Op de rand van een nieuwe recessie is de Zuidas met Tower Ten een nieuw kantooricoon rijker. Hoogwaardige kantoorruimte blijft ook nu in trek, blijkt eens te meer uit de initiële verhuurtransacties.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 25 november 2022
Er valt nog het nodige af te werken, maar de contouren van Tower Ten op de hoek van de Strawinskylaan en de Beethovenstraat zijn goed zichtbaar. De ooit wat fletse D-toren is gestript en opgetopt en rijst nu als een glazen toren van 22 verdiepingen boven de lagere bebouwing aan weerszijden uit. Alleen de laatste witte verticale ‘orgelpijpen’, die een overmaat aan opwarming door zoninval moeten tegengaan, ontbreken nog.
In totaal is de vernieuwde Tower Ten goed voor 48.000 m², waarvan 17.000 in de vernieuwde D-toren. Daarmee heeft het nieuwe vlaggenschip in kantoorbeleggingen van CBRE IM direct een fors aandeel in het totale WTC-complex van 156.000 m². De vastgoedbelegger gaat er vanaf medio volgend jaar ook zelf zitten (op de 11e en 12e verdieping) en verlaat daarmee na jaren Schiphol als vestigingslocatie.
Meer dan helft al verhuurd
Hoewel de officiële opening volgens de planning nog op zich laat wachten tot het voorjaar van 2023, breekt Tower Ten nu al alle records. Het complex is verantwoordelijk voor 40% van de totale kantooropname op de Zuidas in de eerste drie kwartalen van 2022. 21 huurders hebben zich al gecommitteerd, waarmee er voor 53% aan huurtoezeggingen is. Rond de jaarwisseling hoopt de pandeigenaar op 70–80% te zitten. 40% van de huurders die al hebben getekend zit nu al elders in het Amsterdamse WTC-complex; 60% van de nieuwe huurders komt van buiten af. De huurprijzen worden daarbij niet als belemmerend ervaren, al zijn die in Tower Ten met € 490 per vierkante meter het hoogst op de Zuidas.
Live, work & play
Martijn Kock, asset manager bij CBRE IM, is niet verrast door het initiële succes aan huurtransacties in het nieuwe vlagenschip. ‘Door corona zagen we al een toenemende vraag naar hoogwaardige kantoorruimte’, aldus Kock. Hoogwaardige kantoorruimte voldoet volgens Kock ook aan punten als flexibiliteit, een locatie bij een OV-knooppunt, passend bij ESG-beleid, multifunctionaliteit en een goed aanbod aan diensten, bijvoorbeeld een sportschool, hippe horecaconcepten en een stomerij. Ook een efficiënte lay-out met grote aaneengesloten vloeren en beschikbare buitenruimte bepalen het succes. Ten slotte moet het gebouw ‘smart’ zijn. Door het toepassen van innovatieve technieken en apps nodigt het uit om er te (samen)werken.
Niet voor niets mikt CBRE IM bij de oplevering op een Breeam Excellent Nieuwbouw-certificaat voor duurzaamheid en op een Well Gold-label voor gezondheid en welzijn. Kock: ‘Dat strekt verder dan de belangen van de belegger. Het is ook in het belang van de huurders; de kantooromgeving van vandaag is er één van live, work & play. Tower Ten past daar volledig in. Het zorgt er ook voor dat wij geen toekomst meer zien voor kantoren langs de snelweg waar verder niets gebeurt.’
Werknemer te gast
De grote trekker binnen Tower Ten moet business en conference center Hoff Amsterdam worden, dat in 2023 geopend wordt. Op 6000 m² kunnen in totaal 750 mensen werken, vergaderen, de hele dag door eten, gebruikmaken van een bibliotheek, roomservice, de diensten van een personal assistent en nog veel meer. Het is een concept van Sipke Feenstra en zijn partners, ook de man achter flexwerkconcept The Office Operators. Feenstra: ‘Hoff is een samentrekking van hotel en office. Hoff Amsterdam wordt het eerste businesscenter van Nederland dat zich gedraagt als een hotel en wordt het beste businesscenter ter wereld.’
In de kantorenmarkt van vandaag is volgens Feenstra de werknemer te gast. ‘Bij het aantrekken van nieuwe mensen gaat het om plekken waar mensen graag willen werken. Het kantoor van de toekomst is een Hof van Eden. Een echte sterrenklasse bestaat niet in kantorenland, maar als het wel bestond, zou Hoff Amsterdam een vijfsterrenkantoor zijn.’ Een troost voor het Nederland buiten Amsterdam: als het concept aanslaat, wil Feenstra het ook op andere plekken uitrollen.
Waterbedeffect
Het toevoegen van zoveel hoogwaardige kantoorruimte leidt tot de vraag in hoeverre zelfs de Amsterdamse kantorenmarkt vatbaar is voor waterbedeffecten, waarbij de verhuisdrift tot pieken hier en dalen elders leidt. Saskia de Nie, head of assetmanagement offices Benelux bij CBRE IM, ziet dat gevaar niet zo. ‘Het klopt dat er nu een recessie dreigt aan te komen, maar zeker tot begin dit jaar zaten we nog volop in corona. De afgelopen 12 maanden zijn daar wel meer onzekerheden bijgekomen, en toch waren de opnamecijfers halverwege dit jaar hoger dan ooit (bron: marktdata CBRE, red.). Zeker in Amsterdam is er nog altijd sprake van een overvraag naar goede kantoorruimte.’
Lees ook: Afstoten kantoormeters: Shell laat bijna 12.000 m2 op het Weena achter
De meters die vrijvallen in de rest van WTC Amsterdam door de toevoeging van een gebouw als Tower Ten zijn volgens de Nie snel gevuld. ‘Wat door corona begon en misschien door economische tegenwind wordt versterkt, is dat bedrijven minder vierkante meters afnemen. Maar als ze dan kiezen voor een verhuizing is dat, mede om talent te trekken en te binden, vaak een beter pand op een betere locatie.’
Meegroeien
Ron Bakker is namens het Britse PLP ontwerper van Tower Ten. Eerder tekende hij al voor kantorengebouw Edge, elders op de Zuidas. ‘Het vernieuwde Tower Ten is ontworpen om mee te groeien met de snel veranderende markt. Er komt ontzettend veel op de kantorensector af, maar in de Nederlandse vastgoedsector worden veranderingen zeer traag opgepikt. In bijvoorbeeld de Britse markt wordt al rekening gehouden met het gegeven dat 1 op de 7 werknemers in zijn werk mentale obstakels ervaart. Zo ver zijn we in Nederland nog niet, maar duidelijk is wel dat je niet meer wegkomt met one-size-fits-all.’
Toplocatie voor grotere naamsbekendheid
Advocatenfirma Eversheds Sutherland, dat in 2017 ontstond door een fusie tussen de twee naamgevers, is een van de huurders die is aangetrokken voor de negende verdieping. Het bedrijf gaat daar met 60 mensen 1500 m² kantoorruimte huren. Nu huurt het nog 1300 m² verspreid over twee gebouwen in het Amsterdamse Buitenveldert. Een betere branding van het bedrijf speelt volgens Thera Adam-van Straaten, managing partner Eversheds Sutherland Nederland, een belangrijke rol bij de keuze voor een verhuizing naar Tower Ten. ‘We zijn in 35 landen actief met 5000 mensen en groeien snel. Zeker in Nederland blijft onze naamsbekendheid daarbij wat achter, en een verhuizing naar dit gebouw helpt om daar wat aan te doen. Ook onze klanten verwachten een focus op ESG. Bij walk the talk hoort ook dat je diverse teams realiseert. Vandaar ook onze keuze voor deze toplocatie. Binnen een jaar of drie, vier willen van nu 60 mensen doorgroeien naar 100, op een plek waarop je als werknemer trots kunt zijn.’
Daarbij ziet Adam-Van Straaten de werknemer van de toekomst drie dagen per week naar kantoor komen. ‘Voor jongeren is dat het minimum. Je moet van elkaar willen leren. Tegelijkertijd hechten wij ook aan flexibiliteit in ons nieuwe kantoorconcept. Het is klaar met de foto’s van het gezin op het bureau.’
Artikelen in de omgeving:
