Denise Notenboom is de opvolger van Roel van de Bilt bij Rabo Real Estate Finance. Ze heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Diversiteit helpt bij die omslag: ‘Als vrouw en nieuwkomer stel ik toch weer andere vragen.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 27 oktober 2023
‘Over duurzaam gesproken’, zegt Denise Notenboom, terwijl ze een gebaar maakt naar de koepel van kartonlaagjes die in de hal van het Utrechtse hoofdkantoor dienst doet als vergaderruimte. Het ronde plafondraam biedt zicht op de blauwe hemel en het bovenste deel van de Rabo-toren, ook bekend als de Verrekijker. ‘Merk je wat dat materiaal doet met de akoestiek? Die is rustgevend, bijna zen-achtig.’
De in mei van dit jaar aangetreden opvolger van Roel van de Bilt kan het gebruiken, na een ‘intens’ eerste bezoek aan de Expo Real begin oktober. De Provada was haar vuurdoop, in München kwam Notenboom al aardig wat bekenden tegen. Na dagenlang netwerken en praten, wachtte na afloop de lange treinreis naar huis. ‘Al mijn collega’s gingen met de trein, dat past bij onze duurzaamheidsdoelstellingen en gaf meteen de mogelijkheid om even bij te komen.’
Klimaatactivisten
De duurzaamheidsopgave is bij Rabobank tastbaar aanwezig. Het interview vindt nog in alle rust plaats, maar de dag na het gesprek kunnen klanten en medewerkers het hoofdkantoor niet meer uit door een blokkade van klimaatactivisten van Extinction Rebellion. Notenboom ziet Rabobank als een bank die klanten ondersteunt bij de grote transities: energie, voedsel en inclusieve samenleving. En die komen volgens haar samen in vastgoed en bouw, waarvan zij nu een financieringsportefeuille bestiert van zo’n € 21 mrd.
Of ze gewaarschuwd is voor het vastgoedwereldje? ‘Zeker, dat het een conservatieve sector is met veel heren. Maar ik merk dat ook nieuwe generaties zich roeren, die er niet meer alleen op gericht zijn om zo snel mogelijk zoveel mogelijk rendement te behalen. Zij willen bijvoorbeeld ook investeren in de leefomgeving.’ Evenzo draait het bij financiering volgens Notenboom niet meer kortweg om risico–rendement, maar om risico–rendement–sustainability. Diversiteit helpt bij die omslag. ‘De S van ESG is lastig te vatten; is het een moetje of is het meer dan dat? Als vrouw en nieuwkomer stel ik toch weer andere vragen; ik ben redelijk open in de communicatie. Ik merk ook hoe goed het is om van tijd tot tijd te rouleren. Daar krijg ik energie van, het houdt je scherp.’ Overigens is vastgoed bepaald geen onbekend terrein voor Notenboom, al is ze niet ‘dedicated’. De laatste periode van haar bijna twintigjarige carrière bij de Rabobank was ze directeur Bedrijven Midden-Nederland. Vastgoed- en bouwbedrijven waren daar goed voor ongeveer een kwart van de ondernemersportefeuille.
Toen had je een eigen regio. In hoeverre is vastgoed bij Rabo gecentraliseerd?
‘In die tijd was ik primair klantverantwoordelijk, ik stond zogezegd voor de spuit. Nu is dat indirecter. Mijn voornaamste taak is om onze vastgoedambities in de vastgoedkolom te stimuleren en faciliteren. De Rabobank is een matrixorganisatie, dus ik werk samen met collega’s uit het hele land. En dat is ook goed. Van mooie klantcases en financieringstrajecten kunnen we samen meer leren en die kennis moeten we delen. Daar ga ik voor.’
Heb je een voorbeeld?
‘Biobased bouwen en houtbouw zijn ontwikkelingen waarop we ons volgens mij veel meer moeten richten. Een voorbeeld van een mooie nieuwe woonvorm is wooncoöperatie De Nieuwe Meent, die een gebouw in de Amsterdamse Watergraafsmeer laat ontwikkelen waar leden straks een betaalbare woning kunnen huren. Voor onze investering in dit project kregen we tijdens de Expo Real nog een pluim van de gemeente Amsterdam. Willen we het mega-tekort aan woningen oplossen, dan moeten we niet alleen denken aan nieuwbouw, maar ook aan de doorstroming van ouderen en aan nieuwe woonvormen, zoals co-housing. Hiervoor zijn nieuwe hypotheekvormen nodig, daar moeten banken op anticiperen. Laten we kijken naar kansen, dat geldt voor de hele keten. Mijn meeste tijd gaat op dit moment zitten in onze bijdrage aan het vraagstuk hoe we versnelling kunnen realiseren. Zo hebben we zitting in de diverse commissies bij de Nederlandse Vereniging van Banken en lijnen met het ministerie van Binnenlandse Zaken. Dat helpt.’
Je noemt zorgvastgoed, maar in omvang is dat toch nog steeds beperkt?
‘Zeker, het gaat ook om voorbeeldprojecten. Wij zijn bijvoorbeeld betrokken bij de transformatie door Zadelhoff Development van het oude Slotervaartziekenhuis. Daar is ruimte voor een mix van maatschappelijke functies en wordt zorg gecombineerd met eerstelijns zorg, klinieken, buurtfuncties en zorgwonen. Het is een manier om communities te creëren, waarvoor ook fitte senioren hun villa’s misschien wel willen verlaten. Want bij hen begint het, als we voor doorstroming willen zorgen. Krijg je die goed op gang, dan hoef je volgens berekeningen echt minder van de door Hugo de Jonge gedefinieerde woningopgave te realiseren. Een tijdje geleden vroeg een zorgaanbieder aan een groep ouderen waar zij nu echt behoefte aan hebben. Het verrassende antwoord was: muziek. Daarop is een deal gesloten met een conservatorium: studenten mogen in het wooncomplex komen wonen, op voorwaarde dat zij de ouderen elke week muziekles geven.’
De aantallen nieuwe woningen die dergelijke bijzondere projecten opleveren, vallen toch nog tegen. Ook lastig zijn de voorverkoopeisen die ontwikkelaars vaak stellen. Hoe moet je daarmee omgaan?
‘Volgens mij willen we allemaal woningen bouwen, maar zijn we nog op zoek naar de sleutel. Mooie voorbeelden zijn er genoeg, nu komt het aan op een combinatie van kennis, een goed netwerk en financieringsoplossingen. Cruciaal is dat je bij een nieuw project direct aan het begin met de bank, zorgaanbieder en ontwikkelaar aan tafel gaat zitten, niet pas aan het einde van de rit als de keuzes al zijn gemaakt. Die zorgaanbieder neemt aantrekkelijke woningen dan heus wel af. Maar je moet echt vroegtijdig kijken: wie neemt welk risico?’
Steeds vaker nemen internationale en private financiers de traditionele rol van grootbanken over. De Rabobank is niet meer alleen. Is dat bedreigend?
‘Nee hoor. Het klopt dat we niet meer alleen zijn. Het MKB kiest tegenwoordig naast de huisbankier vaak ook voor alternatieve vormen, zoals crowdfunding. Voor de complexere vastgoedfinancieringen wordt veelal een syndicaat gevormd met meerdere aanbieders. Ik vind dat plezierig, het houdt ons scherp. Het vertrouwen in grootbanken fluctueert, maar ik merk dat ondernemers het toch nog steeds fijn vinden om hun financiering bij ons onder te brengen. Er is vertrouwen. Dat zit hem sterk in de relatie. Bankieren blijft toch vooral relatiemanagement.’
Is er naast woningen nog plaats voor ander vastgoed in jullie financieringsportefeuille?
‘De woningmarkt is sterk vertegenwoordigd, maar verder is de portefeuille goed gespreid. We hebben ook kantoren, logistiek en aardig wat retail, vooral food.’
Wil je die opbouw nog aanpassen de komende tijd?
‘Nee, die verhouding blijft ongeveer zo. Betaalbare woningen blijven een sterke rol spelen. Wel verwacht ik enige consolidatie in onze portefeuille, met een focus op kwalitatieve groei. Je kunt een euro maar één keer uitgeven. De bijdrage die vastgoedeigenaren leveren aan de verduurzamingsopgave speelt daarbij zeker mee. Wij willen anticiperen op de transitie in de markt, in plaats van nieuwe regelgeving afwachten. Zo opereer je vanuit kracht. Met een klant met kantorenvastgoed met label C of slechter zijn we in gesprek: heb je een plan om dat te verbeteren?’
Heeft de bank daarin een soort politiefunctie?
‘Dat niet. Wij handhaven niet, dat moet de gemeente doen. Maar we gaan wel in gesprek over de plannen. Rabobank wil Paris-proof zijn in 2030, dan moet al het commercieel vastgoed in de financieringsportefeuille gemiddeld label A hebben. Dus ja, dat gaat wel ergens pijn doen. Sommige partijen zullen misschien elders hun toevlucht moeten zoeken. ESG is here to stay. Wij gaan klanten kietelen om meer voor elkaar te krijgen.’
Kietelen? Sommige andere grootbanken wijzen deze klanten zonder pardon de deur.
‘Ik houd meer van de wortel dan van de stok. Wij proberen het eerst door voordelen te bieden als je verduurzaamt. We zetten ons netwerk in om bijvoorbeeld korting te regelen bij verduurzamingsmaatregelen voor woningen. Denk ook aan gunstige financieringsvoorwaarden: scherpere tarieven of hogere leningbedragen. Maar er kómt een moment, als vastgoedeigenaren niet in beweging komen, dat de stok onvermijdelijk is.’
In München werd veel gesproken over de Duitse woningontwikkelaars die in de zomer failliet gingen. Zie je bij de Rabobank de afdeling bijzonder beheer al groeien met Nederlandse vastgoedpartijen die op omvallen staan?
‘In Nederland valt het tot nu toe nog mee. Al kennen we natuurlijk de recente voorbeelden, voornamelijk binnen retail. Wat meespeelt, is dat in Duitsland de rente iets hoger is en bedrijven geen renteaftrek hebben zoals hier. Een rentestijging telt dan dus harder mee. Wat daarnaast voor ons als financier in ons voordeel is, is dat we de afgelopen jaren niet op de top van de markt hebben gefinancierd. Toch is het voor een ondernemer natuurlijk wel een ding wanneer de rente van 2 naar 7% stijgt. En als je dan Klaas Knot van De Nederlandsche Bank hoort praten, denk je: het komt eraan. Maar in de praktijk zie ik dat nog niet.’
Denise Notenboom
Na haar studie bedrijfskunde aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam begon Denise Notenboom op de afdeling Mergers & Acquisitions van Rabo Securities, de investeringstak van de Rabobank. De daaropvolgende negentien jaar wisselde ze op gezette tijden van functie binnen de grootbank. Ze begon als business manager bij de divisie Food & Agri. De laatste jaren was ze directeur Bedrijven van de regio Midden-Nederland. In mei van dit jaar volgde ze Roel van de Bilt op als directeur Rabo Real Estate Finance.
Bouw- en Vastgoedbericht 2023: het belang van de S
De S van ESG (environment, social & governance) wordt voor de bouw- en vastgoedsector belangrijker, ook vanuit wetgeving. Maar met dat onderdeel wordt nog te weinig gedaan, stelt Rabobank in het jaarlijkse Bouw- en Vastgoedbericht. Terwijl de sector veel impact kan hebben. ‘Financiële en technische kwalificaties van het vastgoed krijgen de meeste aandacht, maar de betekenis van gebouwen en hun omgeving voor mensen staan centraal. Dat leidt tot vragen van meer sociale aard, zoals voor wie die ruimtes bedoeld zijn, of zij die ook kunnen betalen en of ze er gezond en veilig gebruik van kunnen maken.’
Het probleem is volgens de auteurs van het rapport dat er nog geen standaard afvinklijstjes zijn, noch eenduidig jargon over hoe je ‘sociaal’ bezig bent. ‘Hoe weet je dan als bouw- of vastgoedondernemer dat je op de goede weg bent of hoe je daarover moet rapporteren?’ Want uiteindelijk moet die sociale inzet ook beter meetbaar worden.
In het Bouw- en Vastgoedbericht geeft Rabobank ondernemers handvatten om de eigen sociale strategie vorm te geven. Zo helpt een ‘sociale afwegingsmatrix’ om beter inzicht te krijgen in hoe je als organisatie bewust sociaal kunt handelen, hoe je er concreet mee aan de slag kunt en er vervolgens rekenschap over aflegt. Het rapport is te vinden op de website van de Rabobank.
