Naast het advies aan de politiek om de loan-to-value te verlagen, zet De Nederlandsche Bank ook in op het vergroten van het woningaanbod. Dat heeft Paul Hilbers (DNB) gezegd op Derde Woensdag in September van AM en Nyenrode.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 27 september 2019
Een zonnige dag na een zonnige troonrede. Op de traditionele Derde Woensdag in September – de jaarlijkse expertmeeting van AM en Nyenrode – staan de gezichten van de mensen uit zowel de publieke als de private kant van de vastgoedsector vrolijk. Het gaat fantastisch met de economie. Dat beaamt zelfs Paul Hilbers, directeur Financiële Stabiliteit bij De Nederlandsche Bank en Nyenrode-professor. ‘Het gaat vrij goed. En enthousiaster dan dat ben ik nimmer.’
Trouw aan de rol van DNB waarschuwt Hilbers in zijn inleiding het vastgoedpubliek echter meteen voor een te rooskleurig beeld. Ja, het gaat goed, maar dat betekent niet dat er geen risico’s zijn. Hilbers: ‘Uit onderzoek blijkt dat vastgoed vaak een bron is van financiële narigheid. De crisis in de jaren ’90 in Scandinavië ontstond uit het vastgoed, die van ’98 in Azië begon in het commerciële vastgoed en die van 2008 ontstond in de VS met de subprime-hypotheken. Ook dichter bij huis zijn er voorbeelden, met Spanje en Ierland. Vanuit het oogpunt van financiële stabiliteit volgen we de vastgoedmarkten dan ook met veel belangstelling.’
Invloed op economie
Volgens Hilbers is de invloed van de vastgoedmarkt op de economie, en dan vooral de woningmarkt, in Nederland groter dan in andere landen. ‘Dat geldt zowel in positieve als in negatieve zin. Een crisis in de economie wordt erdoor verergerd, een oplevende economie profiteert bovenmatig van een goed lopende woningmarkt. We kunnen ongeveer 25% van de economische groei van afgelopen jaren relateren aan de huizenmarkt.’
Uiteraard is een belangrijke oorzaak van de goed lopende woningmarkt de lage rente. Dit komt in eerste instantie vooral door structurele factoren, zoals de vergrijzende bevolking die meer spaart, waardoor ook meer geld beschikbaar komt. Ook het monetair beleid speelt een rol. Eerder die week bleek uit een verklaring van DNB-president Klaas Knot dat er behoorlijk wat discussie is over het beleid van de Europese Centrale Bank.
Hilbers: ‘Nadeel van de lage rente is de jacht op rendement. Dat heeft niet alleen gevolgen voor de financiële markten – de aandelen staan hoog – maar ook voor reële markten als de vastgoedmarkt. Beleggers betalen steeds hogere prijzen. Tegelijkertijd stijgen de huurprijzen vaak niet mee, waardoor investeerders genoegen moeten nemen met lagere rendementen. Voortdurende prijsstijgingen brengen het risico met zich mee dat mensen denken dat de prijzen niet kunnen dalen en vrezen de boot te missen als ze nu niet instappen. Dat zelfversterkende effect veroorzaakt prijsstijgingen die niet gesteund worden door onderliggende factoren, waardoor bubbels kunnen ontstaan.’ Vandaag waarschuwde ook zakenbank UBS voor het risico op een bubbel in de Amsterdamse huizenmarkt.
LTV moet lager
Het risico dat DNB ook signaleert, is dat in goede tijden de leenstandaarden afnemen. Hilbers: ‘Dat zien we altijd bij een opgaande markt.’ Hij vindt het in dat kader jammer dat de pogingen van DNB om de politiek zover te krijgen de loan-to-value verder te verlagen, steeds maar stranden. ‘De 100% ltv-limiet voor woningen die we hier hanteren, hoewel lager dan voorheen, is nog altijd ver boven die in andere landen. Als ik dat aan buitenlandse collega’s vertel, kunnen ze dat percentage niet geloven. Ook de debt-to-income-ratio is door de gehanteerde systematiek relatief ruimhartig. We begrijpen dat de politiek de leennormen niet wil aanpassen, maar we vinden het wel jammer.’
Daarnaast vraagt DNB aandacht voor andere beleidsmaatregelen. Hilbers: ‘We zien dat de vraag naar woningen oploopt, maar dat het aanbod niet navenant reageert. Dat zorgt voor een prijsopdrijvend effect. Het tekort aan aanbod is een bottleneck. Juist in deze goede tijden zou de vastgoedsector samen met de overheid de bouwproductie omhoog moeten zien te krijgen. Wij zien wel dat er een regie-issue is. Er zijn vele betrokkenen: bouwers, ontwikkelaars, gemeenten, provincies, het Rijk, en het is niet altijd duidelijk wie het initiatief moet nemen.’
Wat dat betreft juicht DNB het toe dat in de miljoenennota meer aandacht wordt besteed aan de woningmarkt dan in voorgaande jaren. ‘Het is belangrijk dat we de markt vlottrekken en daarbij ook oog hebben voor de bijbehorende infrastructuur.’ Het is ook positief dat minister Ollongren de regie naar zich toetrekt met de woondeals, en dat er middelen beschikbaar komen om het aanbod te vergroten. Dat kan de markt meer in balans brengen en de prijsopdrijving verminderen.
Transparantie
DNB heeft geen directe invloed op de markt, maar houdt toezicht op de weerbaarheid van de financiële sector. Vanuit die rol kijkt DNB of de buffers van de financiële instellingen wel afdoende zijn in tijden van crisis. ‘Daartoe voeren we stresstesten uit, waarbij we variëren met mogelijke prijzen van huizen en commercieel vastgoed. Wat dat betreft zouden we wel over betere data willen beschikken. Vooral van het commerciële vastgoed zijn die nauwelijks beschikbaar en zijn we kritisch over de taxaties. Wij begrijpen wel dat partijen in de vastgoedsector denken beter te worden van het niet beschikbaar stellen van informatie, maar uiteindelijk zult u zeker van transparantie profiteren. Transparantie kan ook meer partijen naar Nederland trekken.’
Vanuit zijn rol van het toezicht op financiële stabiliteit kijkt DNB ook naar internationale risico’s. Die zijn er volgens Hilbers genoeg: Brexit, handels- en mogelijk valutaoorlogen, politieke onzekerheden. Hilbers: ‘Dat zijn echter zaken waar we niets aan kunnen doen, behalve ons voorbereiden op de problemen die op ons afkomen. Aan onze binnenlandse issues, de vastgoedmarkt, kunnen we echter wel wat doen: het aanbod verhogen, en als het even kan, de ltv toch verlagen.’
Gerelateerde artikelen:
