Provast is klaar voor een anticyclische stunt. Na het beste jaar in zijn geschiedenis maakt het zich op voor een sprong naar het buitenland.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 25 november 2022
In de ontwikkelaars-editie staat de binnenstedelijke ontwikkelaar Provast traditioneel in de hoogste regionen. Dit jaar is er een bescheiden plek in de top, maar als pleister op de wonde is het een plaats net voor concurrent Edge. Het onderzoek toont de wispelturigheid van de markt. Het zijn dit jaar de ontwikkelaars van logistiek WDP, DHG, Intospace, Van Dijk Groep en Heylen die scoren. Ondanks het dit jaar opgeleverde gebouw van Galapagos in Leiden kwam Provast niet hoger, omdat de woningen (Grotius en Dreeftoren in Amsterdam Zuidoost) niet meetellen in het onderzoek naar ontwikkelaars van commercieel vastgoed.
Martijn Dirks kan er bij Provast op de hoogste etage van de Monarch Tower in het Haagse Beatrixkwartier wel om lachen. ‘We staan vaak in de top-10, zelfs onlangs in de top-5 woningontwikkelaars, maar we weten dat ons vak geen stabiliteit kent. Overigens, de resultaten zijn wel stabiel en stijgend. Vorig jaar was het beste jaar in de geschiedenis van Provast.’
Met de rente- en bouwkostenstijging lijkt het feestje voor ontwikkelaars voorbij. De meeste projecten gaan niet meer door.
‘Makkelijke deals komen niet meer tot stand. Dat betekent dat creativiteit, kennis en ervaring weer belangrijker worden. Iedereen kan in het weiland bouwen, maar weinigen kunnen de binnenstad veranderen. Ik denk dat er een wildgroei aan ontwikkelaars is geweest in de laatste jaren. Dat is onterecht. Er zijn maar een paar projectontwikkelaars en bouwers in staat om bijvoorbeeld goede hoogbouw te realiseren. Als je in stadhuizen van grote steden komt, zie je maquettes staan met wel tig hoogbouwprojecten. Ik schat dat tussen de vijf en tien procent enige realiteit heeft.’
Tegenover alle gewonnen tenders van Provast staan ook series plannen waarbij Provast net naast de hoofdprijs greep. Voor ontwikkelaars is er geen tweede prijs of een troostprijs. Je maakt het of niet.
Dirks wijst zelf op een maquette van de nooit gebouwde herontwikkeling van het ABN Amro-hoofdkantoor van 90.000 m² op de Zuidas. Provast had goede kaarten, mede dankzij de dekking van CBRE Investment Management, maar uiteindelijk won toch het consortium G&S, VolkerWessels en Victory Group.
Is het zuur dat Erik Moresco, de oprichter van Victory, door de collega’s van Vastgoedmarkt is genomineerd als jouw opvolger als ‘vastgoedpersonality of the year’?
‘Dat soort mannetjesmakerij is helemaal niet belangrijk. De structuur van Provast met zes partners past daar ook niet bij. Met zes ondernemers is Provast wendbaar en door de verschillende leeftijden geven ze meer diversiteit.’
De indruk is dat Provast gemiddeld gezien minder publiciteit trekt dan Edge en Multi van je vroegere leermeesters Coen van Oostrom en Hans van Veggel.
‘Wij voelen ons goed bij deze structuur. Ik had net nog voormalig partner Schröder aan de lijn (vooral in beeld als ‘vader’ van Provast’s meest spraakmakende project, de Markthal Rotterdam, red).’
Provast verkocht het life-sciences gebouw Batavia (12.000 m²) in het Leiden Bio Science Park aan CBRE Investment Management. Zijn zulke ontwikkelingen de toekomst?
‘Ik geloof in markten waarbij huisvesting een onderdeel is van het businessmodel. Biotechnologiebedrijven profiteren bijvoorbeeld van elkaar door de clustering op één locatie. Dat is iets anders dan de generieke kantorenmarkt. Het kantoor verandert in een clubhuis, maar dat heeft consequenties voor werkplekken die bedoeld waren om fulltime te werken. Het kan niet anders dan dat kantoorplekken verdwijnen in ruil voor thuisplekken en ruimten voor de clubhuis-gedachte.’
Heeft het product ‘kantoor’ daarmee zijn langste tijd gehad?
‘Ik zie meer in multifunctionele gebouwen op OV-locaties met in de plint horeca en retail, op de laagste etages kantoren. Daarboven middenhuur en in de top vrije sector.’
Dat lijkt op het multifunctionele complex Galaxy Tower op het Jaarbeursplein in Utrecht. In 2018 werd met de bouw gestart en vorig jaar zou de oplevering zijn.
‘Over het project wil ik niet oordelen, maar ook hier geldt: kijk naar de ervaring van de ontwikkelaar. Als je geen ervaring hebt met binnenstedelijk ontwikkelen en hoogbouw, dan heb je in deze tijd grote kans op ongelukken. Het gaat overigens niet alleen om ervaring als ontwikkelaar, maar ook als eindbelegger. Wij hebben in Nederland een aantal grote, bijzonder professionele beleggers die denken op de lange termijn, een neus hebben voor de goede plekken en een visie hebben op de toekomstige functies in een gebouw.’
Zijn er genoeg risicodragende beleggers? Je hoort toch dat de beschikbaarheid van kapitaal voor projectontwikkelaars een groot vraagstuk is. Coen van Oostrom had aanvankelijk net zoals jullie wisselende projectfinancieringen, maar uiteindelijk koos hij toch ook op holdingniveau voor een kapitaalkrachtige partij, Macquarie.
‘Wij hebben joint ventures met alle grote Nederlandse partijen en met series internationale partijen zoals Axa, Union Invest en Hines. Natuurlijk hebben wij ook in de spiegel gekeken en ons afgevraagd: willen wij ook een vaste kapitaalverschaffer? Maar uiteindelijk hebben we gezegd: nee, we willen het schip zelf besturen. Het voelt anders niet goed. Wij moeten worden betaald voor onze kennis en creativiteit, de financiële partij voor zijn risico. Dat moet je nooit vermengen.’
In Nederland heb je te maken met toenemende regelgeving, vooral voor woningen. Is dat lastig, of helpen die regels om de professional te onderscheiden van de amateur?
‘Als projectontwikkelaar ben ik tegen regelgeving van welke aard dan ook. Je kunt een gesubsidieerd deel van de woningmarkt overlaten aan woningcorporaties, maar laat de markt voor de rest zijn werk doen. Denk je dat we dan alleen heel dure woningen zullen maken? Natuurlijk niet. Het grootste deel zal altijd bestaan uit de categorie middeldure woningen.’
Veel gemeenten zijn bang dat ontwikkelaars winsten naar zich toe trekken en meerkosten verhalen op de gemeente.
‘Dat is echt onzin. Wij kunnen gemeenten juist helpen met het creëren van een functiemix. In een leefbare woonomgeving is ruimte voor kinderopvang, een kapper en een huisarts. Wij denken daarover na. In Amsterdam helpen we bijvoorbeeld met het realiseren van een school.’
Provast realiseert toch steeds in zowel Den Haag, Amsterdam als Rotterdam?
‘Zeker, neem bijvoorbeeld het nieuwe ANWB-hoofdkantoor dat wij realiseren in Den Haag, van een niveau dat ongekend is. Maar weet je waar ik het meest pijn in mijn buik van heb? De mooie ontwikkelingen die we niet konden realiseren.’
Als je er zo naar kijkt, is het buitenland dan aantrekkelijker?
‘Wij kijken nadrukkelijk naar het buitenland. Hoe komt het dat het daar – ondanks de crisis – vol staat met kranen, terwijl in Rotterdam en Den Haag maar zo weinig wordt gerealiseerd? Dat ligt aan de besluitvaardigheid van het bestuur. Wij kijken bijvoorbeeld ook naar België. In België heb je geen Hugo de Jonge. Je hebt geen ‘rentcontrol’. Juist daardoor komen er in Antwerpen en Brussel prachtige dingen tot stand.’
Profiel Martijn Dirks
Martijn Dirks (1974) begon zijn carrière bij HBG, een van de voorlopers van BAM en ontwikkelaar AM. Hij werkte vervolgens van 2003 tot 2007 als directeur bij OVG, het ontwikkelingsbedrijf van Coen van Oostrom. Daarna stapte hij over naar Multi Vastgoed, maar in 2008 werd hij weer teruggevraagd door Van Oostrom. Na twee jaar keerde hij OVG echter alsnog de rug toe en maakte hij de overstap naar Provast, waar hij in 2010 partner werd.
Profiel Provast
Provast bestaat bijna 40 jaar. Internationaal is het bedrijf bekend geworden met de Markthal in Rotterdam en de Amstel Tower. Provast heeft zes partners: Anton Koomen, Boudewijn Hellingman, Hans de Jong, Jan-Hein Lakeman, Niek Roet en Martijn Dirks. Met zo’n 30 man personeel en een omzet van gemiddeld € 200 mln hoort Provast bij de grote ontwikkelaars. Op dit moment heeft het bedrijf 20 projecten onder handen, variërend van € 60 mln tot € 800 mln, voor een totaal van € 1,5 mrd.
