De sterk aangetrokken woningmarkt geeft de transformatiemarkt een stevige wind in de rug. Alle ambities worden ruimschoots gehaald.
In Amsterdam is in 2015 180.000 m² kantoorruimte getransformeerd, in Den Haag is in 2015 voor 140.000 m² aan vergunningen voor transformatie verleend, in Utrecht heeft 90.000 m² leegstand een vergunning gekregen om van functie te veranderen en in Rotterdam is in 2014 60.000 m² getransformeerd. Transformatie is een groeimarkt waarmee steeds meer partijen zich bezighouden. Het heeft onder meer gezorgd voor de opkomst van City Pads die nu de transformatie van een deel van het World Fashion Center in Amsterdam voor zijn rekening neemt en MidNed dat het schoolgebouw Nijenoord 1 in Utrecht transformeert.
De afgelopen jaren zijn er aanjaagteams en denktanks geweest vanuit het Rijk, heeft iedere gemeente met enige kantorenleegstand ambtenaren vrijgemaakt die zich met het onderwerp bezighouden en is er het nodige gedaan om regelgeving aan te pakken. Dit alles heeft ertoe bijgedragen dat de vier grote steden Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht enthousiast rapporteren dat het goed gaat met het transformeren van leegstaande kantoorruimte naar andere functies. Iedere gemeente rapporteerde dat 2015 een recordjaar was en denkt dat het de komende jaren nog harder zal lopen.
Wat de transformatie van vooral leegstaande kantoorruimte echter echt heeft aangezwengeld, is de sterk aangetrokken woningmarkt. Eerder kon met name Amsterdam profiteren van het tekort aan hotels in de stad, waardoor veel lege kantoorruimtegebouwen omgezet konden worden naar deze functie. Hotel W in de Spuistraat (zie foto), in het voormalige kantoor van Kasbank, is daar een voorbeeld van.
Nu er echter zo zachtjes aan voldoende hotels gerealiseerd zijn, is daar de sterk toegenomen vraag naar woningen. In alle grote steden is de vraag naar woningen groot, zowel in de koop- als in de (middeldure) huur. In Amsterdam zijn de koopprijzen het snelst gestegen en is het aanbod minstens net zo krap als voor de crisis. De exploderende vraag onder woningzoekenden leidt ertoe dat beleggers over elkaar heen buitelen om nog ergens een woningportefeuille op de kop te tikken. Transformatie wordt daarmee minder risicovol en betaalbaar.
Die markt zorgt ervoor dat de eerder geformuleerde transformatieambities van de gemeenten ruimschoots gehaald zijn. Amsterdam wil gemiddeld ieder jaar 60.000 m² leegstand transformeren. Vorig jaar kwam dat getal uit op 180.000 m² en voor 2016 zijn er concrete plannen om 90.000 m² te halen. Grootschalige plannen zijn onder meer de transformatie tot woningen van toren 3 van het World Fashion Center in Nieuw-West door City Pads, het omzetten van de voormalige ING-kantoren aan de Haarlemmerweg naar 900 woningen door Pinnacle en Bouwinvest en de grootste transformatie tot nu toe: het transformeren van het Zandkasteel van 80.000 m² in Zuidoost, waar momenteel ING nog gevestigd is. OVG en G&S tekenen hiervoor.
De transformaties van lege kantoorruimte hebben volgens de gemeente mede effect op het overaanbod op die markt. In 2015 is de leegstand in kantoren effectief met 200.000 m² gedaald tot onder 1,1 mln m². De gemeente verwacht dat die leegstand, onder andere door de transformaties, in 2017 gedaald zal zijn naar 800.000 m².
De ambities van Den Haag waren wat ambitieuzer dan die van Amsterdam – 75.000 m² leegstand per jaar transformeren. Maar ook dat streefgetal is ruim gepasseerd. In 2015 werd niet alleen voor bijna 140.000 m² daadwerkelijk met transformatie gestart, er werd ook voor 93.000 m² aan vergunningen voor transformatie verleend, inclusief sloop. In de afgelopen jaren is er voor bijna 500.000 m² aan vergunningen verleend, een enorm getal vergeleken met de amper 15.000 m² die in 2011 was getransformeerd.
Den Haag verwacht in 2016 nog beter te scoren: op basis van lopende trajecten verwacht de gemeente voor 250.000 m² vergunningaanvragen te mogen ontvangen. Het gaat bijvoorbeeld om het 13.500 m² grote voormalige kantoor van de Octrooiraad aan het Willem Witsenplein (zie foto), dat door Reshape Properties en Atlas Invest omgebouwd wordt naar luxe koopappartementen. Ook het kantoor aan de Juliana van Stolberglaan 148 van 12.000 m² zal tot woningen worden getransformeerd. Wel nuanceert de gemeente de verwachte 250.000 m² aan transformaties: hierin zitten veel hotelplannen, en de ervaring leert dat veel daarvan de eindstreep niet halen. Toch denkt de gemeente dat de in 2012 geformuleerde doelstelling om in 2030 1 mln m² kantoorruimte te hebben getransformeerd, al in 2020 gehaald kan worden.
Dat Den Haag hoge ambities heeft op het gebied van transformatie, heeft alles te maken met de aankondiging van het Rijk dat het 450.000 m² gaat afstoten van de kantoorruimte die het in Den Haag in gebruik heeft. Ondanks de transformatiegolf in de stad is het aanbod kantoorruimte dan ook stabiel gebleven. Zonder die transformaties was het aanbod echter ongetwijfeld veel hoger geweest.
De getallen in Rotterdam zijn lager – maar Rotterdam heeft in tegenstelling tot Den Haag dan ook niet het probleem dat het Rijk grote hoeveelheden kantoorruimte leeg achterlaat. Tot 2021 wil Rotterdam minstens 350.000 m² leegstand aan de markt hebben onttrokken. Nog eens 100.000 m² moet kantoorruimte blijven, maar wel kwalitatief verbeterd zijn. Die ambities betekenen dat Rotterdam ongeveer in hetzelfde tempo door moet blijven transformeren als in de afgelopen jaren: in de periode 2011–2015 is 300.000 m² leegstand getransformeerd. Om dat te halen moet er qua plannen nog wel het een en ander bijkomen: nu meldt de gemeente dat er voor bijna 200.000 m² aan concrete transformatieplannen in de pijplijn zitten, met een looptijd van 20 jaar.
Ook in Utrecht heeft het transformeren een vlucht genomen. In 2015 werden er met vergunningen voor 90.000 m² om te bouwen leegstand tweemaal zo veel vierkante meters aan de markt onttrokken als in 2014 (35.000 m²). Het grootste deel in 2015 betrof kantoorruimte (45.000 m²), maar ook schoolgebouwen (20.000 m²) en de Knoopkazerne (18.000 m²) vallen daaronder. Voorbeelden zijn onder meer Nijenoord 1 (zie pagina ??) en het kantoor op Kaatstraat 1 (11.000 m²) door Van der Vorm.
De groei op de transformatiemarkt heeft ervoor gezorgd dat ontwikkelaars die zich voorheen vooral met nieuwbouw bezighielden, in transformatie een nieuwe competentie erbij gekregen hebben. Het heeft een aantal kleinere ontwikkelaars de wind in de rug gegeven: partijen als City Pads, MidNed, Pinnacle en Camelot hebben zich vroeg op het specialisme toegelegd en kunnen nu steeds grotere projecten aan.
De ontwikkelaars gaan allianties aan met beleggers die op zoek zijn naar huurwoningen of andere beleggingsmogelijkheden. Dat kunnen institutionele beleggers zijn als Bouwinvest en Amvest of Duwo in het geval van studentenwoningen. Maar ook grote particuliere investeerders weten zich te verenigen en pakken een aanzienlijk deel van deze markt. De rol van de beleggers is niet te onderschatten: banken zijn nog altijd weinig toeschietelijk in het financieren van ontwikkelingen en daaronder worden ook transformaties gerekend.
Ondanks de juichende cijfers blijft het geen sinecure om een transformatie van de grond te krijgen. Marktpartijen klagen over de lange looptijden voor vergunningen, ingewikkeld gemaakt door onder meer welstand- en geluidseisen. Hoe langer de processen lopen, hoe groter het risico is voor de ontwikkelaar. Alle grote gemeenten hebben inmiddels speciaal op transformatie gerichte ambtenaren – meestal de kantorenloods genoemd. Bij sommige gemeenten klagen die overigens zelf ook: ze zouden wel meer capaciteit en mandaat willen krijgen in de organisatie om zo een krachtigere rol te kunnen vervullen richting de markt.
Toch is er de laatste tijd veel veranderd: met aanpassingen van het Bouwbesluit, de Leegstandswet en de aanpassingen bij (tijdelijke) ontheffingen van bestemmingsplannen is er inmiddels meer mogelijk. Zozeer zelfs dat de gemeente Den Haag zich afvraagt of het allemaal niet te gemakkelijk gaat: aan transformatie worden geen nieuwbouweisen gesteld en dat komt de kwaliteit niet altijd ten goede. Ook duurzaamheid is een aspect dat de wetgever buiten beschouwing heeft gelaten.
Dat wetgeving ook niet altijd het beoogde effect heeft, blijkt in de praktijk bij de Leegstandswet. Gemeenten hebben moeite de Leegstandswet een rol te laten spelen bij transformaties. De wet geeft de gemeente de mogelijkheid de eigenaar aan te pakken om leegstand te melden en mee te werken aan transformatie. De gemeenten kiezen echter niet voor deze weg: ze vinden het effectiever om in overleg te treden met de eigenaren en samen plannen te maken met de ontwikkelaars.
Het aangaan van de gesprekken met de markt is de rol van de kantorenloods. Een van zijn belangrijkste taken is het in een vroeg stadium laten weten of de gemeente aan een plan wil meewerken: zonder die toezegging wordt financiering krijgen erg lastig. Verder verbindt hij marktpartijen en doet hij aan matchmaking, begeleidt hij partijen door de regelgeving heen en deelt hij zijn kennis over de markt. Inmiddels hebben alle grote gemeenten op hun websites een leegstands-, aanbod- of transformatiekaart.
De gemeente zelf ontbeert overigens zelf ook nog wel de nodige kennis: het blijkt soms lastig te achterhalen welke panden en vierkante meters nu precies leeg staan. Aanbod is immers niet hetzelfde als leegstand. Leegstand is soms ook verborgen: bedrijven die te ruim in hun jasje zitten, maar hun huurcontracten nog uitzitten. Vandaar dat de gemeente nadrukkelijk de hulp inroept van iedereen om de leegstandskaarten nog beter te krijgen.
Vijf jaar aan transformaties heeft een keur van kennis opgeleverd. Onder andere dat transformatie niet het panacee voor alles is: sommige gebouwen zijn echt niet te transformeren, bijvoorbeeld omdat ze op een bedrijventerrein, langs de snelweg of in echt monofunctionele gebieden staan. Ook moet er soms lang gewacht worden op transformatie: gebouwen waar wel leegstand is maar waarin deels nog een huurder zit, komen pas later aan de beurt. Die kennis kan echter wel gebruikt worden voor de nieuwe opgaven die eraan komen: het transformeren van overtollig zorgvastgoed en het te veel aan winkelvastgoed zal de komende decennia nog het nodige werk opleveren.
Gepubliceerd in Propertynl magazine nr. 8, augustus 2016
