Het Programma Betaalbaar Wonen van de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening maakt de doelgroep voor betaalbare woningen groter, maar die woningen worden daardoor niet toegankelijker.
Savills’ analyse naar de implicaties van aanstaande regulering in de Nederlandse woningmarkt heeft uitgewezen dat de Randstad en de Brabantse stedenrij het grootste negatieve effect zien van de nieuwe regulering. Dit bevestigt de doelstelling van het Programma Betaalbaar Wonen om woningen betaalbaar te maken. Echter zal de doelgroep voor deze betaalbaardere woningen hiermee ook groter worden, waardoor het tweede doel van het Programma, bereikbaar maken voor iedereen, in de praktijk niet behaald zal worden.
Het in mei 2022 door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aangekondigde Programma Betaalbaar Wonen, stelt centraal dat de woningmarkt zo snel mogelijk, zo betaalbaar en duurzaam mogelijk moet worden voor Nederlandse huishoudens. De meeste maatregelen binnen het programma zijn specifiek gericht op de Nederlandse huursector. Zo heeft de uitbreiding van de gereguleerde huurmarkt door de middeldure huurgrens vast te stellen op basis van het WWS-puntensysteem het doel om het aantal woningen dat wordt verhuurd in het gereguleerde segment van € 763,47 tot en met € 1000 of € 1250 (afhankelijk van exacte uitwerking) te vergroten.
Vraag zal groeien
Bas Wilberts, Head of Residential Investment bij Savills in Nederland, vult aan: ‘Wij verwachten dat in de praktijk het verder reguleren van de huurprijs de zoektocht van een huurwoning niet zal vergemakkelijken. Omdat het grootste effect voor wat betreft terugval in huurprijzen vooral merkbaar zal zijn in de zeer gewilde grote steden, zal de vraag vanuit huishoudens voor de dan goedkopere woningen groeien. Immers, meer huishoudens komen voor deze woningen in aanmerking. Met als gevolg: langere (ongestructureerde) wachttijden en lagere mutatiegraden; als je eenmaal in een betaalbare woning zit, ga je er niet meer snel uit. Verdere scheefgroei ligt op de loer.’
Tegelijkertijd leiden de sterk toegenomen bouwkosten en hoge grondprijzen ertoe dat nieuwbouw minder aantrekkelijk is geworden voor ontwikkelaars én beleggers. Bouwprojecten vallen als gevolg hiervan vaker stil, wat terug te zien is in het aantal verstrekte bouwvergunningen in het eerste half jaar van 2022. Het gevolg van de uitbreiding van de huurregulering is dat bepaalde projecten helemaal niet meer aan rendementseisen van beleggers voldoen. De verwachte vraagtoename en de stagnerende aanbodverruiming tezamen zullen er naar verwachting voor zorgen dat in plaats van het probleem van een woning van mindere kwaliteit voor een hoge prijs, het probleem zal ontstaan van een woning na het doorstaan van een aanzienlijke wachttijd, of misschien zelfs überhaupt geen woning.
Belangrijkste aspect van de vastgoedpraktijk
Ronald Koemans, Director Residential Investment bij Savills in Nederland, vult aan: ‘Wat we met dit onderzoek willen aantonen, is dat het model in theorie inderdaad zou kunnen leiden tot lagere huurprijzen, maar dat het Programma voorbijgaat aan het belangrijkste aspect van de vastgoedpraktijk; de historische locatietheorieën.’ Locatie maakt nu, versleuteld in de WOZ-waarde, slechts beperkt onderdeel uit van het puntenstelsel. Hiermee bewerkstellig je dat een woning in Amsterdam wellicht dichterbij de prijs komt te liggen van een woning in Dronten, maar ook dat het verschil tussen een woning in Amsterdam Centrum en Nieuw-West verdwijnt. Hierdoor ontstaat er overvraag voor de nu al meest gewilde woningen en zal die woning dus juist niet bereikbaarder worden, zeker omdat de verhuurder nog altijd zelf kan beslissen aan wie hij/zij gaat verhuren.
