Amsterdam toont bedrijfstakken die grote groeicijfers laten zien, ondanks de crisis. De schaarste zal straks toeslaan. De beleggingsmarkt in Amsterdam heeft klappen gekregen, waarbij het spannend wordt of in Q3 het volume weer opgekrikt kan worden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 16 juli 2021
In een interview met Thomas van der Heijden van DRS vertelt hij over de beweeglijkheid van de gebruikersmarkten. Groot-Amsterdam is naast het domein van de internationale makelaars (waarbij CBRE marktleider is en meedeed aan dit onderzoek) het speelveld van Van Gool Elburg, DRS en Van Dijk & Ten Cate op het gebied van kantoren, terwijl KroesePaternotte de scepter zwaait in het retailsegment.
Op de internationale kantorenmarkt is de mist nog niet opgetrokken. Het is nog niet duidelijk of grote corporates vierkante meters gaan teruggeven aan de markt. Zo bleef Booking.com bij zijn oorspronkelijke plannen. Ook zijn er een aantal partijen die boven de Amsterdamse markt zweven en nog geen passende ruimte kunnen vinden. Het aanbod van moderne kantoren is nog steeds krap, ondanks het op de markt komen van bijvoorbeeld de nieuwe toren van het WTC Amsterdam.
Op de beleggingsmarkt zijn vorig jaar klappen gevallen in Amsterdam. De teruggang in volume in Amsterdam viel niet zo op, omdat in de landelijke cijfers een boost in de woningbeleggingen de teruggang bij kantoren heeft gecompenseerd. Die boost van woningen had een incidenteel karakter door de hogere overdrachtsbelasting. In het eerste halfjaar zijn de beleggingstransacties van bestaande woningen fors teruggevallen. De tweede compensatie zat op het gebied van logistiek, maar dat telt minder voor Amsterdam.
Beleggingstransacties van commercieel vastgoed stonden in het eerste halfjaar nog steeds onder druk. Internationale institutionele beleggers willen niet reizen, en per zoom een vastgoedportefeuille kopen is in de coronacrisis niet gebruikelijk geworden. Grote beleggers waken voor beleggersdwang. Zij konden het zich permitteren om de beleggingsmarkt voor commercieel vastgoed in Amsterdam te laten liggen totdat het virus is uitgeraasd. Het is spannend of in Q3 de beleggingsmarkt aantrekt. Veel economische signalen staan op groen, maar tegelijk zijn institutionele beleggers bang om te snel de teugels te laten vieren en hun personeel te laten vliegen.
Vastgoedmonitor Noord-Holland: De distributiemarkt kampt met ‘droogte’
Droogte is niet alleen klimatologisch fenomeen. De respondenten noemen ook de Noord-Hollandse bedrijfsruimte- en distributiemarkt ‘gortdroog’.
Een meerderheid van de geënquêteerden spreekt over een flink tekort in het aanbod op de markt voor distributiecentra en bedrijfsruimtemarkt. Vooral in de regio’s boven Amsterdam is er een behoefte aan nieuwe uitgifte van te ontwikkelen DC’s en bedrijfsruimte. Gemeenten focussen zich op het ontwikkelen van nieuwe woningen in gebieden die voorheen bestemd waren voor bedrijfsruimte. Dergelijke transformaties en gebiedsontwikkelingen lossen het probleem van deze te korten volgens enkele ondervraagden bepaald niet op.
Van de respondenten in Noord-Holland verwacht 82% een toename in de vraag naar bedrijfsruimte. Gemeenten zijn volgens hen een belangrijke schakel in het ondervangen van deze toenemende vraag. Volgens meerdere ondervraagden is voor gemeenten ‘de vrije hoogte’ bij de aanvraag van een bouwvergunning voor bedrijfsruimte een belangrijk onderwerp geworden.
47% van de respondenten zegt een stijging in de huurprijzen van distributiecentra tot 5000 m² te verwachten. Voor de DC’s met een metrage boven de 5000 m² wordt eveneens een huurprijsstijging verwacht. Het percentage ligt hier iets lager: 44% van de ondervraagden verwacht een minimale huurprijsstijging van 5%.
Overgangsperiode
De respondenten verwachten dat er op de Noord-Hollandse kantorenmarkt na de coronajaren een overgangsperiode zal plaatsvinden. Een deel van de ondervraagde vastgoedadviseurs verwacht dat grotere bedrijven in Amsterdam zich meer focussen op flexibele werktijden. Daarnaast zal er volgens hen meer gekeken worden of werknemers meer ‘gespreid’ fysiek aanwezig kunnen zijn op kantoor. De ondervraagden verwachten deze trend in mindere mate bij het MKB in de Noord-Hollandse regio’s buiten Amsterdam.
Een ruimere opzet van het kantoor zou volgens meerdere ondervraagden een oplossing zijn. Zij denken daarom dat de vraag naar kantoorruimte niet zal afnemen. Een meerderheid van 61% van de respondenten spreekt de verwachting uit dat het gebruik van kantoor ongeveer gelijk zal blijven.
Krapte in Amsterdam
In Noord-Holland vindt 31% van de geënquêteerden dat Amsterdam kampt met krapte op de kantorenmarkt. Veel zoekers kunnen volgens een van de ondervraagden maar moeilijk geschikte kantoorruimte vinden in de hoofdstad. In de gemeente Haarlemmermeer is sprake van een heel ander beeld. Van de ondervraagden vindt 35% dat de kantoorvoorraad rond Schiphol eerder te ruim dan te krap is.
Dalende trend voor retail
Volgens respondenten moet retail in Noord-Holland buiten Amsterdam rekening houden met dalende huurprijzen. De afnemende behoefte aan fysieke winkels zou hiervoor de belangrijkste reden zijn volgens de meerderheid van de ondervraagden.
Een van de vastgoedadviseurs is van mening dat de markt op dit moment gunstiger is voor huurders. Over de gehele retailmarkt valt een dalende trend waar te nemen, behalve bij supermarkten.
Veel winkelgebieden buiten Amsterdam kampen met leegstand die te wijten valt aan het te grote aanbod van winkelmeters in de provincie Noord-Holland. ‘Er waren altijd al te veel winkelmeters’, stelt een van de respondenten. ‘Vanwege transities in retailconcepten is de behoefte aan fysieke winkelruimte sterk afgenomen.’ Een A-locatie kan zijn waarde volgens de ondervraagden houden door te kijken naar een alternatieve aanwending. Meerdere geënquêteerden geven aan dat het tijd wordt om winkelgebieden in te krimpen en naar alternatieve bestemmingen te zoeken. Volgens 80% van de geënquêteerden zal het gebruik van winkelruimte afnemen met minimaal 10–30%.
