Mede onder invloed van de Wet betaalbare huur hikken ontwikkelaars steeds meer op tegen het aandeel middeldure huurwoningen dat ze in een project moeten realiseren. In Rotterdam leverde dat bijna een rechtszaak op tussen gemeente en ontwikkelaar.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 27 september 2024
Eenmaal in bezit staat het particuliere verhuurders vrij om hun huurwoningen uit te ponden als de huuropbrengst door de Wet betaalbare huur dreigt te kelderen. Ontwikkelaars van nieuwbouwprojecten hebben die vrijheid doorgaans niet. Wat toegezegd is aan middenhuurwoningen moet geleverd worden, of het nu “rond te rekenen” is of niet.
Projecten met middenhuur die in aanbouw of al gerealiseerd zijn, worden conform afspraak in het middensegment verhuurd en niet ‘teruggetrokken’, benadrukt een woordvoerder van de Gemeente Rotterdam.
'Anticiperen op rendementseffect'
Ze vervolgt: ‘We zien bij lopende projecten wel terughoudendheid als het gaat om investeren in nieuwe middeldure huurwoningen, maar dat is niet 1-op-1 terug te voeren op de wet Betaalbare huur. Deze wet hing al langer boven de markt en beleggers konden anticiperen op het rendementseffect. De 10% opslag die verhuurders gedurende 20 jaar mogen vragen bovenop de huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel, verzacht de impact. Andere economische factoren, zoals rente en bouwkosten spelen een belangrijke rol.’
Rotterdam legt privaatrechtelijk vast (bijvoorbeeld in anterieure overeenkomsten), dat middeldure huurwoningen gedurende 15 jaar na ingebruikname in het middensegment worden verhuurd. Bij koopwoningen in het middensegment worden een antispeculatie-beding en zelfbewoningsplicht gedurende 5 jaar na ingebruikname vastgelegd.
Steekproeven en boeteclausules
Die afspraken zijn volgens de woordvoerder juridisch afdwingbaar. Ieder jaar moeten verhuurders een overzicht van huurprijzen aan de gemeente overleggen. Ook zijn er steekproeven en boeteclausules.
‘Mocht echter blijken, dat een project met betaalbare huur alleen rondkomt als die woningen (deels) omgezet worden naar middenkoop, dan zijn wij bereid daarover met de initiatiefnemer in gesprek te gaan. Het is dus geen eenzijdige actie.’ Voorwaarde voor deze uitweg is dat het aandeel middensegment in het project op zijn minst gelijk blijft; liefst groter wordt. ‘Komen we tot overeenstemming, dan wordt de privaatrechtelijke afspraak aangepast.’ De woordvoerder benadrukt dat het alleen kan tijdens de ontwikkelfase, bij plannen in zeer vergevorderd stadium, om startbouw mogelijk te maken. ‘Het gebeurt niet gedurende de bouw. Dan gelden de eerder gemaakte afspraken.’
Speelt deze kwestie al op andere plekken in Rotterdam?
‘Ja we zien dat middenhuurwoningen op dit moment lastiger te ontwikkelen zijn dan middenkoopwoningen. Wij krijgen inderdaad verzoeken om in plannen te mogen omzetten van middenhuur naar middenkoop. Bereidheid tot medewerking beoordelen wij per casus.’
Woningen op Correct-locatie
Wethouder Chantal Zeegers gaf deze week opening van zaken in het dossier over de woningen die zijn gerealiseerd in de Kop van Noord, de voormalige locatie van elektronicawinkel Correct aan de Bergweg in Rotterdam-Noord. Hoewel de ontwikkelaar Björn Troost -Residence Correct BV- in de anterieure overeenkomst had toegezegd dat 20% van de 83 woningen als middenhuurwoning zou worden aangeboden blijkt in 2023 blijkt dat de ontwikkelaar de woningen allemaal te koop heeft gezet. De gemeente daagt de ontwikkelaar voor de rechter maar tot een rechtszaak komt het niet.
In mei 2024 komt het tot een schikking waarover de gemeenteraad tot haar ongenoegen pas recent werd geïnformeerd. Van de 17 middenhuurwoningen die in de Kop van Noord zouden worden gerealiseerd gaat de ontwikkelaar er alsnog 10 als middenhuurwoning aanbieden: 8 in het “Correctpand” en 2 elders in zijn woningbezit in de Maasstad. Niet het resultaat wat Zeegers had gehoopt maar ze had naar eigen zeggen geen poot om op te staan omdat de anterieure overeenkomst dateert uit 2019 toen het Rotterdamse Actieplan Middenhuur nog geen feit was. Ontwikkelaar Troost en zijn advocaat onthouden zich in deze kwestie van commentaar.
Artikelen in de omgeving:
