Kadans en ASR domineren markt voor science parken

Op een zonnige zomerdag laten Anne Mensink (manager Wageningen Campus and Shared Research Facilities) en Martijn Hoenkamp (beleidsmedewerker Vastgoed WUR) zien hoe Wageningen Campus rondom Wageningen University & Research (WUR) in elkaar zit. Aan de noordkant een strook met proefvelden en kassen voor wetenschappelijk onderzoek, dan iets naar het zuiden een strook onderwijs en onderzoek met diverse WUR-gebouwen en vervolgens een aantal kennisintensieve bedrijven, zoals FrieslandCampina, Flora Food Group en Unilever. De laatste drie hebben elk een eigen gebouw, maar er staan ook de verzamelgebouwen Plus Ultra I, II en III met huurders als Flavourtech, OnePlanet Research Center, Yili en DSM-Firmenich, en nog talloze andere bedrijven in verschillende fasen van ontwikkeling. De verschillende ‘kwadranten’ in deze strook zijn ontwikkeld door Hurks (FrieslandCampina), Van Wijnen (Flora Food Group), Dura Vermeer (Unilever), Kadans Science Partner (Plus Ultra-gebouwen) en Ten Brinke (Campus Plaza).

Ecosysteem

Toch vormen het terrein en de faciliteiten van de WUR (Wageningen University en Research) beslist geen standaard bedrijventerrein; het is een ecosysteem. ‘Deze campus is zoveel rijker en gevarieerder dan een bedrijventerrein’, zegt Mensink. ‘De WUR is de essentiële kennisdrager en kenmerkend is dat er óók onderwijs- en onderzoeksfaciliteiten zijn. De campus heeft een verderop gelegen business & science park dat sterk verbonden is met de WUR, maar die heeft daar geen zeggenschap over. Op de campus zijn ook NGO’s, zoals Foodvalley, StartLife en brancheorganisaties als BVOR (Branchevereniging Organische Reststromen). Interactie en samenwerking, dus de verbindingen binnen het ecosysteem, kenmerken Wageningen Campus.’

Het Business & Science Park Wageningen (BSPW) maakt deel uit van Wageningen Campus en wordt ook wel Wageningen Campus West genoemd. Je treft er kennisintensieve organisaties aan die hier hun R&D en innovatiewerkzaamheden uitvoeren op het gebied van agri-food en de leefomgeving. In totaal bevinden zich op Wageningen Campus ruim 235 innovatieve organisaties, min of meer 50/50 verdeeld over de centrale campus en Wageningen Campus West. Naast gebouwen voor onderzoek en onderwijs becijfert Hoenkamp in de gauwigheid dat er ook nog eens ongeveer 3000 studentenwoningen op de campus staan of in ontwikkeling zijn.

Volwassen

Wageningen is een van de vier technische universiteiten in Nederland, naast Delft, Eindhoven en Twente, hoewel het zich vooral richt op de twee terreinen agri-food en de leefomgeving en life sciences & health. Daarna is er ook high tech-onderzoek en zelfs de vierde richting op het gebied van science parken, chemie, is in Wageningen vertegenwoordigd.

In totaal zijn er in Nederland enkele tientallen science parken of campussen in min of meer gevorderde staat, maar de volgende dertien worden volgens een rapport van Buck Consultants International (BCI) van december 2024 als de belangrijkste beschouwd: Leiden Bio Science, Amsterdam Science Park, Maastricht University Brightlands Health Campus, Brightlands Chemelot Campus (Sittard–Geleen), Campus Groningen, High Tech Campus Eindhoven, Brainport Industries Campus, Kennispark Twente, TU Delft Campus, TU/e Campus Eindhoven, Utrecht Science Park, Wageningen Campus, Nijmegen Noviotech Campus. Deze worden aangeduid als ‘volwassen’, wat betekent dat het gaat om een locatie met een daaraan verbonden kennisdrager en er onderzoeksinstituten en R&D-centra gevestigd zijn. Verder heeft een volwassen science park een bewezen omvang: er zijn meer dan 50 bedrijven aanwezig, meer dan drie organisaties met 50 werknemers en de werkgelegenheid bij de bedrijven bedraagt meer dan 1250 fte’s. Daarnaast noemt BCI nog 22 campussen/science parken die de volwassenheid nog niet hebben bereikt. De volwassen campussen werken samen in het Nationaal Campus Overleg, een verband dat ijvert voor een toplocatiebeleid, maar ook echte samenwerking tussen de campussen stimuleert.

Werkgelegenheid

De High Tech Campus in Eindhoven is het science park met de meeste werkgelegenheid, namelijk 12.000 banen, maar Leiden Bio Science Park zit daar maar net onder: 11.747. Het BCI-rapport zet er in een voetnoot bij dat het hier om schattingen gaat. Wat betreft het aantal aanwezige bedrijven is Leiden met 430 veruit koploper en Delft (323) een goede tweede, en de High Tech Campus in Eindhoven staat met 290 op de derde plek. Leiden is daarnaast weer het hardst gegroeid in aantallen bedrijven en in aantallen fte’s. Utrecht Science Park zag de werkgelegenheid in de kennis- en onderzoeksinstellingen het hardst groeien. De gesignaleerde groei kon BCI laten zien door de recente bevindingen af te zetten tegen het eigen onderzoek naar campussen dat het ook al in 2018 heeft gedaan.

Wageningen is op de ranglijst van Nederlandse science campussen qua getallen een middenmoter met potentie: het heeft niet zoveel bedrijven als Leiden, Delft of Eindhoven, en ook gezien de totale grootte van campus, gebouwen en planontwikkeling moet het andere campussen voor laten gaan. Toch neemt het een bijzondere plaats in. Het is internationaal gezien een topuniversiteit op het agri-food en leefomgeving-domein, en volgens sommige rankings zelfs de absolute nummer één. Vanuit vastgoedoogpunt gezien was het ook de eerste campus die ‘ontdekt’ werd door de sector, en commerciële partijen zijn nog steeds geïnteresseerd.

Bedrijfsverzamelgebouwen

Kadans Science Partner is misschien wel de meest prominente vastgoedpartij op de Nederlandse science parken. De ontwikkelende belegger uit Den Bosch heeft naar eigen zeggen op twaalf science parken al meer dan vijfentwintig gebouwen. Zag het bedrijf de groei van de sector aankomen?

Kadans kon in 2010 het BioPartner Center Wageningen aan het Nieuwe Kanaal in Wageningen aankopen. De portefeuille van Kadans en de daaruit voortvloeiende activiteiten betroffen tot dan toe vooral licht-industrieel en logistiek vastgoed. Kadans Vastgoed, destijds gevestigd in het Brabantse Haaren, was in 1997 opgericht door Wim Boers. Het ontwikkelde een distributiecentrum voor Hitachi Data Systems in Zaltbommel en een paar distributiecentra voor brouwerij AB Inbev.

De switch naar kennisintensieve bedrijven ging samen met de vorming van het Kadans Science Fund. Aan de basis van die verandering lag de toenemende concurrentie in de logistiek ten grondslag, plus het feit dat nog nauwelijks iemand in het vastgoed in Nederland in de gaten had dat er mogelijkheden lagen in de ontwikkeling van panden voor meerdere partijen – bedrijfsverzamelgebouwen. Het kapitaal daarvoor was destijds afkomstig van een aantal vermogende partijen die zich ervan lieten overtuigen dat dit een goed idee was. Sinds 2012 richt Kadans zijn hele activiteit op de ontwikkeling van kennisintensieve gebouwen. Kadans Science Partner was ontstaan.

Internationaal

Kadans ontwikkelde in Wageningen Plus Ultra I en II. Het BioPartner Center, waar Kikkoman een van de huurders is, heeft Kadans nog steeds in bezit, en binnenkort wordt Plus Ultra III geopend. Tevens verhuurt Kadans een gebouw aan Eurofins op het Business & Science Park Wageningen.

In 2017 kocht de Amerikaanse vermogensbeheerder Oaktree Capital de vermogende partijen uit en nam het een meerderheidsbelang in Kadans. Daarmee werden de groeiambities ook financieel kracht bijgezet. Ondertussen had Kadans ook Nijmegen ontdekt en nam het eerst twee kleinere panden over op de beginnende Noviotech Campus, en daarna Fifty-Two Degrees – inmiddels 52Nijmegen geheten. In 2020 nam de vermogensbeheerder van verzekeraar Axa IM Kadans over van Oaktree voor naar verluidt € 500 mln. Een jaar later investeerde Madison International Realty via Axa eveneens in Kadans, dat in Nederland het nodige in de pijplijn heeft, maar ook internationaal zijn vleugels al uitslaat.

Samenwerking essentieel

Bij Kadans is Chiel van Dijen verantwoordelijk voor de acquisities, ontwikkelingen en bouwprojecten in Europa, ‘van het eerste idee tot de oplevering’, vertelt hij. Van Dijen werkt al achttien jaar bij Kadans en zeven jaar in zijn huidige functie, sinds het moment dat Kadans de eerste stappen buiten Nederland zette. Volgens Van Dijen zijn twee dingen essentieel bij ontwikkelen op science parken: je moet weten wat de lab-gebruikers nodig hebben en je moet snappen dat je onderdeel bent van en bijdraagt aan het lokale ecosysteem op de science parken.

‘Wij investeren in vastgoed met laboratoria’, legt hij uit. ‘Maar niet elke gebruiker heeft hetzelfde nodig, dus vanaf het begin denk je in multi-use gebouwen. De eerste gebruiker kan vertrekken en dan volgt er een tweede en een derde, maar wat je ontwikkelt moet bruikbaar blijven.’ Het gaat dan ook wat verder dan een woning of een kantoor ontwikkelen, zegt Van Dijen. Hij durft te beweren dat Kadans Science Partner een van de weinige bedrijven is die dit type vastgoed van A tot Z beheerst. Kadans is naast ontwikkelaar namelijk ook langdurig eindbelegger. Daarnaast is zijn ervaring dat elk science park de zaken weer anders geregeld heeft. ‘De een is professioneler dan de ander, de bestuursvorm kan verschillen en dat maakt elke samenwerking anders.’ Wat niet verschilt, is dat een goede samenwerking tussen alle betrokkenen essentieel is.

Deurbeleid

Belangrijk in de praktijk is wat hij noemt het ‘deurbeleid’. Met welke huurders ga je in zee? Dat vereist goede afspraken met het science park, maar uiteindelijk natuurlijk vooral met de gebruiker. ‘Je weet welke huurders je graag wilt faciliteren’, zegt Van Dijen. ‘Dat wil echter niet zeggen dat we enkel kiezen voor de zekerheid van grote, degelijke partijen. Juist start-ups en scale-ups willen we er ook bij.’

Kadans heeft naast Wageningen ook Nijmegen, Utrecht en Leiden als belangrijkste locaties in Nederland. Van Dijen: ‘We zijn nog op veel plaatsen aan het bouwen: in Leiden komt een tweede gebouw en in Utrecht een vierde.’ Dat zijn respectievelijk Plus Ultra Leiden II en The Bridge. ‘In Wageningen staan op de campus ook al twee Plus Ultra-gebouwen en het derde wordt daar binnenkort opgeleverd. In Nijmegen hebben we nu vier gebouwen.’ Kadans heeft ook nog overwogen om te investeren in Enschede, maar die samenwerking kwam niet van de grond. In Wageningen had Kadans een goede positie als eerste ontwikkelaar.

99-jarig contract

Kadans zit niet in Delft, Enschede of Maastricht. Daar zit die andere belegger, het ASR Science Fund, dat sinds 2019 nadrukkelijk belegt in science parken. ASR heeft op basis van een 99-jarig contract een preferred partnership in Delft en werkt daar met DSM-Firmenich aan het bouwen van een portefeuille van 100.000 m².

Science parken zijn volgens ASR aantrekkelijk, omdat het meestal trouwe huurders betreft. Kantoor-, bedrijfs- en light-industrial gebouwen zijn doorgaans minder verweven met hun locatie, waardoor huurders minder ingebed raken. Momenteel is het ASR Science Fund actief op vier science locaties: TU Delft Campus, Biotech Campus Delft, Kennispark Twente en het Leiden Bio Science Park. Onlangs is het elfde gebouw aan de portefeuille toegevoegd: het hoofdkantoor en foodapplicatielaboratorium van de Taste, Texture & Health-divisie van DSM-Firmenich. ASR rekent in investeringsvolume en volgens recente cijfers heeft het fonds nu € 264 mln aan belegd vermogen. Een vergelijkbaar getal voor de Nederlandse beleggingen van Kadans is € 775 mln.

Lastige markt

Volgens Van Dijen zitten de science parken in Nederland in een rustige periode. Er gebeurt op het moment niet zoveel: ‘Het is een lastige markt.’ Ook de bouwkosten zijn erg hard gestegen in de afgelopen periode. Verder merkt hij dat veel beslissingen door huurders worden uitgesteld vanwege geopolitieke ontwikkelingen. ‘Het houdt partijen in de greep’, zegt hij. Hoelang dit duurt, is niet te zeggen. Hoe kijkt hij vooruit naar 2026? Van Dijen: ‘2025 was een relatief kalm jaar, in 2026 wordt in Nederland weer meer tractie verwacht.’ Wel is het zo dat in Nederland de explosieve groei is afgenomen. Van Dijen: ‘Op science parken is voor meer research niet altijd meer ruimte nodig, vanwege efficiëntie in de laboratoria.’

Kadans heeft op dit moment ook in Europa goede perspectieven. Van Dijen noemt science parken in Berlijn, Mainz en Parijs, waar Kadans onder meer actief is. Het bedrijf is met 35 gebouwen op 18 science parken inmiddels buiten Nederland groter dan in eigen land. Het is zeker niet zo dat op Europees niveau alles stil ligt, en bovendien is de markt gigantisch: er is altijd activiteit.

Genoeg interesse

Voor de Wageningen Campus is er in de markt genoeg interesse van andere partijen. Onder de beleggers die actief zijn op de Wageningen Campus zijn naast de eerder genoemde investeerders in Kadans ook partijen als WP Carey, dat de panden van FrieslandCampina en Upfield in bezit heeft, Risea Erste Holland Immobilien, dat Campus Plaza bezit, en Baas Onroerend Goed, dat eigenaar is van de Garden Offices op het BSPW. In het noorden, oosten en westen van de campus is bij elkaar 27 hectare uitbreidingsgebied beschikbaar, en daarvan is 140.000 m² ontwikkelruimte bestemd, te weten Campus West (60.000 m²) en Campus Oost (80.000 m²). Rondom het westelijke en noordelijke deel van de campus is er op termijn nog eens 210.000 m², opgenomen in het gebiedsprogramma KennisAs Wageningen–Ede, ter nadere uitwerking.

‘Campus Oost, het gebied naast het NIOO-KNAW en de Aeres Hogeschool, is het deel dat we als WUR/Wageningen Campus nu verder aan het ontwikkelen zijn’, licht Anne Mensink toe. ‘Hier is al begonnen met de bouw van studentenhuisvesting. Er is daar ruimte voor kennisintensieve activiteiten, dus ook weer voor R&D van innovatieve organisaties, multi-tenant gebouwen of innovatiecentra van een of enkele partijen in eenzelfde pand.’

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 26 september 2025