Na de corporaties uiten nu ook de particuliere woningbeleggers dreigende taal richting het kabinet: zij willen de mogelijkheid om huurwoningen eenmalig zonder overdrachtsbelasting over te brengen van box 3 naar box 2.
Branchevereniging Vastgoed Belang biedt Den Haag naar eigen zeggen ‘een laatste strohalm om de onredelijke belastingdruk voor particuliere verhuurders te verlichten en de gedwongen verkoop van 300.000 van de 570.000 particuliere huurwoningen die in box 3 worden verhuurd te voorkomen’.
Mocht een fiscaal geruisloze overstap naar box 2 niet mogelijk zijn, dan moet de regering zich opmaken voor ‘massabezwaren en -processen’, zo waarschuwt de beleggersclub. ‘Omdat het fictieve rendement in box 3 in veel gevallen hoger is dan de huurinkomsten, valt de te betalen belasting vaak onredelijk hoog uit.’ Met verkoop tot gevolg en dat leidt weer tot een tekort aan huurwoningen.
Belasting hoger dan rendement
Het uitponden wordt door de plannen in Den Haag alleen maar aangewakkerd, aldus Vastgoed Belang. ‘Hoewel zowel een brede meerderheid van de Tweede Kamer als het huidige en vorige kabinet eerder erkende dat er een oplossing voor het huidige box 3-systeem moet komen, is het kabinet voornemens om het fictieve rendement vanaf 2026 te verhogen van 5,88% naar 7,77%.’ Particuliere woningverhuurders moeten dan in veruit de meeste situaties meer dan 100% van hun daadwerkelijke nettorendement aan belasting betalen, berekent de vereniging. Meer verkoop van huurwoningen leidt tot een kleiner aanbod en een structurele terugval in belastinginkomsten van tussen de € 900 mln en € 2,7 mrd.
Brandbrief
Het kabinet heeft geen budgetneutrale oplossingen overwogen in afwachting van de invoering van de wet Werkelijk Rendement Box 3 per 1 januari 2028. De branchevereniging heeft nu een brandbrief gestuurd naar Tweede Kamerleden met de oproep om een tijdelijke eenmalige geruisloze overgang naar box 2 mogelijk te maken, omdat het niet over een daadwerkelijke verkoop gaat. Vervolgens betalen de woningbezitters in box 2 vennootschapsbelasting over hun netto werkelijk rendement. ‘Natuurlijk is het belangrijk dat iedereen zijn eerlijke deel aan belasting betaalt,” zegt Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang. ‘We zijn dan ook helemaal niet tegen heffing op daadwerkelijk behaald rendement. De door de staatssecretaris van Financiën voorgestelde wet Tegenbewijsregeling Box 3 die bij de Tweede Kamer in behandeling is, leidt voor particuliere verhuurders alleen tot een disproportioneel hoge belastingheffing over het forfaitair rendement.’
Laatste redmiddel voor gang naar EU-hof
Verra noemt het een ‘laatste redmiddel’. ‘Het alternatief, waarbij particuliere verhuurders meer belasting betalen dan ze aan inkomsten binnenkrijgen, is namelijk volstrekt onhoudbaar.’
De tegenbewijsregeling biedt geen soelaas, aldus Vastgoed Belang, omdat de fiscus dan alsnog belasting heft over niet-gerealiseerde rendementen op gestegen woningwaardes. ‘In opvolging op de eerdere uitspraken van de Hoge Raad maken particuliere verhuurders en fiscalisten zich daarom al op voor een gang naar het Europees Hof omdat deze werkwijze in strijd is met het Europees eigendomsrecht.’
