Het rumoer rondom de ijdele beloften van de vastgoedgoeroes van Great Property Experience is niet alleen het verhaal van twee gewiekste ondernemers die meesurften op de toppen van de vastgoedmarkt. Het laat ook zien hoe vastgoed een geliefd speeltje werd voor gewone mensen om een zogenaamd vrij leven te leiden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 25 november 2022
Dat er ook leden rijk zijn geworden dankzij de vastgoedcursussen en het netwerk van Great Property Experience (GPE) van Frank Bakker en Pieter Monsma sluit de rechter niet uit. Maar 44 startende vastgoedbeleggers kregen wel het gelijk aan hun zijde voor de rechtbank in Lelystad. GPE moet hen in totaal bijna 6 ton aan cursusgeld terugbetalen voor de deelname aan het zogeheten Black Badge-programma.
Volgens de rechter heeft GPE zich schuldig gemaakt aan misleidende handelspraktijken, omdat het ProRanq-platform niet deed wat het in de wervende praatjes beloofde. Dat volgens GPE een aantal klagers wel succes hebben geboekt met het Black Badge-programma doet niet ter zake.
Ook het verweer van GPE dat er door het coronavirus weinig woningen werden aangeboden snijdt volgens de rechter geen hout. In de zomer van 2020, toen de beperkende coronamaatregelen al lang en breed bekend waren, gingen de vastgoedgoeroes publicitair immers nog flink los met de promotie van het programma.
Hele hoop huisjes
Voor de lieve som van € 16.000 (excl. btw) kon je deelnemen aan een jaarprogramma waarbij je toegang had tot de Masters of Property online cursussen, platforms en tools. Daarnaast kreeg je onder meer een persoonlijke coach toegewezen – goed voor 15 begeleidingsuren –, toegang tegen kostprijs bij twee fysieke bijeenkomsten en een ‘onbeperkte deelname’ aan door GPE georganiseerde Property Tours.
De grote trekker van het Black Badge-programma was echter de exclusieve toegang tot het dealplatform ProRanq. Via een app zouden de leden met voorrang op de hoogte worden gesteld van panden die beneden de marktprijs beschikbaar kwamen. Er zou al voor meer dan € 22 mln aan vastgoed op het platform beschikbaar zijn. Alleen al uit Engeland zouden daar 50–100 nieuwe panden per maand bijkomen. Duitsland: van zelfde laken een pak. Kortom, er zouden een ‘hele hoop huisjes’ op het platform worden aangeboden die je als black badger kon reserveren.
Het aanbod bleek echter tot onvrede van de boze deelnemers in de praktijk nogal tegen te vallen. Van pandjes onder de marktprijs was in Nederland überhaupt geen sprake. Het bescheiden aanbod dat er wel was, bevond zich hoofdzakelijk in Duitsland en was bovendien niet exclusief voor de Black Badgers beschikbaar, hoewel dit wel in een video gesuggereerd was. Na 24 uur waren de deals ook toegankelijk voor de mindere goden onder de leden.
Gelikte filmpjes
Tot de deelnemers behoorden Paul Verheijden en Melanie Boelhouwer: ‘Twee jaar geleden zijn wij in GPE gestapt’, vertelt Verheijden. ‘We waren al met vastgoed bezig, maar niet op een professionele manier. We kochten ooit een flatje in de Bijlmer om er zelf te wonen en toen het huis van de buurman vrijkwam, kochten we dat erbij om te verhuren. Op internet stuitten wij net als veel andere deelnemers op al die filmpjes van Great Property Experience, die er stuk voor stuk allemaal gelikt uitzagen. En toegegeven, Pieter Monsma is natuurlijk een charismatische man.’
Verheijden en Boelhouwer besluiten naar een cursusbijeenkomst van de GPE te gaan waarin de fiscale aspecten van het vastgoedbeleggen centraal staan. ‘Wij besloten voor het jaarprogramma te kiezen, juist vanwege het ProRanq Systeem waarop Nederlands vastgoed voor 30–40% beneden de marktwaarde zou worden aangeboden. Eind 2020 kregen we de vraag of we voor andere leden een praatje wilden houden over onze ervaringen met vastgoed. Dat vond ik direct al vreemd, omdat wij zelf niet over specifieke vastgoedkennis beschikten. We werden via GPE benaderd door vaak nog jonge mensen, die notabene geld hadden geleend om te kunnen deelnemen aan het jaarprogramma. Dat was voor ons het signaal om aan de bel te trekken, eerst bij GPE zelf, en toen zij onze klachten niet serieus namen, besloten we een zaak aan te spannen.’
Gesneden koek
Volgens gegevens van de Kamer van Koophandel werd moederbedrijf Great Capital in 2018 opgericht, toen de residentiële markt al een paar jaar duidelijk in de lift zat na jaren van forse prijsdalingen. In die tijd gingen de verkooppraatjes van Bakker en Monsma er bij een brede laag aspirant-vastgoedbeleggers in als gesneden koek. Beleggen in vastgoed werd voor een groeiende doelgroep een aantrekkelijk alternatief voor de extreem lage spaarrente en onzekerder opties als aandelen en crypto’s. Om in vastgoed te gaan heb je zelfs geen bergen geld nodig. Er zit namelijk ook een verdienmodel in het aan derden verkopen van de ‘optie’ om panden te kopen om daarmee een startkapitaal en uiteindelijk een eigen pand te bereiken. Het zogeheten dealsourcen is geboren. Vastgoedmarkt muntte het woord in mei 2020 als ‘woord van het jaar’.
Monsma en Bakker wisten ook bekende namen, al dan niet uit de vastgoedwereld, voor hun karretje te spannen. Ryan Babel, ooit stervoetballer bij Ajax en Liverpool, vertelde onder de vlag van GPE in een roemrucht filmpje hoe makkelijk het was om geld te verdienen met vastgoed. Het overduidelijk prijzige horloge om zijn pols deed dienst als een illustratie van wat je allemaal kunt bereiken met vastgoed. Ook Gianni Zuiverloon, oud-voetballer van onder meer Feyenoord en ook actief met ‘pandjes’, kwam opdraven voor een vodcast met Monsma en Bakker als gastheren.
Waarschuwing AFM
Het optreden van mensen als Babel was mede reden voor toezichthouder AFM om te waarschuwen voor zogeheten finfluencers. De toezichthouder definieert finfluencers als natuurlijke personen die zich op social media, websites of in podcasts uitlaten over beleggen, onafhankelijk van grootte en bereik. ‘Deze partij zou je wel onder het begrip finfluencer kunnen plaatsen, aangezien zij zich op verschillende social media platformen uitlaten over finance’, aldus een woordvoerder van de AFM. ‘De AFM kan het alleen maar toejuichen als consumenten/beleggers zich verenigen en zelf in actie komen bij het vermoeden van oneerlijke handelspraktijken door bijvoorbeeld via een civiele procedure een partij aan te spreken.’
Handhaving is echter een lastiger kwestie, want daarvoor moet er sprake zijn van individueel advies over financiële instrumenten of bijbehorende transacties. ‘Vastgoed is geen financieel instrument, dus het advies om rechtstreeks in vastgoed te beleggen is geen beleggingsadvies. Dit kan anders zijn als er sprake is van een vastgoedfonds (collectief beleggen) of als er effecten (bijvoorbeeld obligaties) worden uitgegeven waarmee vastgoed wordt aangekocht.’
Pizzakoeriers
Het betekent volgens de woordvoerder niet dat allerhande vastgoedcoaches vogelvrij kunnen opereren. ‘De AFM is gezien de beperkte capaciteit mede afhankelijk van signalen uit de markt. De AFM ziet ook niet toe op de cursussen an sich, al hebben we er wel een mening over. Het risico bestaat dat er in cursussen, trainingen en 1-op-1 coaching gepersonaliseerd advies wordt gegeven. Dat mag niet zonder vergunning van de AFM. Maar in het algemeen mensen vertellen dat je het best je geld kunt investeren in vastgoed is nog geen persoonlijk advies.’
Verheijden vindt dat deze manier van het lokken van mensen moet stoppen. ‘Dat Ryan Babel succes heeft met vastgoed zegt helemaal niets, want hij had het geld om panden te kopen gewoon liggen. Pizzakoeriers kunnen geen geld verdienen met vastgoed. Daar heb je kennis en geld voor nodig. Great Property Experience is ook zeker niet de enige partij die argeloze burgers benadert die willen meeprofiteren van de stijgende huizenprijzen. Vooral in de Randstad zijn jongeren een aantrekkelijk doelwit. Ze worden vaak op een rauwe, bijna agressieve manier benaderd.’
Beslaglegging
Boelhouwer besloot ook achter de inleg van het cursusgeld aan te gaan. Inmiddels bleek er van het fysieke imperium van GPE weinig meer over. Monsma en Bakker bezaten in de hoogtijdagen verschillende ruimten in winkelcentrum Walburg in Zwijndrecht, waarvan er één was ingericht als studio voor de filmpjes en webinars. ‘Ik weet dat Monsma en Bakker op een gegeven moment grootse plannen hadden; er zouden ook een bioscoop en een conferentiecentrum komen. Toen ze het financieel niet meer konden bolwerken, hebben ze alles verkocht. Toen ik daar lucht van kreeg, heb ik meteen mede namens de andere claimanten een derdenbeslag laten leggen op de panden. Daarnaast heb ik beslag laten leggen op een bedrijfspand van Monsma in Emmeloord.’
Het bedrag van € 591.000 dat GPE moet terugbetalen is door de beslagleggingen van Verheijden op € 50.000 na ‘geborgd’. ‘Maar dat bedrag kan natuurlijk oplopen als meer ontevreden leden zich melden. Op een gegeven moment had Monsma het over 400 mensen die zich hadden ingeschreven voor het Black Badge-programma.’ Boelhouwer is niet bang dat er uiteindelijk van een kale kip geplukt moet worden. ‘Monsma bezit ook nog andere panden in Emmeloord. Daarnaast zijn er een GmbH in Duitsland en een Ltd in Engeland. Ik overweeg Monsma en Bakker ook persoonlijk aan te pakken op grond van mismanagement.’
In beroep
Via advocaat Rolf Woltinge laat GPE weten in beroep te gaan tegen de uitspraak van de rechtbank. Volgens Woltinge is er geen sprake van misleidende handelspraktijken. ‘Zo is het vonnis gebaseerd op een enkele video-opname van een bijeenkomst van GPE, waarin onjuiste uitspraken omtrent een bepaalde tool van GPE zouden zijn gedaan, terwijl aantoonbaar is dat deze opname slechts voor bestaande klanten beschikbaar is en aldus niet misleidend kan zijn voor potentiële klanten. GPE zal vanwege dergelijke fundamentele onjuistheden – en vele redenen daarnaast – in hoger beroep gaan.’
Mannen met een missie
Pieter Monsma komt voor het eerst in de nationale belangstelling als hij in 2011 de Amerikaanse auteur T. Harv Eker naar Nederland haalt. Eker is in Amerika dan al jaren bekend van zijn bestseller The secrets of the millionaire mind en leert het Nederlandse publiek tijdens een symposium hoe je snel stinkend rijk kunt worden.
De geboren Fries Monsma vertelt erover tijdens een uitzending van de voormalige talkshow Pauw en Witteman. ‘Er is totaal geen zekerheid meer. Mensen willen vrij van geld zijn. Vrijheid van geld kan al betekenen dat je ergens € 2000 per maand netto van krijgt. De wereld is vol mogelijkheden.’
Tien jaar lang timmert Monsma flink aan de weg met Great Property Experience. Ook dan al worden er kritische kanttekeningen geplaatst bij zijn verdienmodel, bijvoorbeeld in de podcast van Sander Schimmelpenninck en Maarten de Gruyter. De Gruyter wijst Monsma erop dat mensen die afgaan op het rooskleurige verhaal van GPE zich met vastgoed in de schulden steken. De Fries houdt het erop dat zijn klanten een vragenlijst van 20 pagina’s krijgen. ‘Als zij niet in vastgoed kunnen investeren, zeggen wij dat.’
Over zijn voormalige compagnon Frank Bakker is veel minder bekend. Bakker is opgeleid als industrieel ontwerper. Samen met zijn vrouw richt hij begin deze eeuw in India namens de christelijke liefdadigheidsinstelling Youth With A Misson een weeshuis op, iets waarvoor hij uitvoerig wordt geprezen als hij in 2007 samen met zijn gezin terugkeert naar zijn toenmalige woonplaats Papendrecht. Op de lokale nieuwssite Papendrecht.net valt te lezen dat Bakker en zijn vrouw christenen zijn die handen en voeten proberen te geven aan hun geloof en dat dit niet altijd meevalt. ‘Zo nemen de inwoners van India het niet erg nauw met de regels. Er is daar veel corruptie en belastingontduiking en liegen is aan de orde van de dag.’ Na een ruwe breuk met Monsma in januari van dit jaar lijkt Bakker met de noorderzon te zijn vertrokken. Volgens zijn LinkedIn-pagina is hij actief als vastgoedinvesteerder in de woonplaats Syra Blick in het Duitse Schöngeising.
