De kabinetsplannen om de middenhuur vanaf 2024 te reguleren, zorgen er alleen maar voor dat er nog minder woningen beschikbaar komen. Huurregulering remt de woningbouw op korte termijn en beperkt uiteindelijk het aanbod van huurwoningen, zo stelt ING Research.
Volgens het onderzoeksbureau van ING vertraagt de maatregel om de middenhuren te maximeren aan de hand van een puntenstelsel, de nieuwbouwproductie op korte termijn. De verwachte huuropbrengsten van lopende woningbouwprojecten vallen dan lager uit dan verwacht, waardoor beleggers een lagere prijs willen betalen voor de huurwoningen. De kosten blijven voor de projectontwikkelaar echter gelijk.
ING Research ziet daarbij uitstel en afstel van bouwprojecten ontstaan. Projectontwikkelaars willen hun businesscase opnieuw sluitend maken en gaan op zoek naar ingrepen om de kosten te drukken, zoals de bouw van kleinere woningen. Ze willen daarnaast opnieuw onderhandelen over de grondprijs. Dit levert een vertraging van de bouw op. Mocht het niet lukken om de businesscase aan te passen, dan bestaat de kans dat projecten helemaal van de baan zijn. De mate waarin bouwprojecten gevaar lopen, is volgens ING onder andere afhankelijk van de hoogte van de betaalde grondprijs en de onderhandelingsruimte om een lagere grondprijs te bedingen.
In het duister
Ook de onzekerheid over de geplande middenhuurregulering werkt de woningbouw tegen. Woningbeleggers tasten nu in het duister wat betreft het rendement op hun investeringen en kunnen geen financiële doorrekening maken. Het kabinet moet dan ook snel met een concrete uitwerking van de plannen komen, vindt ING. Des te meer omdat er meerdere neerwaartse risico’s voor de woningbouw spelen. Zo zetten hogere rentes en daarbij horende vraaguitval, hogere bouwkosten en de stikstofproblematiek, de woningbouw op dit moment onder druk.
Het ‘goede nieuws’ is dat het remmend effect van de huurregulering naar inzicht van ING op lange termijn wegebt. Projectontwikkelaars hebben zich dan aangepast aan de bestaande situatie en bouwen zodanig dat hun projecten renderen. Grondeigenaren doorlopen eenzelfde evolutie en accepteren uiteindelijk lagere grondprijzen. Daarmee wordt het evenwicht op de nieuwbouwmarkt hersteld.
Schadelijk
De huurregulering zelf is zowel op korte als lange termijn schadelijk voor de woningmarkt, concludeert ING. Vrije-sector-huurders profiteren in eerste instantie van lagere huren, maar dit compenseert de negatieve effecten niet. Over een langere periode bezien, neemt het totale huuraanbod af, terwijl de vraag naar woningen stijgt. ING Research wijst erop, dat particuliere verhuurders eerder zullen kiezen voor de verkoop van hun woning na afloop van een huurcontract. Huishoudens die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar geen woning kunnen of willen kopen, hebben daardoor veel minder keuze in de vrije sector.
De lagere huren stuwen tevens de vraag omhoog. Als er niet meer huurwoningen worden gebouwd en particuliere huurders zich terugtrekken, raakt de woningmarkt verder uit balans. De gevolgen zijn schaarste in het segment betaalbare huurwoningen én verdere huurstijgingen in het ongereguleerde segment.
Planbatenheffing
De geplande middenhuurregulering helpt de woningmarkt dus van de regen in de drup. ING ziet het stimuleren van de nieuwbouwproductie als oplossing om het woningtekort structureel tegen te gaan. Dat zou onder meer via een planbatenheffing, een heffing over de waardestijging van grond als de gemeente daarop bebouwing toestaat, mogelijk zijn. Een planbatenheffing verhoogt de baten van nieuwbouw voor gemeenten en hun bewoners en stimuleert gemeenten zo om meer woningbouw toe te staan, aldus de bank.
Gerelateerde artikelen:
