interview Bart Meijer: ‘Gefascineerd door de mix van culturen’

‘Hoe kan ik een product heel specifiek maken voor mijn klant? Mijn kinderen zitten op een school waar ook veel kinderen van Indiase komaf zitten. Als zij thuiskomen, doen ze eerst hun schoenen uit. Allemaal, zonder uitzondering. Dan moet je dus een kast hebben bij de ingang om de schoenen weg te kunnen zetten. Zo wil ik ook mijn vastgoed ontwikkelen.’
Bart Meijer is heel uitgesproken over zijn rol als ontwikkelaar en zijn visie op het vastgoedondernemerschap. Hij heeft er succes mee. In het nieuwjaarsnummer van PropertyNL van 2016 werd hij genoemd als High Potential. Ruim anderhalf jaar later heeft hij met zijn MRP Development de tweede plaats bereikt in de Top-101 Ontwikkelaars van PropertyNL (zie pag. 45).
Bart Meijer heeft MRP eigenhandig opgebouwd, met op de achtergrond steun van zijn vader, Ton Meijer, de grondlegger van vastgoedbedrijf MAB. Ton Meijer praat nu alleen aan de keukentafel nog met zoon Bart over zaken en houdt een belang van 10% in de overkoepelende holding Meijer Realty Partners.
Bart’s plaats in de lijst High Potentials had hij te danken aan de voordracht van diverse toenmalige smaakmakers en beslissers in het Nederlandse vastgoed. ‘Hij paart een grote mate van enthousiasme aan daadkracht’, aldus een van hen. In het interview zei Bart Meijer destijds dat hij ernaar streeft ‘een van de toonaangevende spelers te worden op de Nederlandse vastgoedmarkt’.

De leerschool Hines doorlopen
Hij is dit jaar uitgegroeid tot de op een na grootste ontwikkelaar, maar is MRP ook toonaangevend? Als hij zijn visie gestalte weet te geven, is dat heel goed mogelijk. Zijn opvatting over vastgoedontwikkeling is in belangrijke mate ontstaan tijdens de 12 jaar dat hij in de VS gewerkt heeft.
Zijn afkomst verraadt dat hij van jongs af aan met vastgoedprojecten is opgegroeid. Vader Ton was niet bepaald iemand die Vinex-wijken heeft volgebouwd. MAB ging voor spraakmakende projecten, zoals Oosterdokseiland in Amsterdam en winkelcentrum Zell in Frankfurt. Zijn moeder, Maya Meijer-Bergman, heeft de Westergasfabriek herontwikkeld en heeft deze zomer Paleis Soestdijk gekocht.
Het toonaangevende van vastgoed zit ook Bart Meijer in zijn bloed. Hij mixt dat met zijn eigen ervaring in vooral de Amerikaanse vastgoedwereld. Hij heeft 12 jaar in de VS gewoond en zijn stage volbracht bij een van de grootste vastgoedontwikkelbedrijven in de wereld, Hines in Houston.
Bart Meijer: ‘Ik heb daar het hele bedrijf leren kennen, ik heb er alles gezien, van verwarmingsketel tot boardroom. Hines is een ontwikkelaar die werkt op een bijzonder hoog niveau.’ Waarmee MRP overigens op de Nederlandse markt samenwerkt.
Na Hines investeerde hij in een aantal vastgoedgerelateerde activiteiten in San Francisco en New York en was hij grootaandeelhouder van een aantal niet-vastgoedgerelateerde bedrijven. Het is dat hij tijdens een van zijn familiebezoekjes in Nederland zijn latere echtgenote heeft leren kennen, anders was MRP wellicht niet eens van de grond gekomen.

Crisis was goed moment
De vastgoedcrisis die na zijn terugkeer uit de VS uitbrak, was voor de familie Meijer een goed moment weer in te stappen. Nederland is per slot van rekening een sterk land, met een goede infrastructuur. En het vastgoed zal vast wel weer gaan draaien, was de overtuiging.
Een grote aankoop – niet zozeer in geld, maar wel als project – was die van Megastores in Den Haag. Bart Meijer: ‘Het was een ding dat werkelijk niemand, maar dan ook niemand wilde hebben.’
Vervolgens kochten vader en zoon een aantal andere kansen. Ze kochten het hoofdkantoor van de Hema in Amsterdam-Noord, in het Maankwartier in Heerlen werden ze eigenaar van de Jumbo-supermarkt en de parkeergarage (‘Maankwartier is een schitterend project, misschien wat ambitieus voor Heerlen’), ze namen een aantal beleggingen over van Dick Wessels (een oude vriend van Ton Meijer en MRP-partner vanaf het prille begin). Ook voegden ze de Mediamarkt in Duiven, een laboratorium in Assen en een aantal kantoorpanden in Venlo aan de lijst van beleggingen toe.
De echte slag van investment manager naar ontwikkelaar maakte Bart Meijer met de overname van een groot deel van de ontwikkelportefeuille van verzekeraar ASR. Met de projecten kwamen ook ontwikkelaars en dus kennis en ervaring mee. ‘Ik had al eens gekeken of ik iets zou kunnen doen met de Aalmarkt in Leiden. Het was een project van ASR en ik zag daarin een voorbeeld van hoe ook ik graag een stuk binnenstad aan de bewoners zou willen teruggeven. Toen hoorde ik dat de ontwikkelpoot van ASR verkocht ging worden. Wij hebben ons gemeld bij Deloitte, dat het verkoopproces begeleidde, en hebben het hele traject met succes doorlopen. Het ASR-team en de projecten die we overnamen vormen de basis van MRP Development. Er werken hier nu 20 mensen, onder wie 11 van ASR’, vertelt Bart Meijer. ‘Met de komst van Paul Trip (ex-ING RE, ex-AM, ex-IPMMC) is ons team op orde.’

Eerste kooprecht
Behalve de Aalmarkt haalde MRP Development ook projecten binnen als De Zuid op het voormalige Norfolk-terrein in Schevingen, waar hij 400 woningen en appartementen realiseert in combinatie met functies voor werken, winkelen en ontspannen; de herontwikkeling van het voormalig postkantoor aan het Neude in Utrecht tot een nieuw stralend ontmoetingspunt in de stad; het Osdorpplein in Amsterdam, waar het gaat om een hotel, woningbouw, retail en parkeren en Meerrijk in Eindhoven, de grootste uitbreidingswijk van de stad.
Niet alle projecten van ASR heeft Bart Meijer naar zich toegehaald: ‘Een project als Leidsche Rijn Centrum is bij ASR gebleven. Dat is een ontwikkeling met meerdere partners en de ontvlechting van de eigendomsstructuur was te complex. Een woningbouwproject in Noordwijk is ook in handen van ASR gebleven, omdat daarbij partners betrokken zijn die eerste kooprecht hebben. Als wij in een project stappen met partners willen we toch wel de zeggenschap hebben.’
Inmiddels zijn, naast Megastores, ook andere ontwikkelingen binnengehaald, bijvoorbeeld MyBase-S. Daar vult MRP Development de laatste lege plek in op het vroegere Philips-terrein Strijp-S. Hier geeft MRP een invulling van wonen, werken en ontmoeten die geheel is afgestemd op het industriële karakter van het gebied.
Om kennis op te doen op het gebied van logistiek vastgoed heeft MRP Development een positie van 10 ha op bedrijventerrein Prisma in Bleiswijk.
Veel aandacht trok de verwerving van de opdracht om het vroegere ministeriegebouw van het departement van Sociale Zaken in Den Haag te transformeren. Deze opdracht doet MRP Development samen met ontwikkelaar Vorm, een onderneming van Daan van der Vorm.

DNA van MRP Development
Meijer kijkt ook voortdurend om zich heen, op zoek naar in potentie toonaangevende projecten. ‘We zijn voortdurend op zoek naar ontwikkelkansen, zoals het gebouw van Sociale Zaken. Daar heb je meteen een kasstroom die de investering ondersteunt en door de ligging en andere factoren is het ook een goede investering met opwaarts potentieel.’
Volgens Meijer zijn het in veel gevallen projecten waar het DNA van MRP in de basis aanwezig is of aangebracht kan worden. Hij heeft er alle ruimte om zijn insteek op los te laten.
Er voltrekken zich volgens hem grote veranderingen in de business. ‘Ontwikkelaars moeten verduurzamen. Oude troep moet worden opgeruimd, en daar moet iets nieuws voor in de plaats komen. Of het bestaande blijft behouden, maar moet worden vergroend en moet een nieuwe, passende functies krijgen. Nog een trend is dat er de komende jaren een miljoen woningen moeten worden bijgebouwd. En dan praten we nog niets eens over het renoveren van de bestaande voorraad.’
Daar komt bij dat alle conventionele ideeën van tafel zijn geveegd. MRP heeft dit jaar een nieuw kantoor betrokken, in Amsterdam-Zuidoost. Meijer: ‘Ik had me tien jaar terug niet kunnen voorstellen dat ik op mijn kantoor geen bureau zou hebben, dat ik moet rondlopen met mijn laptop en dat er geen prullenbakken zijn omdat we hier geen papier meer gebruiken.’
Een andere wezenlijke verandering waarvan ontwikkelaars zich rekenschap moeten geven is wat er zich demografisch afspeelt. ‘Dan heb ik het niet alleen over de vergrijzing, maar kijk om je heen in de Randstad: je ziet overal verschillende culturen die een plek zoeken.’

Megastores wordt nieuwe ontmoetingsplek
Hij verhaalt uitgebreid over Megastores, een project dat nog steeds door sommige vakgenoten als heilloos wordt gezien. Meijer: ‘We gaan hier een product maken dat volledig is afgestemd op de klant. In de VS heb ik gezien hoe je met veel verschillende culturen kunt samenwerken. Er wordt in ons land veel gesproken over integratie. Uiteindelijk woon je in hetzelfde land en moet je regels hebben. Maar word je hetzelfde omdat je onder hetzelfde dak woont? Natuurlijk niet. Het fascineert me enorm hoe je verschillende culturen op dezelfde plek bijeen kunt brengen. Hoe krijg je bijvoorbeeld orthodoxe joden naar je winkelcentrum? Dat is een cultuur waar het bidden heel belangrijk is. Dat is hun recht en zij moeten dus in mijn winkelcentrum een plek hebben om te bidden. Een van onze speerpunten moet zijn dat we nieuwe concepten bedenken voor een mix van mensen. Ik heb in de VS gezien dat het kan en dat het heel vaak goed ging. Dat gaan we dus ook doen met Megastores.’

90.000 m² retail
Achter Megastores zit een businessplan met een doorlooptijd van zes jaar. Dat gaat veel verder dan het doorvoeren van een facelift. Het is nu de grootste overdekte mall van de Benelux: 90.000 m². Feitelijk valt het uiteen in drie verschillende winkelcentra: een stuk met meubels, in het midden retailers met een XL-winkel en een wijkwinkelcentrum van 22.000 m² dat nagenoeg geheel leeg stond. Meijer: ‘Maar ik zie er een grote potentie in. Het zit op een prima locatie. Om de hoek wonen 30.000 studenten die graag halal willen eten. Het zit vlak bij de Schilderswijk, er lopen ambtenaren rond, diplomaten en kantoorwerkers. En ze dragen allemaal hun eigen, vaak internationale cultuur bij zich.’
De troeven van het pand zelf zijn volgens Meijer het bereik en het parkeren, dat je het binnenklimaat opnieuw kunt vormgeven en dat je er verschillende eetculturen naartoe kunt halen. Een enorme potentie dus. ‘Het retailaanbod is nu traditioneel en homogeen, zoals in veel winkelstraten. Als ik hier mensen naartoe wil halen, moet ik van de Megastores een destination maken, een plek waar je wilt verblijven. Het is straks een centrum voor een mix van mensen en culturen en met de daarop afgestemde producten en events.’

Gebiedsmanagement
Het betekent dat MRP Development ook het management over het hele gebied naar zich toe trekt. Megastores moet worden uitgebouwd tot een begrip, een merk. Het wijkwinkelcentrum krijgt een mix van een grote supermarkt, kleinere ethnische foodwinkels en veel kids entertainment. ‘Een plek waar moeders van alle bevolkingsgroepen met hun vriendinnen koffie komen drinken en waar hun kinderen veilig kunnen spelen.’
Er komen ook mogelijkheden voor lokale winkeliers en MRP Development pakt de faciliteiten aan, de meubilering van het hele centrum en – heel belangrijk – de toiletten. Er worden straks ook veel promotieacties en evenementen georganiseerd. ‘We onderzoeken ook hoe mensen uit al die verschillende culturen het liefst uitgaan. Zo is bijvoorbeeld van Indiërs bekend dat zij graag bowlen of naar de film gaan en daarna een hapje eten. Die faciliteiten moet je in je mix aanbieden. Starbucks en het koffiewinkeltje van pa en ma: we willen ze allebei graag hebben.’

‘Zonder transparantie kun je niets’
Wie Bart Meijer om een jaarverslag vraagt, krijgt zonder problemen de meest recent gedeponeerde, die van 2016. Er staan overigens geen schokkende zaken in. Er is een brutobedrijfsresultaat geboekt van ruim € 35 mln en na aftrek van projectkosten, personeelslasten en belastingen blijft er een nettoresultaat over van € 1,8 mln. Er staat voor € 17,5 mln aan langlopende schulden op de balans. Onderhanden projecten zijn voor € 24,5 mln opgevoerd. ‘Ik heb er geen probleem mee om dit te laten zien’, zegt Bart Meijer. ‘Zonder transparantie begin je in de vastgoedsector helemaal niets meer. Het openen van een gewone bankrekening is voor een ontwikkelaar tegenwoordig geen sinecure.’
‘Je kunt niet zonder integriteit. Als je meedoet aan een tender, komt er een extern onafhankelijk bureau dat alles door de molen haalt. Als jij geen goedkeuring krijgt, hoef je je bieding niet eens in te leveren. Als mijn naam zou opduiken in de Paradise Papers, ben ik gewoon klaar als vastgoedman.’
Als het op investeren aankomt, werkt MRP Development vaak met partners. Wessels heeft vanaf de oprichting van MRP als partner een belangrijke rol gespeeld, waarvoor het bedrijf zeer erkentelijk is. Ook Vorm is inmiddels een vaste partner als het om grote projecten gaat, zoals het ministerie van Sociale Zaken en het Norfolk-terrein. Met Ten Brinke ontwikkelt MRP Development Meerrijk in Eindhoven. Verder wordt regelmatig van bancaire financiering gebruik gemaakt bij onder andere Rabo, ABN Amro en NIBC. ‘Soms spreken we onze liquiditeiten aan, soms is een familielid geïnteresseerd’, licht Bart Meijer toe.
De holding MRP is voor 90% in bezit van Bart Meijer en voor 10% van Ton Meijer.

‘Ik houd van mooie dingen’
Bart Meijer, 49 jaar, is getrouwd en woont met zijn vrouw en hun vier kinderen in Braschaat. Zijn hele vastgoedleven is hij al gebiologeerd door de vraag: hoe laat je mensen van verschillende rassen, nationaliteiten, geaardheid en culturen verblijven op dezelfde plek? Zijn 12-jarige ervaring in de VS heeft hem geleerd dat het mogelijk is om mensen in coëxistentie met elkaar te laten optrekken. Hij heeft een grote liefde voor architectuur. ‘Alles wat met stedenbouw, architecten en concepten te maken heeft, vind ik fascinerend.’ Favoriete architecten zijn de in 2016 overleden Zaha Hadid en de Chinees IM Pei. Voorts zitten zijn huis en tuin vol dieren en kijkt hij graag naar mooie dingen, zoals 17e-eeuwse Vlaamse schilders. ‘Ik houd van mooie dingen. Een goed winkelcentrum, zoals the Mall of the Emirates, vind ik fantastisch.’