‘De onroerendgoedmarkt is aanzienlijk vertraagd’, zegt een makelaar botweg wanneer hem wordt gevraagd naar zijn opvattingen over het effect van coronavirus op de Europese kapitaalmarkten.
Een ander zegt: ‘We zijn gefocust op het sluiten van die deals die eerder in gang zijn gezet. En de resultaten zijn gemengd: er is goed en slecht nieuws.’ Er zijn deals waar al weken of maanden aan gewerkt is, maar die bij de finish zijn afgeketst.
Zo kondigde Hammerson op 21 februari aan voor £ 400 mln (€ 452 mln) zeven Britse retailparken aan Orion te verkopen, maar nu wordt aangenomen dat Orion probeert te heronderhandelen.
React News betwijfelt of de verkoop voor £ 510 mln van 69 Britse panden van de Manchester Airport Group aan Columbia Threadneedle – vorig jaar overeengekomen – nog doorgaat, hoewel de onderhandelingen worden voortgezet. De nieuwswebsite zegt dat de koper een clausule over materieel ongunstige omstandigheden heeft aangegrepen, een term die in heel Europa opduikt.
Ook een beursgenoteerd bedrijf dat een zeer grote Italiaanse hotelportefeuille van een private-equity firma wil overnemen, zou overwegen om een dergelijke clausule te gebruiken om zich terug te trekken.
Afgeronde deals
Tegelijkertijd worden er transacties over de streep getrokken die rond de start van de pandemie vrijwel afgerond waren, en tegen goede prijzen. In de afgelopen dagen meldde PropertyEU dat Aberdeen Standard Investments de King Square-portefeuille, het hoofdkantoor van Danske Bank in Kopenhagen, verkocht aan het Duitse fonds KanAm, waarop het in februari had geboden. De prijs zou DK 2 mrd bedragen (€ 268 mln), wat meer is dan de DK 1,6 mrd die ASI vier jaar geleden betaalde.
Amundi sloot een belangrijke Duitse logistieke acquisitie af met een rendement van minder dan 4% en wil daarnaast een kantoor in Parijs kopen. Heimstaden sloot een woningacquisitie in Nederland af en vertelde PropertyEU dat de gesprekken begonnen voor de crisis en eindigden nadat de crisis was uitbroken.
Savills Investment Management, Invesco en CBRE GI hebben de afgelopen maand nieuwe logistieke investeringen gedaan, terwijl Blackstone nog twee industriële portefeuilles heeft opgeslokt, van respectievelijk Cromwell European Real Estate Trust en Clearbell Capital op het Europese vasteland en in het VK, waarbij de Amerikaanse gigant een bescheiden korting kreeg op de oorspronkelijke prijs die was overeengekomen voor de panden in het VK.
Vorige week sloot Brookfield contracten af voor een belang van 50% in de onderzoekscampus van Harwell en de acquisitie van Plantation Place in Londen ter waarde van £ 870 miljoen ligt op schema. Dat geldt ook voor de overname van het BBC-hoofdkantoor in White City, eveneens in Londen, door de Canadese investeerder Cadillac Fairview. Ghelamco onderhandelt met een Duits fonds, waarschijnlijk Deka, om de Silver Tower van 40.000 m² in Brussel te verkopen. KGAL is in onderhandeling over de aankoop van twee kantoorgebouwen die voorheen eigendom waren van Green REIT in Dublin. De verkopers duimen dat deze aankopen doorgaan.
Op de markt brengen of niet?
In de meeste gevallen zijn deals die nog worden afgerond kerninvesteringen op toplocaties. ‘Zelfs na de blokkering hebben we kopers gezien die niet over de prijs hebben onderhandeld omdat ze de deal wilden sluiten’, zegt een makelaar. ‘Dit zijn investeerders die veel geld kunnen inzetten. Er is nog steeds veel vraag naar de juiste producten.’
‘Dit is geen vastgoedcrisis’, legt een andere makelaar uit. ‘Ik weet zeker dat momentum blijft bestaan bij investeerders met veel kapitaal, omdat ze het geld hebben opgehaald en moeten investeren. Er is echter minder momentum dan voorheen. Investeerders zijn actief, maar werken vanuit huis. Ze bestuderen mogelijke nieuwe aankopen, maar alles is vertraagd omdat je natuurlijk geen technische audit kunt doen, je kunt geen gebouwen binnengaan.’
Of je nu nog aan marketing moet blijven doen, is daarom een dilemma. Vorige maand werden enkele zeer belangrijke investeringen gelanceerd, zoals het Coop-DC in Oslo, de grootste logistieke verkoop ooit in Noorwegen.
Sommige verkopen worden echter afgebroken. Zo trok M3, geadviseerd door CBRE, een portefeuille van £ 500 mln aan tankstations langs Britse snelwegen terug.
Makelaars zijn van mening dat toekomstige verkoopprocessen naar exclusieve onderhandelingen zullen leiden, maar dan worden stopgezet tot de situatie duidelijker is en de due diligence kan worden voltooid.
De andere nieuwe norm is dat alleen producten op de markt worden gebracht waarin kapitaalkrachtige kopers geïnteresseerd zijn. De financieringsmogelijkheden zijn dramatisch gekrompen naarmate kredietverstrekkers proberen het risico opnieuw te waarderen.
‘Het echte probleem is de mogelijkheid om financiering te regelen’, concludeert een van de makelaars.
