Bij vastgoedprofessionals is er nog té weinig begrip over hoezeer de enorme veranderingen in de winkelmarkt impact hebben op de toekomst van onze winkelgebieden.
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 15 juli 2016
Joost Vooijs, Director Real Estate Management Services Retail, en Arjen Ouwehand, Senior Research Consultant bij Colliers International laten die waarschuwing horen in een toelichting op het rapport dat Colliers recentelijk over dit onderwerp uitbracht: Transitie van de Nederlandse winkelstructuur: van waarde naar vitaliteit.
Colliers analyseert daarin de recente marktontwikkelingen en de impact op de toekomst van winkelgebieden. De gevestigde orde schudt op zijn grondvesten.
Ouwehand schetst hoe de afgelopen decennia bevolkingsgroei, toenemende welvaart en uitbreiding van het stedelijk gebied een grote impuls waren voor de winkelmarkt. De markt is echter in korte tijd drastisch veranderd met snel oprukkende online retail, oplopende leegstand en faillissementen van gevestigde retailers. Ook de politiek heeft door dat er iets aan de hand is: Minister Kamp van Economische Zaken wil samen met detailhandel, vastgoedsector, gemeentes en provincies nadenken over oplossingen voor het teveel aan m2 winkelruimte.
Vooijs: ‘Nu de economie weer iets aantrekt is het gevaar dat we denken dat het wel mee valt met de veranderingen van de retail en op de oude voet doorgaan. De transitie zet echter verder door en vraagt om een nieuwe benadering van vastgoedprofessionals. Dat is iets waar we bij Colliers diep van zijn doordrongen.’ Vooijs en Ouwehand zijn afkomstig van WPM, een bedrijf met een lange traditie in retail dat eerder dit jaar fuseerde met Colliers. Met 2,5 mln m2 onder management is Colliers hiermee een leidende partij geworden met grote kennis over retail die niet alleen aanwezig is in de top-winkelgebieden maar ook in tal van lokale winkelcentra, verspreid over heel Nederland.
Identiteit winkelcentrum cruciaal
Vooijs en Ouwehand zeggen dat het echte probleem niet zozeer is dát er een transitie plaatsvindt en dat deze gevolgen heeft. De centrale vraag is hoe de winkelstructuur en winkelgebieden in staat zijn om zich aan te passen aan de wensen van de nieuwe tijd.
Vooijs: ‘Vast staat dat winkelgebieden ook in de toekomst betekenis hebben, maar anders dan voorheen. De toegevoegde waarde van het fysieke winkelen zit steeds minder in het aanbod, maar des te meer in de interactie en beleving. Vitale winkelgebieden zijn plekken waar consumenten en ondernemers centraal staan, waar ruimte is voor vernieuwing en met een eigen identiteit.’
In de nieuwe tijd krijgt ‘waarde’ van winkelgebieden steeds meer de betekenis van ‘vitaliteit’. Bij dat laatste gaat het om de mogelijkheid om te herstellen van de tegenslagen van de snel veranderende markt. Winkelgebieden moeten hun functie en meerwaarde herontdekken en aantonen dat ze vitaal zijn.
Andere rol professional
Ouwehand: ‘Bij onze benadering staat het besef voorop dat de waarde van een object uiteindelijk niet in de stenen zit, maar in de aard en intensiviteit van het gebruik. Vitale gebieden zijn in staat om mee te veranderen met de tijd en daarom hebben deze locaties de toekomst.’
In een sterk veranderende markt verandert ook de rol van de vastgoedprofessional, zeggen Vooijs en Ouwehand. Waar vastgoed voorheen vooral ‘cijfermatig, reactief en conservatief’ was, moet de professional nu flexibel en proactief handelen. Waar in het verleden een winkelproject werd benaderd vanuit verschillende vakdisciplines, zijn de grenzen hiertussen inmiddels vervaagd. Vooijs: ‘Je moet snel handelen, het gebruik van data en informatie is een voorwaarde en lokale kennis van gebruikersgroepen is een absoluut vereiste.’
Vooijs schetst hoe grote beleggers in het verleden de positionering van een winkelcentrum vaak overlieten aan de winkelvereniging, maar in toenemende mate partijen als Colliers inschakelen om daar bij te helpen. Zo heeft CBRE recentelijk Colliers ingeschakeld voor het ontwikkelen van een marketingvisie op 3 grote winkelcentra in de portefeuille.
