De gestegen rente heeft de markt voor commercieel vastgoed flink opgeschud, zo blijkt uit de nieuwe Sectorprognoses 2024-2025 van ABN Amro.
De lage rente zorgde in de periode vóór 2022 lange tijd voor stuwende vastgoedprijzen. Sinds de rentestijging in 2022 kunnen veel investeerders die afhankelijk zijn van vreemd vermogen niet meer voldoen aan de hoge verkoopprijzen. Het gevolg is een sterke afname van het aantal transacties. In het kielzog daarvan dalen ook de vastgoedprijzen. Nog steeds is er sprake van weinig activiteit in de markt. Het is de vraag in hoeverre de aangeboden prijzen nog verder moeten dalen om de markt weer op gang te brengen.
In 2023 dalen de vastgoedwaarden gemiddeld met 10%, verwacht ABN Amro. Voor volgend jaar gaat de bank vooralsnog uit van een daling van 3,5%. Wel kan volgend jaar het herstel beginnen, als de ECB besluit de beleidsrente te verlagen. In 2025 voorziet ABN AMRO een groei van de vastgoedwaarden van 2%. De onlangs uitgebrachte sectorprognose vastgoed gaat dieper in op de vooruitzichten.
Kantoor- en woningvastgoed
De mate waarin afwaarderingen plaatsvinden verschilt per segment, afhankelijk van ontwikkelingen in vraag en aanbod. De vraag naar kantoorvastgoed wordt extra hard geraakt doordat werknemers sinds de pandemie veel vaker thuiswerken. Kantoorgebouwen die niet voldoen aan het verplichte energielabel C kunnen daarnaast rekenen op minder belangstelling, waardoor de prijs gemiddeld genomen extra daalt. De factoren locatie en duurzaamheid bepalen voor een belangrijk deel in hoeverre kantoren nog in trek zijn, waarbij vooral moderne, energiezuinige gebouwen in de grote steden populair zijn.
De markt voor residentieel vastgoed is in de ban van de aanstaande uitbreiding van de huurbescherming', stelt ABN Amro. De Wet betaalbare huur die in de maak is, kan het rendement van beleggers in middenhuurwoningen serieus aantasten. Die onzekerheid heeft gezorgd voor extra waardedalingen.
Krapte op retail- en logistieke markt
De prijzen voor retailvastgoed en industrieel en logistiek vastgoed dalen minder hard. Voor retailvastgoed zijn de vooruitzichten van lage consumentenbestedingen en concurrentiestrijd met onlinekanalen weliswaar ongunstig, maar door de afname van retailpanden gedurende de pandemie is er sprake van een relatief krappe markt. De markt voor industrieel en logistiek vastgoed is eveneens krap. Een beperkte beschikbaarheid van nieuwe locaties en netaansluitingen zorgt ervoor dat het aanbod moeite heeft de vraag bij te benen.
Energieverbruik centraal
Diverse, veelal grotere, vastgoedinvesteerders spannen zich volgens de bank al in om te rapporteren over hun impact op ESG-gebied. De Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) is een veelgebruikte wereldwijde standaard voor het meten van duurzaamheidsprestaties van vastgoedbedrijven. Op fondsniveau bepaalt GRESB een benchmark-score en geeft het investeerders gedetailleerde inzichten in hun prestaties op duurzaamheid. Vier of vijf sterren volgens de GRESB-standaard gelden als bovengemiddeld.
Investeerders rapporteren veelal over het energiegebruik en de energielabels van de gebouwen in hun portfolio, twee relatief makkelijk meetbare indicatoren. Moeilijker meetbaar zijn de prestaties van gebouwen ten aanzien van klimaatadaptiviteit. In meerdere jaarverslagen wordt gerapporteerd over welk deel van de gebouwen een zogeheten klimaatrisicoanalyse is uitgevoerd.
Vastgoedbedrijven rapporteren daarentegen nog nauwelijks over het gebruik van duurzame bouwmaterialen, circulariteit, afvalbeheer of waterverbruik, terwijl dit ten aanzien van de CSRD voor de sector relevante onderdelen zijn. Niet toevallig zijn dit onderdelen waar voor de informatievoorziening samenwerking met de ketenpartners moet worden gezocht: met bouwbedrijven voor het gebruik van materialen en met gebruikers voor informatie over afval of waterverbruik. In nieuwe gebouwen kunnen slimme installaties een hulpmiddel zijn als het gaat om inzicht het gebruik van afval en water.
SVO
Rapportage op sociaal verantwoord ondernemen (SVO) richt zich vooralsnog met name op de inspanningen ten aanzien van realisatie van betaalbare huurwoningen. Het gaat daarbij zowel om de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen als de mate waarin huurverhogingen zijn doorgevoerd.
