Door te bouwen op de duurste locaties kunnen meer woningzoekenden aan woningen komen, beogen twee onderzoekers in het nieuwste nummer van ESB.
Jurre Thiel en Henrik Zaunbrecher vonden uit dat de hoge prijzen in de Randstad mede het gevolg zijn van vraag door woningzoekenden elders. Als zij nu een woning kunnen vinden in Amsterdam, komt er elders een woning vrij. Tegelijkertijd blijkt uit hun onderzoek dat prijzen van woningen op dure locaties praktisch onveranderd blijven, terwijl op de locaties waar wat minder vraag is wel een prijseffect optreedt. Dat wil zeggen, woningen worden daar betaalbaarder.
Scenario's
De onderzoekers kwamen tot hun bevindingen door vier scenario’s door te rekenen. Door (1) evenredig bij te bouwen, dus woningen toe te voegen proportioneel aan de huidige woningvoorraad, daalt de woningprijs gemiddeld 8%, maar de prijzen nemen sterk af waar de behoefte aan woningen al beperkt was. Daarnaast trekken huishoudens richting de Randstad als daar meer woningen staan, dus nemen prijzen daarbuiten nog verderaf.
In scenario (2) wordt gebouwd waar de tekorten zijn. De prijzen dalen iets harder in de Randstad en iets minder daarbuiten, maar het verschil is minimaal. In Den Haag nemen prijzen met 0,8 procentpunt meer af en in de rest van de Randstad minder. Omdat prijzen in Amsterdam en Utrecht al amper daalden in ons eerste scenario, is dat hier ook zo. Wonen wordt in de populairste locaties niet echt betaalbaarder en elders ook niet.
Prijzen reageren
Als er meer gebouwd wordt waar de prijzen sterk reageren (3) krijg je minder woningen erbij in de grote steden, maar komen er wel huizen bij is middelgrote plaatsen. Daar worden woningen wat betaalbaarder, maar in grote steden in het geheel niet, eerder integendeel.
Zo komen Thiel en Zaunbrecher uit bij scenario (4), waar bijgebouwd wordt op de plaatsen waar woningen duur zijn. Uit praktische overwegingen beperken ze zich niet tot Amsterdam, maar tot de grootste steden. Het is nog steeds een vrij extreem scenario, zeggen ze: ‘we bouwen veel in woningmarktregio’s als Amsterdam en Utrecht, en helemaal niet in bijvoorbeeld Emmen of Sittard’. Interessant is het effect ervan, woningen worden paradoxaal genoeg betaalbaarder. Prijzen dalen veel sterker in de Randstad en daarbuiten nemen ze op papier toe. Maar dat gebeurt niet echt, want er is een significante groep huishoudens die naar de Randstad verhuist als de prijs daar iets daalt. Die huishoudens laten woningen achter, de locale vraag is gedaald, wat daar voor lagere prijzen zorgt.
