Met name retailers stellen investeringsbeslissingen in nieuwe logistiek vaker uit. Het zorgde er mede voor dat Delta Development vorig jaar zijn last mile concept CitySwitch in de huidige vorm ter zijde schoof.
Delta leverde in 2023 voor een kleine € 100 mln aan nieuwe projecten op, waar dat een jaar eerder nog een kleine € 300 mln was. CEO Coert Zachariasse zegt daar niet van te schrikken. 'Het hoort ook een beetje bij het vak en de keuze dat je niet alles doet. Dat hoeft in ons geval ook niet, want we zijn niet afhankelijk van banken maar ontwikkelen alles op eigen risico en met behulp van private equity.'
Bij de keuzes die Delta het afgelopen jaar maakte, hoorde ook het het aanpassen van de eerder gepresenteerde vorm van het CitySwitch-concept. Met CitySwitch wilde de ontwikkelaar binnen drie jaar een netwerk van kleine last-mile distributiecentra in de 25 grootste gemeenten van ons land realiseren. Uiteindelijk is er op basis van het oorspronkelijke concept niet één centrum gerealiseerd.
Zacheriasse: 'Het bleek in de praktijk toch een stuk minder makkelijk te realiseren dan we hadden gehoopt. De businesscase was al krap, de bouwkosten en de rente stegen lustig door en daar was de aanhoudende oorlog in Oekraïne. De vlieger door een slechter yield te compenseren met een hogere huur ging in dit geval niet op, omdat met name retailers wat meer op hun handen zijn gaan zitten bij hun investeringsbelissingen. Last mile distribution geldt daarbij dan al snel als “extra” waarop bezuinigd kan worden.'
Het betekent volgens Zachariasse niet dat het concept van de baan is. 'We zijn het concept nu aan het herijken en kijken naar een ander bouwsysteem dat goedkoper uitpakt maar waarmee we niet inboeten op de kwaliteit en duurzaamheid.’
Ondanks de crisis in vastgoedland is er volgens hem nog steeds een markt voor super duurzame logistiek. Zo ontwikkelt Delta Development bij Hellevoetsluis het Rotterdam Logistics Park vier distributiecentra van in totaal meer dan 100.000 m2 waarvan de helft al is opgeleverd en verhuurd.
In het Duitse Dorsten staat de ontwikkelaar uit Hoofddorp op het punt om een state of the art distibutie- en fulfilment center van 70.000m2 voor Levi's op te leveren. Bij Levi's werd er ondanks de kostenstijgingen niet beknibbeld op de kwaliteit. Wel levert Delta na het opnieuw rondrekenen van de bouw- en huurovereenkomst gratis elektriciteit aan het centrum.
Door hand in hand te werken aan duurzame logistiek met goede arbeidsomstandigheden én te investeren in automatisering van logistieke processen, ontstaat er volgens Zachariasse binnen een distributiecentrum letterlijk ruimte voor value add-werkzaamheden. 'Dat heeft als voordeel dat je mensen uitdagender werk kunt bieden. Tegelijkertijd kun je werk gaan nearsourcen wat je vroeger had uitbesteed aan lagelonenlanden waardoor je weinig grip had op kwaliteit, duurzaamheid en arbeidsomstandigheden. Grote bedrijven zijn daar steeds gevoeliger voor, ook in het licht van de ESG-verslaglegging.'
Lees meer over de reis van Delta Development naar het Duitse Dorsten in PropertyNL 5. Deze uitgave verschijnt 17 mei.
