Technologie en big data veranderen de economie in snel tempo – bestaande businessmodellen in het vastgoed lopen op hun einde
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 22 december 2017
Tijdens de bijeenkomst Proptech 2017 schetste Richard Gerritsen van Yardi de huidige stand van de technologische ontwikkeling in het vastgoed: het investeringsniveau ligt in de vastgoedsector 50% lager dan in de sector financiële diensten. De vastgoedsector drijft op schaarste van data. Aan een derde van al het vastgoed wereldwijd wordt nog gerekend in Excel. 75% van alle vastgoeddata zit opgesloten in gesloten ‘datasilo’s’ en wordt niet gedeeld met derden. Gerritsen citeerde managementgoeroe Jack Welch: ‘Als het tempo van verandering in de buitenwereld die van de eigen markt overtreft, dan is het einde nabij.’ Hij vertelde dat Yardi probeert te helpen met technologie die vastgoedprofessional verder helpt, zoals zogenoemde role-based apps voor consument, onderhoudsmanager, technicus en property manager.
Gebouwen als databron
‘Wees zelf disruptief of u krijgt te maken met disruptie’, zo hield Gerritsen het publiek voor. ‘Uber, het grootste taxibedrijf ter wereld, heeft geen auto’s in eigendom, Facebook is het grootste mediabedrijf maar heeft geen content, Alibaba, de grootste retailer, heeft geen voorraden en Airbnb, ’s werelds grootste aanbieder van accommodatie, bezit geen vastgoed.’
Gebouwen worden steeds meer een databron: waar werken mensen, welke temperatuur vinden ze prettig, welke auto rijden ze, hoe laat komen ze aan en vertrekken ze, met wie vergaderen ze, hoe drinken ze hun koffie en wat eten ze tijdens de lunch?
Data zijn steeds meer een noodzakelijke brandstof voor een succesvol vastgoedbedrijf. Gerritsen haalde een voorspelling aan van Emily Goodman van de Amerikaanse asset- en propertymanager Core Realty Holdings Management: zij voorspelt dat succesvolle vastgoedbedrijven de helft of meer van hun inkomen zullen halen uit de verkoop van kennis, toegang tot klantenbestanden en diensten die niet rechtstreeks aan het bezit van vastgoed zijn gekoppeld.
Paradoxen
Prof. Menno Maas, verbonden aan Tias in Tilburg, schetste de huidige kenmerken van de vastgoedsector: unieke projecten, objecten en transacties met weinig herhaling, kleine heterogene markten, kapitaal en risico-intensief en een lage transparantie in combinatie met een gesloten netwerk van individuele beslissers. ‘De beloningsstructuur is inefficiënt, de markt is sterk gereguleerd en er wordt sterk geredeneerd vanuit de ‘stenen’, niet vanuit de gebruiker.’
Hij noemde een aantal innoverende partijen die hem opvallen: ontwikkelaar OVG met zijn slimme gebouwen zoals The Edge, informatiebedrijf Ventu met zijn informatiesystemen over aanbod en transacties, de website vastgoedcontracten.nl waar je alle soorten vastgoedcontracten kunt downloaden, maar ook een initiatief als hulaloop, een website waar je kleding voor je snelgroeiende kinderen kunt huren.
Het vastgoed kent een groot aantal paradoxen: locatie versus het loslaten van locatie, een focus op het object versus focus op de eindgebruiker, langetermijnwaarde versus flexibiliteit op de korte termijn, gesloten professionals versus nieuwe toetreders, etc. Maas: ‘Een reeks zaken staat innovatie in de vastgoedsector in de weg: het kost vaak veel geld, zonder duidelijk verdienmodel, innovatie is vaak slecht verankerd in het management van vastgoedbedrijven, fragmentatie van de markt en sterke regulatie.’
Maas ziet een aantal clusters waar zich de komende jaren grote veranderingen gaan voltrekken: informatie en kennisdeling, gedeeld gebruik van ruimte, managementsystemen gedreven door data, vastgoed-fintech, slimme gebouwen/duurzaamheid en de opkomst van diensten die niet zijn gebonden aan een bepaald gebouw of locatie. De conclusie van de oud-topman van ING Real Estate is dat de toekomst voor de vastgoedsector zit in systemen waarin partijen informatie delen in plaats van de kaarten bij de borst houden: ‘Vergeet het verleden, optimaliseer het heden en creëer de toekomst. Duurzaamheid is daarbij een belangrijke drijfveer.’
Grote efficiëntiewinst
Huib Vaessen van APG ging in op de grote uitdaging om grote hoeveelheden data tot uitdrukking te laten komen in beslissingen. Voor het APG (meer dan € 405 mrd onder beheer) begon het experiment met big data in 2011. Binnen vijf tot tien jaar is beleggen met behulp van big data gemeengoed. De vermogensbeheerder die het grootste pensioenfonds van Nederland (ambtenarenfonds ABP) als voornaamste klant heeft, was al druk bezig met beleggen met computermodellen, gebaseerd op ouderwetse data, zoals macrocijfers en analistenrapporten. De computermodellen die APG gebruikt om beleggingsrisico’s in kaart te brengen zijn inmiddels een stuk nauwkeuriger geworden door het gebruik van big data. Volgens Vaessen staat de beleggingswereld nog maar aan het begin van de big-data-revolutie. Veel beleggers kijken naar macrocijfers over bijvoorbeeld de inflatie en de groei van het bruto binnenlands product (bbp) in het vorige kwartaal, maar dat is achteruitkijken. Door de gegevens over bijvoorbeeld aankopen op internet te analyseren kun je erachter komen wat er nu gebeurt, hoe het sentiment nu is. Zo werkt APG met informatie van creditcardbedrijf Mastercard om inzicht te krijgen in real-time omzetten voor retaillocaties en biedt het Amerikaanse Housecanary automatische waardebepalingen voor 95% van alle woningen in de Versus.
De focus van APG verschuift van het verzamelen van data naar het verwerken van al die informatie. Vaessen: ‘Belangrijk is het besluitvormingsproces en de vaardigheden die je daarvoor nodig hebt. Als je dat goed voor elkaar hebt, kun je ‘honderden procenten’ efficiencywinst halen dankzij betere informatie.’
Project ‘Torch’
David Orobio de Castro van Stibbe vertelde dat technologie nu al een enorme impact heeft op de juridische praktijk, bijvoorbeeld bij due dilligence. Dat gaat sneller en beter via een computer. Met deze software kunnen bijvoorbeeld lease templates worden ingevuld, waarna deze slechts hoeven te worden nagekeken. Dat scheelt veel tijd. Verder kun je gerichte onderzoeksvragen stellen.
Blockchain zal naar verwachting een enorme impact hebben op verschillende sectoren en hele waardeketens, zo ook in de vastgoedmarkt. Efficiency, transparantie en slimme contracten zijn belangrijke eigenschappen van blockchain die de potentie hebben de processen in deze sector sterk te vereenvoudigen en nieuwe businessmodellen te ontwikkelen. Stibbe is betrokken bij het blockchain-initiatief Torch van ABN Amro. Via het online Torch-platform worden data gevalideerd en uitgewisseld tussen verschillende partijen uit het vastgoed: beleggers, taxateurs, banken en De Nederlandse Bank. Blockchain-technologie waarborgt automatisch de integriteit van deze data, waardoor bevoegde partijen directe toegang hebben tot juiste en actuele informatie. Dit betekent bijvoorbeeld dat de DNB hiermee in staat is om op elk gewenst moment audits uit te voeren zonder dat hier een uitgebreid rapportageproces aan vooraf gaat.
