Het wordt lastig laveren voor wie straks nog woonruimte wil verhuren. Nieuwe regelgeving en lokale bevoegdheden zorgen er volgens Fisherman Advocaten de facto voor dat particuliere verhuurders weinig meer te zeggen hebben over hun bezit.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7/8, 26 augustus 2022
Daags voor het uitbreken van de vakantieperiode organiseerde het Rotterdamse Fisherman Advocaten een seminar over de landelijke en lokale woningmarktplannen. Zo’n 40 relaties, veelal grotere particuliere woningverhuurders uit de Maasstad, maar ook uit bijvoorbeeld Amsterdam, waren toehoorder bij de uiteenzetting door de huurrechtadvocaten Michel Visser en Jan Jaap Blok in een horecazaak aan de Lijnbaan.
Dwingende WWS-toets
De grote dreiging die momenteel boven de particuliere huursector hangt, is het doortrekken van het WWS-stelsel naar woningen in het geliberaliseerde segment. Artikel 7.249, waarbij een huurder tot zes maanden na ingang van het huurcontract de tijd had om de huurprijs te laten toetsen door de huurcommissie, wordt ingeruild voor een dwingende WWS-toets van te voren. Visser: ‘Tot nu toe was het zo dat als een huurder niet binnen zes maanden naar de huurcommissie stapte een woning van € 1500 op dat huurniveau bleef. Volgens Hugo de Jonge laat 25% van de huurders die deadline verlopen. Dat past niet bij zijn drieledige plan om het aanbod aan woningen te verhogen, hoge woonlasten te verlagen en woningzoekenden te beschermen.’
Huurprijzen die nu nog in de vrije sector liggen, vallen in veel gevallen na mutatie verplicht terug naar het sociale segment Vanaf 1 mei 2022 geldt dat voor de vaststelling van het aantal WWS-punten de WOZ-waarde van woningen met 142 punten of meer voor maximaal een derde mag worden meegerekend, enkele uitzonderingen daargelaten. Met name voor woningen die in hun puntenaantal nu al zwaar leunen op een behoorlijke WOZ-waarde, kan de impact behoorlijk zijn. Visser laat zien dat een woning van nu 149 punten (waarvan 60 op basis van de WOZ-waarde), op basis van de WOZ-maximering terugvalt naar 134. ‘Dan ben je er als verhuurder niet meer met het bijeensprokkelen van extra punten door bijvoorbeeld een langer aanrechtblad’, aldus Jan Jaap Blok.
‘Heftige shit’
Het op deze manier vaststellen van de aanvangshuur én de wens van de politiek om ook de huurstijging in de vrije sector conform die in de sociale sector te beteugelen is niet de enige dreiging die vanuit politiek Den Haag boven de sector hangt. Gekoppeld aan de Wet goed verhuurderschap krijgen gemeenten namelijk de mogelijkheid mede op basis van dit dwingende WWS de algemene regels en de verhuurregels te handhaven.
Dat kan echt ‘heftige shit’ opleveren, stelt Visser omineus. ‘Een geconstateerde overtreding kan ertoe leiden dat je verhuurvergunning wordt ingetrokken. Voor verhuurders met een flinke portefeuille kan het intrekken van een vergunning dramatisch uitpakken. Aangezien de huurbescherming onverkort in stand blijft, zal de verhuurder bij het ontbreken van een vergunning het beheer moeten overdragen aan de gemeente. Die zal op haar beurt bijvoorbeeld een verbeter- of onderhoudsplan opstellen, en de kosten voor de aanpassingen komen uiteraard bij de eigenaar van de woning te liggen’, stelt Visser, niet gespeend van cynisme.
Meldpunt misstanden
In combinatie met het bestuursrechtelijke instrumentarium binnen de Wet goed verhuurderschap moet er in iedere gemeente ook een meldpunt komen waar bewoners en omwonenden anoniem misstanden kunnen aankaarten. Niet dat gemeenten nu werkeloos moeten zien. Onder meer in Rotterdam geldt voor grote delen van de stad een verkamerverbod. Voor heel de stad geldt bovendien een beleggersverbod; anders dan voor directe familie of eigen bewoning mogen er geen koopwoningen aan de markt worden onttrokken om deze vervolgens te verhuren.
Filosoferend over serieuze en minder serieuze oplossingen kun je als oplossing bedenken je te gaan toeleggen op kleine woningen of studentenkamers om bijvoorbeeld de WOZ-maximering te omzeilen. Maar ook daarvoor gelden volgens Blok weer specifieke regels. Zo moet woonruimte voor studenten in Rotterdam een gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m² hebben en is splitsing alleen toegestaan bij woningen vanaf 85 m². ‘Ook een overstap naar gestoffeerd is geen manier om je huurderving te compenseren, omdat je de investering in bijvoorbeeld meubilair alleen verspreid over de levensduur kunt doorberekenen. Niet voor niets worden ook servicekosten vaak met succes aanhangig gemaakt bij de huurcommissie.’
Doorgeslagen balans
Eigendom is een heel groot goed, maar die bescherming gaat blijkbaar niet meer op als je probeert om een woning buiten het publieke bestel te verhuren, constateert Visser. ‘Alle regelgeving die nu op de sector wordt losgelaten, is in strijd met dat recht. Huurders stonden door de huurbescherming al sterk tegenover verhuurders. Alleen in een beperkt aantal situaties kan een verhuurder van een huurder af. Die balans is alleen maar verder doorgeslagen ten nadele van de verhuurder. Iedereen hier zal onderschrijven dat je ongewenste situaties als discriminatie bij woningtoewijzing of huisjesmelkerij moet tegengaan, maar door het totale complex van regels die allemaal op elkaar inwerken blijft er nauwelijks speelruimte over voor bonafide, particuliere woningverhuurders. Het is uiteraard ook een retorische vraag of je met het beknellen van het ondernemerschap van woningbeleggers bijdraagt aan het oplossen van de woningnood in ons land.’
Transformatie onhaalbaar
De afsluitende borrel maakte het toch nog gezellig, en gaf verhuurders de kans om onder gelijkgestemden hun gal te spuwen. Zoals een Rotterdamse verhuurder van studentenkamers, die al een keer ‘de gemeente’ over de vloer had gehad om te controleren of de woning daadwerkelijk voldeed aan de voorwaarden voor verkamering. ‘Uiteindelijk zijn studenten er ook niet mee geholpen als ze de hele tijd het gevoel hebben op een schopstoel te zitten. Vooropgesteld dat ik keurig aan de regels voldoe, kan ik moeilijk tegen ze zeggen dat ze niet meer moeten opendoen.’
Ook René Perridon, telg van de bekende Rotterdamse ondernemersfamilie en partner in De Rotterdamse Vastgoed Maatschappij (DRVM), gaf aan de nodige hoofdbrekens te hebben over alle regels die op particuliere beleggers worden losgelaten. ‘We hebben eerder dit jaar een kantoorcomplex in Spijkenisse aangekocht met het doel daar woningen in te realiseren. De combinatie van de fors gestegen bouwkosten en het hele pakket aan regelgeving dat boven de markt hangt, maakt dat een transformatie naar woonruimte niet meer uit kan. En wij zijn niet de enige partij dit met dit dilemma zitten.’
