Voor de liefhebbers van het werk van de Amsterdamse architect Herman Hertzberger is de jarenlange leegstand van het iconische Centraal Beheer-kantoor in Apeldoorn een doorn in het oog. Maar volgens de jongste eigenaar Certitudo Capital komt er inmiddels schot in de transformatie van het complex naar een woonomgeving voor een brede doelgroep.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 22 april 2022
Wie met de trein naar Apeldoorn gaat, komt er kort voor het bereiken van de bestemming vlak langs, het Centraal Beheer-gebouw. Het complex, ontworpen door Herman Hertzberger (inmiddels 89 jaar oud), geldt als een de belangrijkst representanten van het structuralisme en is een gemeentelijk monument.
Het goeddeels uit beton opgetrokken gebouw met een totaal vloeroppervlak van meer dan 40.000 m2 bestaat uit geschakelde en gestapelde betonnen kubussen van 9 x 9 meter, waardoor het pand van bovenaf gezien er uitziet als een labyrinth. Centraal in het pand zijn grotere werkruimtes (kantoortuinen) en onder het complex zit een grote parkeergarage voor de duizend werknemers die ooit in het pand actief waren.
TCN en Property Finance
Tot 2013 was het complex, in de volksmond de apenrots genoemd, 40 jaar lang het onderkomen van Centraal Beheer, tot het verzekeringslabel onderdak vond bij het kantoor van moederbedrijf Achmea in Apeldoorn-Zuid (Laan van Malkschoten). Daarvoor was het pand al een paar keer in andere handen overgaan. In 2007 werd TCN van de illustere vastgoedman Rudy Stroink eigenaar. Hij wilde er een bedrijvencampus in vestigen maar werd achterhaald door het faillissement van TCN in 2012.
Begin 2013 werd SNS Property Finance -nu Propertize- deels eigenaar van het pand, kort voordat het zelf in zeer zwaar weer belandde en het moederbedrijf SNS Reaal richting een noodzakelijke nationalisatie trok. Wel trokken een jaar later daadwerkelijk wat kleine, veelal startende bedrijven in het pand, maar medio 2015 lag er met de overname door investeerder Certitudo Capital weer een nieuw scenario op de plank.
Certitudo, dat € 2,5 miljoen op of tafel legde voor het monument, had van meet af aan ambitieuze plannen met het gebouw en de omgeving. Er moest gewoond gaan worden, maar ook de vestiging van een hotel een onderwijsinstelling kwamen voorbij. De afgelopen jaren was de ontwikkelaar druk bezig met plannen maken. In de tussentijd werd het complex echter steeds meer een monument voor verloedering en vandalisme, ook tot treurnis van haar bedenker Hertzberger en voor alle betrokkenen een doorn in het oog.
Iconische plekken
Volgens Arno van den Thillart, directeur projectontwikkeling bij Certitudo, zit er inmiddels echter schot in de zaak wat betreft de gebiedsontwikkeling die is omgedoopt in Hertberger Park. ‘We hebben het pand niet voor niets gekocht. Het is een bijzonder object op een mooie plek met perspectief die past bij onze ambitie om iconische plekken nieuwe leven in te blazen. Maar tegelijkertijd is het ook een heel complex plan om te realiseren. Bij transformatie is het altijd de vraag hoe je met het bestaande vastgoed omgaat. Daarbij moet je ook rekening houden met de noodzaak tot verduurzaming en in dit geval dat je te maken hebt met een monument. Daar gaat veel tijd in zitten, tijd die we ook hebben genomen voor gesprekken met Herman Hertzberger en de gemeente.’
Zes jaar leegstand lijkt lang erkent Van den Thilllart. ‘Maar in verhouding tot andere grote nieuwbouw- en transformatieprojecten waarbij het tot wel 10 jaar duurt voor de oplevering plaatsvindt, valt het uiteindelijk mee. In samenspraak met Winy Maas (MRDV) ligt er nu plan dat wordt gesteund door de gemeente en de provincie. En mede door de recente gemeenteraadsverkiezingen is alles wat meer in een stroomversnelling geraakt.’
Opvang vluchtelingen
Net als andere vastgoedeigenaren werd ook Certitudo recent benaderd door diverse gemeenten voor de opvang van Oekraïnse vluchtelingen. Ook het Centraal Beheer-pand kwam daarbij ter sprake. ‘Alleen is dat geen optie meer’, aldus Van den Thillart. ‘Je hebt het nu echt over een casco-pand dat je niet meer snel met wat ingrepen een woonfunctie kunt geven. Gelukkig hebben we in onze portefeuille op een paar andere plekken in het land wel kantoorpanden die hiervoor geschikt zijn. Daarbij gaat om panden die voor ons al op de nominatie voor transformatie of sloop staan.’
Dat het realiseren van woonruimte in het geval van de vluchtelingencrisis nu wél kan en doorgaans hoofdzakelijk hoofdbrekens oplevert, is volgens hem te danken aan de tijdelijkheid. ‘Nu het gaat om tijdelijke huisvesting, blijkt dat partijen heel snel met elkaar kunnen schakelen en dat heel veel partijen hun best doen om op een veilige manier opvang te regelen. Als het je het hebt over reguliere woningen dan heb je veel eerder te maken met bestaande regulering. Er moet dan echt de bereidheid bij iedereen zijn om zich voor lange tijd te committeren aan een plan.’
Daglicht binnenhalen
Ook het Centraal Beheer-pand bleek zijn beperkingen te hebben bij een definitieve herbestemming. ‘Toen het gebouw werd neergezet was de gedachte dat TL-balken voor voldoende licht zorgden voor de werknemers. Je zult nu, zeker voor een woonfunctie, op de begane grond ervoor moeten zorgen dat er daglicht binnen komt. Dat red je niet met een paar lichtkoepels, maar dat zullen we doen door op sommige plaatsen wanden weg te halen zonder afbreuk te doen aan de monumentale en architectonische waarde van het pand. Het betekent ook dat je niet iedere ruimte in het pand kunt hergebruiken als woonfunctie, maar we zien ook mogelijkheden voor andere functies, bijvoorbeeld door het realiseren van bergingen in de parkeergarage. We kijken ook naar andere manieren om levendigheid toe te voegen, bijvoorbeeld in corridors. Het aandeel horeca dat we op dit moment voorzien, zal minimaal zijn.’
Uiteindelijk is de transformatie onderdeel van de totale gebiedsontwikkeling Hertzberger Park, waarbij in totaal zo’n 600 tot 650 woningen worden toegevoegd. Voor pakweg de helft gaat het om nieuwbouwwoningen van verschillende typologie die worden gerealiseerd aan een nieuw park dat een natuurlijke overgang moet vormen naar het bestaande Prinses Amaliapark. ‘Er komen hier woningen voor een brede doelgroep. Niet alleen alleenstaande starters, maar ook gezinnen en senioren moeten hier kunnen wonen.’
Certitudo hoopt dat aan het einde van het eerste kwartaal of in het tweede kwartaal van 2023 kan worden begonnen met de transformatie en de nieuwbouw.
