Verhuurders van studentenkamers gaan ook niet ontkomen aan verduurzaming van hun bezit. Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) wil een vernieuwd puntenstelsel voor onzelfstandige woningen en in dat stelsel zorgt een slecht energielabel voor een lagere huur.
De jonge ziet een toename van het aantal onzelfstandige wooneenheden als één van de manieren om het woningtekort terug te dringen. Deze zijn vaak goedkoper en ruimtelijk efficiënter dan zelfstandige woonruimten. Ook vormt het een belangrijke aanvulling op het bestaande woningaanbod voor het welzijn van huurders, met name het tegengaan van eenzaamheid. Onzelfstandige woningen worden bovendien gezien als oplossing voor specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld jongeren die uitstromen uit (jeugd)zorginstellingen, dak- en thuislozenopvang en voor jongere statushouders.
Tekort aan studentenkamers
Naar aanleiding van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2018-2021 (LAS) wordt gezocht naar een langetermijnoplossing voor het tekort aan onzelfstandige woonruimten. Momenteel is er een tekort van 26.500 studentenkamers. Eén van de mogelijke oplossingen is een aanpassing in het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) door punten toe te kennen voor locatie en energieprestatie, zodat het ontwikkelen en exploiteren van onzelfstandige woningen aantrekkelijker wordt.
Gemoderniseerd puntenstelsel
In opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties deed ABF Research onderzoek naar een nieuw model “WWS onzelfstandig” (WWSO). In onderling overleg met betrokken partijen (waaronder Kences, Vastgoed Belang, Valente, Woonbond en de LSVb) is een voorstel gemaakt voor een nieuw, gemoderniseerd puntenstelsel. De effecten van het nieuwe stelsel werden uitgewerkt voor twee verschillende waarderingsvarianten voor de nieuwe rubriek ‘Locatie’: één variant op basis van de WOZ-waarde en één variant op basis van de woonomgeving.
Oppervlakte minder belangrijk
Het nieuwe woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen, waarin energieprestatie en locatie als nieuwe elementen worden ingebracht, brengt veranderingen teweeg ten opzichte van het bestaande stelsel. Waar in het huidige stelsel de punten toegekend voor oppervlakte gemiddeld 69% van de totale punten uitmaken, is dit aandeel in het nieuwe stelsel gemiddeld nog slechts 45%.
Energieverbruik en locatie tellen zwaarder
De punten voor de nieuwe elementen energieprestatie en locatie krijgen in de beide uitgewerkte modelvarianten voor de locatiewaardering een aandeel van gemiddeld respectievelijk 14% en 25% in de totale punten. Voor de overige rubrieken (verwarming, keuken, sanitair, buitenruimten en rijksmonumenten) is het gemiddelde aandeel van de punten in het totaal, zoals ook in het huidige stelsel, beperkt.
Profijtelijker voor kleine kamers
Binnen het nieuwe stelstel is er sprake van een stijging van de maximale huur van bij nieuwere woningen omdat deze een beter energielabel hebben dan oudere woningen. De gemiddeld hogere maximale huur bij eenheden met een lagere WOZ-waarde is te verklaren doordat eenheden met een lagere WOZ-waarde gemiddeld kleiner zijn, en de oppervlakte in het nieuwe stelsel een relatief minder grote rol speelt in de puntentoekenning. Ondanks dat eenheden in steden gemiddeld meer punten toegekend krijgen in de nieuwe rubriek locatie dan eenheden in dorpen en periferie, krijgen toch de eenheden in dorpen en periferie gemiddeld een hogere maximale huur. Ook hiervoor geldt dat de oppervlakte minder zwaar weegt (die is gemiddeld iets kleiner in dorpen in de periferie_ terwijl deze kamers wel een beter energielabel hebben.
Effecten huurprijs
Het aantal onzelfstandige eenheden dat als gevolg van het nieuwe stelsel een grote stijging of daling in maximale huur krijgt is beperkt. In beide locatievarianten gaat de maximale huur voor circa 45% van de eenheden omlaag en voor 55% van de eenheden omhoog. Voor 70% van de verhuureenheden blijft het effect op de maximale huur beperkt tot een stijging of daling van maximaal €50 per maand en voor 90% van de verhuureenheden tot een stijging of daling van maximaal €75 per maand.
Centrum grote stad
De onderzoekers van ABF constateren dat gemiddeld 84% van de huurpunten voor onzelfstandige eenheden wordt bepaald door oppervlakte (45%), locatie (25%) en energielabel (14%). Concluderend: ‘Een hoge score op deze onderdelen vergroot de kans op een hoog puntentotaal en daarmee ook de maximale huur die de verhuurder zou mogen vragen. Dit zou concreet dan gaan om (relatief) grote eenheden met een A+-label geleden in het centrum van een grote stad. In hoeverre deze wooneenheden rendabel te realiseren zijn is voor nu buiten beschouwing gelaten, maar op termijn zeker een punt van aandacht.’
Bereidheid om te investeren
De minister trekt uit het onderzoek alvast de conclusie dat het moderniseren van het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimten kan bijdragen aan het stimuleren van de bouw van kamers. In het vervolg hierop wordt onderzocht of dit stelsel daadwerkelijk voldoende bijdraagt aan de bereidheid om in kamers te gaan investeren. Na dat onderzoek wordt het voorstel voor een nieuw model van het WWS nader uitgewerkt en aangeboden aan de Kamer.
Regulering zelfstandige huurwoningen
Door De Jonge en eerder door zijn voorganger Ollongren wordt er niet alleen gekeken naar de puntentelling voor onzelfstandige wooneenheden. Vanaf 1 mei 2022 geldt er al een vernieuwde WWS-puntentellingen voor zelfstandige huurwoningen waarbij de WOZ-waarde nog maar voor een derde mag meetellen. Ook speelt De Jonge met het idee om alle woningen met een huurprijs tot € 1.000 of € 1.250 binnen het gereguleerde segment te laten vallen.
