastgoedbeleggingen
