De voorgenomen overname van het grootste bouwbedrijf van Nederland, VolkerWessels, door investeringsmaatschappij HAL schept nieuwe verhoudingen in de bouw, blijkt uit een analyse van PropertyNL-hoofdredacteur Wabe van Enk.
In de afgelopen eeuw hebben verschillende families met de naam Van der Vorm de markt geordend. De meest vermogende familie Van der Vorm heeft een meerderheid in het beursgenoteerde HAL (Holland Amerika Lijn). Dat is al lang geen reder meer, maar een ongekend succesvolle investeringsmaatschappij, een soort Warren Buffet van de lage landen.
Los van die familie staat de bouw- en ontwikkelingsfamilie Van de Vorm, bekend onder de naam Vorm, die met succesvolle telg Daan en inmiddels onder leiding van Hans Meurs jaarlijks een half miljard omzet in bouw & ontwikkeling. Dan is er nog de Van der Vorm Vastgoed Groep, ook van origine Rotterdams en een van de twintig grootste beleggers in vastgoed met een portefeuille van € 800 mln.
Deze honderden miljoenenoperaties vallen geheel in het niet bij het speelveld van HAL, dat eind vorig jaar goed was voor bijna € 16 mrd. Bij die miljardenrace past de overname van de Nederlandse activiteiten van VolkerWessels, met een jaaromzet van bijna € 7 mrd. Door deze overname wordt HAL de dominante speler in verschillende bouwsectoren.
Gouden tijden
HAL heeft zich nooit alleen gericht op bouwactiviteiten: de portefeuille varieert van Vopak tot Coolblue. De overname van baggeraar nummer één, Koninklijke Boskalis, gaf wel de interesse aan. Boskalis verloor zijn beursnotering, maar maakte onder de vleugels van HAL gouden tijden door.
HAL verraste daarna door de overname van Van Wijnen – een top-10 woningontwikkelaar. Verrassend, omdat bouwers van deze omvang niet zo populair zijn bij beleggers. Ze gedijen vaak bij een decentrale aanpak. Bij het miljardenimperium van HAL lijken woningontwikkelaars, met hun identiteiten die vaak een jaaromzet van € 50–100 mln genereren, veel te arbeidsintensief. Maar na de overname van Van Wijnen bleek de achterliggende strategie. Onder leiding van Peter Hutten steeg de omzet naar € 1,4 mrd met een nieuw doel: marktleider worden in fabrieksmatige woningbouw.
Daarvoor is verdere opschaling nodig, en daarbij komt VolkerWessels, met een omzet van € 3,6 mrd in Nederland, goed van pas. VolkerWessels is nog maar een jaar marktleider, dat was daarvoor BAM Groep. De nieuwe bewegingen van HAL op de markt zullen nauwlettend in de gaten worden gehouden door de collega’s van BAM, het andere beursgenoteerde Heijmans en familieonderneming Dura Vermeer.
Machtsblok
Wie Boskalis, VolkerWessels en Van Wijnen bij elkaar optelt, ziet een concentratie op de markt die Nederland nooit gekend heeft, met een grote afstand tot nummer twee en drie. Ook Pieter Schelte Heerema heeft ooit eerder geprobeerd zo’n machtsblok op te zetten, maar dat is voer voor historici.
Ongetwijfeld zal de kartelwaakhond bij de overname van VolkerWessels zijn tanden laten zien, maar die zal ook snel ontdekken dat ‘de bouw’ niet bestaat. Baggeraars opereren op een internationale markt en hebben daar een heel ander soort concurrentie dan de lappendeken met kleinere aannemers op de woningmarkt. De combinatie van VolkerWessels en Van Wijnen is bijvoorbeeld onvoldoende om de nummer één in woningontwikkeling te worden.
Interessant is het achterliggende verdienmodel voor HAL. De marges in de bouw zijn gemiddeld gezien veel te laag om te passen in de traditie van de Rotterdamse belegger. Welk licht ziet HAL dat beleggers in bijvoorbeeld BAM en Heijmans niet zien?
HAL is driftig op zoek naar grote investeringsmogelijkheden, blijkt uit de jaarverslagen. Na de verkoop van brillenketen Pearl had HAL miljarden op de plank. Met banksaldi krijg je echter geen track-record die HAL en de familie Van der Vorm gelukkig maakt. Er is dus investeringsdruk.
Samenwerking achter de schermen
Aan de andere kant staat verkoper VolkerWessels, de familie Wessels met beleggingsverhikel Reggeborgh. Na de C&A-familie met Redevco is Reggeborgh in Nederland de grootste private vastgoedbelegger, met naar schatting € 5 mrd aan vastgoed. Een bekende naam binnen Reggeborgh is die van financieel architect Henry Holterman, schoonzoon van de overleden vastgoedtycoon Dik Wessels. Wessels heeft heel goed geboerd door VolkerWessels op de beurs te introduceren en later tijdig van de beurs te halen (in 2020, voor € 1,7 mrd), maar het grote vermogen is vooral opgebouwd door investeringen buiten de bouw (World Online en Reggefiber) met Holterman aan het roer. De echte winst zal dan ook niet zitten in het inlijven van VolkerWessels, maar in de samenwerking tussen Reggeborgh en HAL achter de schermen.
