De Franse asset manager Corum richt zich specifiek op particuliere beleggers en heeft de afgelopen jaren een aanzienlijke positie opgebouwd in Nederland
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 27 oktober 2017
Corum is sinds een aantal jaren zeer actief op de Nederlandse markt. Vorig jaar werd er een kantoor geopend in Amsterdam, waar vanuit een gedeelte van het asset management, investment management, finance en fundraising wordt uitgevoerd. Dit wordt gecoördineerd vanuit het hoofdkantoor in Parijs. Corum deed de afgelopen drie jaar een reeks investeringen in Nederland, waardoor het aandeel van Nederlands vastgoed binnen het fonds met een omvang van circa € 1,3 mrd inmiddels is gestegen tot 36%, tegen 17% in ‘thuisland’ Frankrijk. Voorbeelden zijn het Novotel op Schiphol en het Nederlandse hoofdkantoor van Galapagos in Bio Science Park te Leiden.
Frequent adviseur bij de aankopen in Nederland is Appelhoven, de adviesfirma van Stijn Uijthoven en Pim Appel. Appelhoven neemt niet alleen de adviseursrol op zich, maar verzorgt ook de juridische due dilligence met jurist Marieke van der Velde. Philippe Cervesi, directeur investeringen: ‘Ook in andere Europese landen werken we met dergelijke lokale specialisten. Met hen kunnen we snel schakelen en ze helpen ons bij het identificeren van kansen in de markt.’
De heren van Appelhoven adviseerden Corum ook onlangs weer bij de overname van € 47,6 mln van het pand aan de Taurusavenue 111 in Hoofddorp van AM Alpha, tegen een BAR van 7,5% kk. Het kantoorpand werd ooit gebouwd in opdracht van TNT. FedEx nam TNT vorig jaar over en het kantoorgebouw met een omvang van 16.325 m² dient nu als hoofdkantoor van FedEx.
De Franse asset manager Corum koopt vastgoed met eigen vermogen, ingebracht door particuliere beleggers. De onderneming stelt in de prospectus een van de best presterende vastgoedfondsen in Frankrijk te zijn. De afgelopen jaren hebben beleggers een jaarlijks dividendrendement van ruim 6% gehaald en een stabiel oplopende koers. Daarnaast wil het fonds zich onderscheiden door een aantal innovatieve mogelijkheden, zoals een maandelijks herbelegbaar dividend en een periodiek investeringsplan.
Corum richt zich op beleggers die met een relatief kleine investering willen beleggen in vastgoed. Inschrijven is al mogelijk vanaf één aandeel met een huidige koers van € 1060. Er is een periodiek investeringsplan beschikbaar voor beleggers die geleidelijk een vastgoedbelegging willen opbouwen. Ook het maandelijks dividend kan automatisch – gedeeltelijk – herbelegd worden.
Corum belegt momenteel in elf landen. De asset manager is van plan dit jaar meer dan € 450 mln te investeren in Europees vastgoed, en de verwachting is dat ongeveer € 100 mln in Nederland zal vallen. Corum is een Franse SCPI, een open-ended fonds zonder institutionele investeerders, wat leidt tot een hogere liquiditeit voor de aandeelhouders. Meer dan 16.000 vooral Franse particuliere beleggers hebben inmiddels in het fonds geïnvesteerd. Een van de speerpunten van Corum is zekerheid, en dat is dan ook de reden waarom Corum conservatief gefinancierd is met op dit moment ongeveer 10–15% vreemd vermogen. Cervesi: ‘Aandeelhouders zijn nu nog vooral Frans, maar we staan nadrukkelijk ook open voor Nederlandse, Oostenrijkse en Portugese beleggers.’
5000 nieuwe investeerders
Cervesi licht de beleggingsstrategie van Corum toe: ‘We investeren in de gehele eurozone en in alle segmenten van het commercieel vastgoed. Bijzonder aan ons is dat we het eerste investeringsvehikel zijn waarbij aandeelhouders dividend krijgen op maandelijkse basis. Andere vastgoedbeleggers doen dat gebruikelijk op kwartaalbasis.’
Corum was er enige jaren geleden als een van de eerste beleggers bij om te profiteren van de opgaande cyclus, zegt Cervesi. ‘Het aantal investeringen dat we in Europa met onze strategie kunnen doen, is beperkt. De vastgoedprijzen stijgen nu door historisch lage rentes en overvloedige beschikbaarheid van liquiditeit, terwijl de huren grosso modo constant blijven.’
De belangstelling is groot: ‘De afgelopen periode moesten we het aantal nieuwe aandeelhouders dat wil investeren beperken en afstemmen op het beoogde rendement. Dat moesten we vorig jaar ook al doen. De verwachting is dat dit jaar 4000–5000 nieuwe investeerders toetreden tot Corum.’
Nog steeds kansen in eurozone
Cervesi vertelt dat de zoektocht naar objecten die kunnen renderen afgelopen kwartaal leidde tot de eerste investering in Estland. ‘De afgelopen periode is een perfecte illustratie van de strategie die wij sinds de start volgen: profiteren van de vastgoedcycli in plaats van ze te ondergaan. Waarom zouden wij ons als kopende partij laten beïnvloeden door een overspannen situatie op de ene markt als er zich op een andere markt betere kansen voordoen? We denken dat er nog steeds kansen zijn in de gehele eurozone, maar die zijn niet eenvoudig te vinden.’
Hij signaleert dat de scherp gestegen prijzen die sinds 5 jaar kenmerkend zijn voor de Franse en Duitse markten zich als een olievlek uit over de gehele eurozone uitspreiden. ‘Nederland is hiervan het beste voorbeeld. Toen we 3 jaar geleden begon te beleggen in Nederland, werd er nog relatief weinig geïnvesteerd. Vergeleken met de andere eurolanden, was de vastgoedmarkt nog niet uit het dal gekropen na de financiële crisis van 2008. We hebben mede vanwege de lage concurrentie kansen op de Nederlandse markt kunnen benutten, waardoor nu 36% van het kapitaal hier is geïnvesteerd. Sindsdien hebben echter ook andere investeerders de kansen gegrepen, ook Franse. Dit zorgt voor yield-compressie, waardoor de prijzen worden opgedreven.’
Supermarkt in Estland
Toch zegt Cervesi dat het nog steeds lukt mogelijkheden te vinden in de rest van de eurozone. ‘Die moeten voldoen aan onze eisen betreffende rendement en waardestijging op lange termijn. Een commercieel pand met een uitstekende geografische ligging, geëxploiteerd door een huurder die deel uitmaakt van een grote supermarktketen, en op basis van een langlopend huurcontract een hoog rendement biedt, voldoet aan die criteria. Daarom investeerden we onlangs in Narva, Estland, gelegen aan de grens met Rusland. Het pand is een supermarkt in eigendom van een Finse coöperatie. Behalve het klantenpotentieel van 65.000 inwoners is er een toestroom van Russische consumenten die over de grens winkelen, wat de omzet aanzienlijk vergroot. We hebben een vast huurcontract van 8,2 jaar afgesloten.’
‘We kijken altijd naar de capaciteit van een huurder om de huur over langere periode te betalen, en willen kopen op het juiste moment in de cyclus. Naast Nederland hebben we deze strategie toe kunnen passen in Frankrijk, Duitsland, België, Spanje, Portugal, Ierland, Italië Slovenië en nu dus ook Estland. Geld dat belegd wordt op de top van de markt is niet gevrijwaard van waardedalingen. Integendeel, het risico van kapitaalverlies is juist hoger. Financiers noemen dit eufemistisch ‘een verhoogd volatiliteitsrisico’. Een gespreide manier van beleggen op vastgoedmarkten die minder zijn blootgesteld aan inflatieschommelingen en daarbij hoge huurinkomsten realiseren, lijkt ons in deze periode dan ook een verstandige beslissing.’
