Jos Melchers, directeur Gebiedsontwikkeling bij de gemeente Rotterdam, gaat met pensioen. Tijd om op zijn lauweren te rusten is er nauwelijks, al heeft de markt volgens hem wel baat bij rust en een vaste koers.
Aimabel maar scherp als het moet, praatgraag maar ook terughoudend. In persoon verenigt Jos Melchers het duale karakter dat Rotterdam typeert. Een stad op twee snelheden, het hoogstedelijke centrum op de noordoever en de vaak weerbarstige werkelijkheid op Rotterdam-Zuid. Zijn zuidelijke accent verraadt dat zijn wieg in Oss stond. Publiek geheim: Melchers is als een van Rotterdams hoogste ambtenaren uitgerekend supporter van die grote Amsterdamse rivaal van Feyenoord, al maakt hij daar in zijn bespiegelingen over zijn acht-jarige periode in Rotterdam liefst zo min mogelijk woorden aan vuil.
De Rotterdam
Het interview vindt – bijna logisch – plaats in De Rotterdam, het iconische mixed-use gebouw op de Wilhelminapier waarvoor Rem Koolhaas tekende en dat vanaf 2009 mede werd ontwikkeld door Bouwfonds MAB, waar Melchers op dat moment de dagelijkse leiding had. Terwijl de laatste beneden zijn bezoek ophaalt, constateert hij dat de enkele, in verhouding tot de immense glazen voorpui zeer bescheiden draaideur, wel wat klein uitpakt. ‘Een wens van de architect om het gevelbeeld niet te veel te onderbreken’, aldus Melchers.
Ook de liftcapaciteit had wel wat groter gemogen voor de toren waar een paar duizend ambtenaren werken. ‘Dat werd natuurlijk wel duidelijk in de coronatijd, toen iedereen afstand moest houden. Inmiddels kan iedereen zich er wel op instellen, ook omdat het niet iedere dag even druk is op kantoor.’ De parkeercapaciteit, twee lagen ondergronds en drie inpandig, was van meet af een twijfelgeval. ‘Dat laatste bleek uiteindelijk juist wel te passen in de huidige visie op een moderne, bereikbare kantorenlocatie. Ik ben er nog steeds trots op dat we met de gemeente Rotterdam de durf en het lef hebben getoond om in een lastige tijd dit project van de kant te duwen.’
Groenere stad
Vierendertig verdiepingen hoger, met een fabuleus uitzicht op de Erasmusburg, de skyline van Rotterdam-centrum-in-ontwikkeling en in de verte de hoge Haagse ministeries, komt Melchers desgevraagd nog even terug op de moderne, goed bereikbare kantorenlocatie die de Wilhelminapier met onder meer De Rotterdam nu is. De stad rekent volgens hem nadrukkelijk af met zijn imago als autostad, waar je snel van A naar B kunt jakkeren over lekker brede wegen. ‘Het autogebruik in de stad neemt af. Tegelijkertijd zijn we op een aantal plekken, zoals het Hofplein, stevig aan het vergroenen. De vroegere nadruk op harde infra past ook wel bij het imago van Rotterdam: robuust en krachtig, met stenige kades passend bij een getijdeverschil van anderhalve meter. Dat stempel verliest echter langzaam maar zeker zijn kracht. Niet voor niets is voor de nieuwe oeververbinding tussen Feyenoord en Kralingse Zoom gekozen voor een brug met hoogfrequent OV, dat doorgetrokken wordt tot Hart van Zuid. Er ontstaat echt een stad op twee oevers met eenzelfde sfeer, waar je aan beide zijden graag wilt verblijven, wonen, werken en recreëren. Vergis je ook niet in wat de voetgangers- en fietsbrug naast Theater Walhalla heeft betekend voor de verbinding tussen Katendrecht en de Wilhelminapier.’
We hebben tijdens corona ervaren dat op afstand werken, bijvoorbeeld via Teams, voor heel wat taken en functies heel goed heeft gewerkt, zegt Melchers. ‘Nu is de vraag als werkgever: hoe krijg je de werknemers weer deels terug op kantoor? Het hybride werken zorgt voor een andere manier van kantoorgebruik, waarbij samenwerken de sleutel is en een prettige, gemengde omgeving een belangrijke voorwaarde. Daarmee hebben de traditionele monofunctionele kantorenlocaties definitief het nakijken. Al ver voor corona werd over dat laatste nagedacht. Bij MAB hanteerden we onder meer op Oosterdokseiland in Amsterdam en al bij de Resident in Den Haag Centrum het principe dat je niet enkel kantoren moet ontwikkelen. Je wilt juist verschillende milieus, wonen én werken, die in elkaar overvloeien.’
Hele eer
Precies acht jaar geleden leek het erop dat de toen 58-jarige Melchers het tot zijn pensioen zou uitzingen in de private sector. Op een dag werd hij voorzichtig gepolst door een headhunter met de vraag of hij geen belangstelling had om te werken voor een grote Nederlandse gemeente. ‘Op dat moment was ik directeur Ontwikkeling bij MRP en werkte ik al 30 jaar als projectontwikkelaar in de private sector. Ik adviseerde de dame om verder te zoeken naar iemand die beter paste bij de functie, maar ze kwam daarna toch weer bij mij terug.’
De betreffende gemeente had Melchers in gedachten voor die rol, en het bleek om Rotterdam te gaan. Dat laatste veranderde voor hem de zaak. ‘Het is een hele eer als zo’n grote gemeente jou graag wil hebben. Bovendien vond ik het, na mijn studie architectuur, ook wel heel gaaf om te kunnen werken voor een stad die zo aan de weg timmert als architectuurhoofstad van Nederland. Ik ging toch het gesprek aan en ik herinner me daarvan hoe bijzonder het was om mijn eigen ontwikkeling De Rotterdam binnen te lopen. Lang verhaal kort: ik besloot er toch voor te gaan.’
Samenwerking
Melchers heeft naar eigen zeggen in zijn directeurschap bij de gemeente Rotterdam vooral geprofiteerd van zijn decennialange expertise in de private sector. ‘Het vak van gebiedsontwikkelaar is echt een vak van samenwerking. Het maakt niet uit aan welke kant van de tafel je zit: je wisselt alleen van positie. Natuurlijk had ik dit werk niet succesvol kunnen doen als er ook niet zulke deskundige en enthousiaste ambtenaren waren. De drive is enorm. Ik heb daarnaast ook altijd met ongelooflijk veel plezier en respect samengewerkt met de lokale politiek. Of er nu een meer links college zat of zoals nu met Leefbaar: eigenlijk zat er geen dissonant tussen.’
Hij kiest er bewust voor om Rotterdam op zijn pensioendatum te verlaten. ‘Je moet immers ergens een streep zetten. Acht jaar is bovendien ook een mooie termijn voor een functie als deze.’ Toch verlaat hij Rotterdam ook wel met pijn in het hart. ‘De meest actuele grote gebiedsontwikkelingen in Rotterdam zijn vier tot zes jaar geleden ingezet. Gebiedsontwikkeling op grote schaal duurt van planvorming tot realisatie vaak al snel 15 tot 20 jaar. Je wilt het liefst alles tot aan de oplevering meemaken, al is het ook fijn dat er de afgelopen jaren veel grote projecten van de kant zijn geduwd.’
Mooie planvoorraad
Er ligt volgens Melchers een heel mooie planvoorraad. In de stad werd de afgelopen jaren gestart met de bouw van gemiddeld 3500 woningen per jaar. De Maasstad profiteerde onder regie van Melchers van een gunstiger vastgoedklimaat dan de jaren ervoor, toen de vastgoedmarkt, het segment kantoren in het bijzonder, echt moest bijkomen van de financiële crisis. ‘Daarbij is er door de gemeente alles aan gedaan om procedures te versnellen en te kijken waar we partijen kunnen helpen. Goede, evenwichtige groei is daarbij het uitgangspunt. Je wilt niet alleen een passend woningaanbod, maar ook een passend winkel- en kantorenaanbod en goede maatschappelijke en culturele voorzieningen.’
Rotterdam kiest er nadrukkelijker dan ooit voor om breed te programmeren. ‘We hebben nu net de tender uitstaan voor de Rijnhaven. Daar moeten heel veel woningen komen, maar ook maatschappelijke functies, kantoren, onderwijs, horeca en een park. Er kan sinds vorig jaar bovendien al gezwommen worden in de Rijnhaven. Buiten kunnen zwemmen geeft een stad een enorme plus in de leefbaarheid. Als ik naar een stad ga waar dat kan, heb ik altijd mijn zwembroek bij me.’
Plek voor maakindustrie
Verliest de stad niet steeds meer zijn karakter, nu het havenwerk steeds vaker stroomafwaarts wordt verplaatst en grote bedrijven plaatsmaken voor woningontwikkeling? ‘Een terechte vraag. We kiezen er daarom bewust voor om bij de herontwikkeling van de Hunter Douglas-locatie aan de Piekstraat plek in te ruimen voor de maakindustrie. Bij de toekomstige herontwikkeling van Provimi kiezen we bewust niet voor een hoge woontoren, maar voor een culturele programmering.’
Daarbij lijkt Rotterdam voor de langere termijn iets minder te focussen op steeds meer en hogere (woon)torens. ‘Hoogbouw is tot het DNA van de stad gaan behoren, maar het is ook geen doel op zich. Het is op dit moment ook wat minder opportuun als je wilt versnellen, omdat de verkoop van woningen in torens boven de 70 meter doorgaans veel langer duurt, en daarnaast zijn de financiering en belegging veel lastiger. Er liggen nog 20–25 concrete plannen voor hoogbouw boven de 70 meter, tot zelfs 285 meter hoog. Als er daarvan één of twee per jaar opgeleverd worden, is er nog voor 15 jaar werk. Maar daarnaast willen we vooral de stadsdelen en de wijken versterken met complementaire nieuwbouw, bijvoorbeeld in NPRZ, Lombardijen, Schiebroek Zuid en Prinsenland. Alles ten behoeve van veilige, leefbare en duurzame woongebieden. Dat vraagt ook veel van de ambtelijke capaciteit.’
Nek uitsteken
Superhoge nieuwbouw is volgens Melchers ook om andere redenen nu minder opportuun. ‘Het is lastiger om te verduurzamen. We hebben verder te dealen met stikstof, CO2 en netcongestie, en er zijn heel andere eisen, onder meer op het gebied van brandveiligheid. Betaalbaarheid is boven de 70 meter ook een stuk lastiger te realiseren. Voor grote kantoorgebruikers is werken in een superhoge, slanke toren minder aantrekkelijk, omdat werkgevers werknemers zoveel mogelijk op één grote verdieping willen hebben. Tenslotte is het aantal bouwbedrijven in Europa met expertise en mankracht in superhoogbouw zeer beperkt.’
Gevraagd naar projecten waar hij trots op is, noemt Melchers toch als eerste de Zalmhaventoren, met 215 meter met enige afstand de hoogste (woon)toren van de stad. ‘Het is wat mij betreft echt een voorbeeld van een project waarvoor ontwikkelaars, investeerders, bouwer en gemeente hun nek hebben uitgestoken. Dat geldt ook voor The Post. Er is niet zomaar een woontoren boven het monumentale postkantoor gezet, maar er is met het toekomstige luxe hotel een functie aan het stadscentrum toegevoegd en door de combinatie van oud en nieuw ontstaat het contrast dat je graag wilt hebben.’ Met Sawa heeft Rotterdam het eerste houten hoogbouwcomplex – zij het met een betonnen kern – van ons land, een trend waarvan Melchers hoopt dat deze zich ook elders voortzet. Om eenzelfde duurzame reden noemt hij ook Floating Office in Rijnhaven als een markante innovatieve ontwikkeling.
Feyenoord City
Een minder gelukkige episode noemt hij de gebiedsontwikkeling Feyenoord City, in het bijzonder de ontwikkeling van een nieuw stadion voor Feyenoord. Dat hij privé Ajax-fan is, heeft hem nooit belemmerd om te knokken voor de zaak. ‘Ik heb er altijd op een nuchtere manier naar willen kijken. Hoe gaaf was het geweest om een nieuw stadion voor de club te realiseren, direct aan de Maas? Maar je hebt bij dergelijke ambitieuze projecten ook te maken met de ‘time to market’. Zeker bij grote ontwikkelingen heb je te maken met cycli in de markt die allemaal doorlopen moeten worden. Dat maakte het, vooral gelet op de sterk gestegen kosten, te onzeker voor de club. Gelukkig hebben we snel veerkracht getoond en is er een mooi nieuw plan, Rotterdams Tij, tot stand gekomen.’
En Feyenoord en het stadion? Die houden wat Melchers betreft hun plek in het gebied. ‘De club, het stadion en de gemeente beseffen dat een aanpak van het stadion en de omgeving voor de langere termijn noodzakelijk is. Het stadion en wat we de stadiondriehoek noemen is nu nog een eiland; het moet meer een onderdeel van de stad worden. Door de verbinding over het spoor te maken richting de wijk Hillesluis ontstaat een nieuw stedelijk gebied, met een nieuw treinstation dat past bij een gebied dat met meer dan 200.000 inwoners een stad op zich is.’ De knoop over het verplaatsen van het rangeerterrein naar de Maasvlakte moet in het najaar worden doorgehakt.
Knokken, maar ook gunnen
Of het nu gaat om grootschalige gebiedsontwikkeling of de aanpak van de verduurzaming en funderingsproblematiek, deze stad is nooit klaar, mijmert Melchers, terwijl hij uitkijkt over het centrum van de stad. ‘Toen ik als kind met mijn ouders nog via de Maasboulevard naar de andere kant van de stad reed om familie te bezoeken, keek ik al bewonderend naar hoe snel de stad zich ontwikkelde. De eerste hoogbouw van Nederland zag je hier. Ik hoop dat Rotterdam het lef blijft tonen.’
Met Melchers verliest Rotterdam niet alleen iemand die functioneel leiding gaf aan de gebiedsontwikkeling in de Maasstad, maar die ook een uithangbord was in de vastgoedwereld. ‘Het mooie van dit vak is dat je juist door jezelf te blijven het verschil kunt maken. Het is knokken, maar ook gunnen. Het helpt dan dat je zichtbaar bent, dat veel mensen je kennen. In Debbie Ginter heb ik een heel goede opvolger, die al geruime tijd in de organisatie rondloopt en die het op haar manier zal doen.’
Ginter zal op haar beurt te maken krijgen met een andere belangrijke opvolger in de wereld van de gebiedsontwikkeling, als Mona Keijzer na de verkiezingen en de formatie het stokje moet overdragen aan een nieuwe minister van VRO. Melchers hoopt vooral dat een nieuwe minister koersvast is en dat de rust terugkeert. ‘Het is belangrijk dat er fors geïnvesteerd blijft worden in betaalbare woningen. De huidige minister heeft heel goed voor het voetlicht gebracht dat stapeling van regelgeving niet heeft geholpen. Behalve het snijden in regels kan ook prefabricatie en standaardisatie helpen om te versnellen en kosten te besparen.’
Melchers is niet van plan om de sector helemaal te verlaten. ‘Ik ga eerst even vakantie nemen en daarna zal ik mijn inschrijving bij de Kamer van Koophandel eens vernieuwen. Ik blijf immers graag nog een bijdrage leveren aan ruimtelijke vraagstukken, zowel aan de publieke als aan de private kant.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 11 juli 2025
