Hoewel op dit moment nog niet 100% zeker is wanneer en zelfs óf de Omgevingswet in werking zal treden, is wel duidelijk dat er met de komst van deze nieuwe wet het nodige gaat veranderen. Als de Omgevingswet wordt ingevoerd is een van de belangrijkste wijzigingen voor de vastgoedpraktijk het ‘geknipte’ vergunningstelsel voor bouwprojecten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 27 januari 2023
Dubbele vergunningplicht
Onder het huidige recht is voor het bouwen van een bouwwerk een omgevingsvergunning vereist. Bij strijd met het bestemmingsplan wordt deze bouwaanvraag automatisch aangemerkt als een ‘aanvraag omgevingsvergunning ter afwijking van het bestemmingsplan’.
Met de introductie van de zogenaamde ‘knip’ in de Omgevingswet wijzigt deze opzet. Met deze knip worden de ruimtelijke aspecten van de bouwactiviteit (maatvoering, situering en plaatsing) en technische aspecten van de bouwactiviteit (constructie, veiligheid en duurzaamheid) gesplitst in twee aparte activiteiten. Voor beide geldt in beginsel een vergunningplicht.
De ruimtelijke bouwactiviteit
Onder de Omgevingswet vervangt het omgevingsplan de geldende bestemmingsplannen. Met dit nieuwe instrument kunnen gemeenten de ‘ruimtelijke bouwactiviteit’ reguleren. Gemeenten bepalen zelf of, en zo ja welke, regels zij in het omgevingsplan opnemen voor het bouwen en gebruiken van bouwwerken. Gemeenten bepalen óók zelf of überhaupt een ruimtelijke omgevingsvergunning nodig is.
Als een activiteit vergunningsplichtig is, zal het bevoegd gezag eerst nagaan of de vergunning op grond van de regels in het omgevingsplan kan worden verleend, een ‘binnenplanse omgevingsplanactiviteit’. Als de activiteit niet binnen in het omgevingsplan past, of als het omgevingsplan de bouwactiviteit verbiedt zonder binnenplanse afwijkmogelijkheden, zal de gemeente moeten onderzoeken of zij een vergunning kan verlenen voor een zogenaamde ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit’.
Of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit kan worden vergund, zal met name afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval, de betrokken belangen en de effecten voor de fysieke leefomgeving. De uitkomsten van de haalbaarheidsonderzoeken (zoals geluid, verkeer, parkeren, externe veiligheid en bodem) zullen daarin een belangrijke rol blijven spelen. Daarbij heeft het bevoegd gezag een ruime mate van beoordelingsruimte, zoals nu ook al het geval is bij de besluitvorming over een ‘uitgebreide omgevingsvergunning’.
De afbeelding toont schematisch het vergunningverleningsproces voor de ruimtelijke bouwactiviteit. De vergunningsvrije gevallen zijn opgesomd in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Deze activiteiten zijn altijd vergunningsvrij, ongeacht de regels die daarvoor in het omgevingsplan zijn opgenomen. De gemeente kan deze lijst niet inperken, maar zij kan er wel voor kiezen deze gevallen in het omgevingsplan verder uit te breiden. Dit betekent dat de vergunningsvrije activiteiten van gemeente tot gemeente, en zelfs van locatie tot locatie, kunnen verschillen.
Onder de Omgevingswet hebben gemeenten verder de keuze om welstand in het omgevingsplan te reguleren. De gemeenteraad beslist zelf of, en zo ja in welke delen van de gemeente en voor welke bouwwerken, eisen van welstand gelden en of hiervoor een omgevingsvergunning vereist is. Ook kan in het omgevingsplan worden bepaald dat een welstandscommissie het bevoegd gezag over welstandsaspecten adviseert.
De technische bouwactiviteit
Net als nu het geval is bij de eisen uit het Bouwbesluit 2012, zullen alle technische bouwactiviteiten aan de regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving moeten voldoen. Dat geldt dus ook voor vergunningsvrij en meldplichtig bouwen. Uitsluitend voor vergunningsplichtig bouwen geldt dat het bevoegd gezag preventief toetst. Bij strijd met het Besluit bouwwerken leefomgeving zal de vergunning worden geweigerd.
De technische regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving zijn uitputtend bedoeld. Dat betekent dat gemeenten geen ruimte hebben om zelf regels met betrekking tot de technische bouwactiviteit te stellen. Dat is alleen het geval, als het Besluit bouwwerken leefomgeving ruimte biedt voor maatwerk. In dat geval kunnen gemeenten maatwerkregels over bouwtechnische aspecten in het omgevingsplan opnemen.
Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet, treden ook de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen en het Besluit kwaliteitsborging voor het bouwen in werking. Met deze regelingen komt de technische vergunningplicht voor ‘bouwwerken gevolgklasse 1’ te vervallen. In plaats daarvan moet de initiatiefnemer bij het bevoegd gezag een bouw- en gereedmelding doen.
Onder ‘bouwwerken gevolgklasse 1’ vallen de eenvoudigere bouwwerken, zoals grondgebonden woningen (rijtjeshuizen, woonboten en recreatiewoningen), eenvoudige bedrijfsgebouwen (maximaal twee verdiepingen) en kleine infrastructurele werken. Kantoren, winkels, appartementsgebouwen en bedrijfshallen met meer dan twee verdiepingen vallen daarbuiten. Uitgezonderd zijn – onder meer – monumenten of gevallen waarin een melding brandveilig gebruik verplicht is. Voor deze situaties geldt de technische vergunningplicht wél.
Voor ‘bouwwerken gevolgklasse 1’ draagt de markt zelf de verantwoordelijkheid voor de kwaliteitsborging, door een zogenaamde ‘kwaliteitsborger’ in te schakelen. Deze kwaliteitsborger stelt gedurende het bouwproces vast of aan de bouwtechnische voorschriften wordt voldaan. Als de bouwactiviteiten vervolgens conform wet- en regelgeving zijn uitgevoerd, zal de kwaliteitsborger bij de oplevering van het bouwwerk een verklaring aan de initiatiefnemer afgeven, waarin is bepaald dat de kwaliteitsborging in overeenstemming met de voorgeschreven werkwijze is uitgevoerd en het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften.
Overgangsfase
Ruimtelijke bouwactiviteit
Gemeenten krijgen – in ieder geval tot 2029 – de tijd om het omgevingsplan om te zetten naar een plan dat voldoet aan de eisen van het nieuwe stelsel. Tot dat moment geldt een tijdelijk deel van het omgevingsplan, waarin de bestaande planologische regels uit het bestemmingsplan blijven gelden. Dit tijdelijke deel wordt van rijkswege aangevuld met een aantal rijksregels voor onder andere geluid en geur, ook wel aangeduid als ‘de bruidsschat’.
De bruidsschat bepaalt dat het in beginsel verboden is een ruimtelijke bouwactiviteit te verrichten zonder omgevingsvergunning. Die vergunning wordt alleen verleend wanneer de activiteit niet in strijd is met (a) de regels in het omgevingsplan en (b) de redelijke eisen van welstand (voor zover van toepassing). Het bevoegd gezag kan niettemin een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit afgeven voor een bouwplan dat in strijd is met het tijdelijke omgevingsplan.
Technische bouwactiviteit
Voor de technische bouwactiviteit geldt geen overgangsfase. Bouwplannen dienen na de inwerkingtreding van de Omgevingswet te voldoen aan de technische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving.
Ter afsluiting
Op dit moment is het nog te vroeg om te kunnen bepalen of met de komst van de Omgevingswet sprake zal zijn van een eenvoudiger en beter bouwvergunningstelsel. Ook niet-juridische factoren spelen daarbij een rol, waaronder het Digitaal Stelsel Omgevingswet, dat het werken met de Omgevingswet digitaal mogelijk moet maken. Zonder een goed werkende ICT-voorziening zal een probleemloze invoering van de Omgevingswet een utopie zijn. Het valt te hopen dat het groene licht voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet pas zal worden gegeven als het digitale stelsel volledig op orde is én gemeenten voldoende gelegenheid hebben gekregen om ervaring met het nieuwe systeem op te doen. Pas dan kan beoordeeld worden of de Omgevingswet doet wat is beloofd: snellere en betere besluitvorming voor projecten in de fysieke leefomgeving.
Eefje M. van Bommel MRE MRICS is als advocaat werkzaam bij Hemwood. Met dank aan Sjors Zuethoff en Renée van Dam.
