Al enige tijd wordt terecht veel aandacht gevraagd voor de problemen op de Nederlandse woningmarkt.
Door Geert de Nekker
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 16 juli 2021
Vooral de positie van starters springt in het oog. Voor deze groep zijn de huren meestal te hoog en koopwoningen zijn door de hoge prijzen nagenoeg onbereikbaar. In de huidige gespannen koopwoningmarkt, waar kopers elkaar overbieden, maken starters alleen kans als ze geen financieringsvoorbehoud hoeven te maken en veel eigen geld meebrengen.
Deze problematiek is niet uniek voor Nederland. Het buitenland biedt echter oplossingen die ook in Nederland toegepast zouden kunnen worden. Neem Spanje als voorbeeld. In Spanje heeft het overgrote deel (circa 80%) van de bevolking een koopwoning. Ook jongeren/starters willen een koopwoning, maar ook in de Spaanse markt zijn de koopwoningen duur. Bovendien moeten kopers circa 20% eigen geld inbrengen, anders financiert een bank niet. Toch is hier een oplossing voor.
Fondsmanager Vidoqui heeft onlangs een product ontwikkeld dat een oplossing biedt voor deze starters. Als een starter een geschikte koopwoning gevonden heeft, kan hij contact zoeken met Vidoqui, dat op deze woning een bod uitbrengt. Vanzelfsprekend wordt de aspirantkoper gecheckt en de woning getaxeerd en technisch beoordeeld. Als dit alles positief is, worden de bieding en eventuele onderhandeling voortgezet. Als de koop beklonken is, moeten de starters Vidoqui een aanbetaling doen ter grootte van 5%. Vervolgens verkrijgt Vidoqui 95% eigendom van de woning, en de kopers de overige 5%. Voor het gebruik van de woning (95% deel) dienen de starters een marktconforme huur te betalen, die jaarlijks met inflatie wordt verhoogd. Zolang de huurperiode loopt, meestal 7 tot 9 jaar, kunnen de starters tussentijdse stortingen doen aan Vidoqui, waardoor hun aandeel in de (economische) eigendom van de woning groeit. Als dit aandeel 20% bedraagt, is dit voldoende om een bankfinanciering te verkrijgen en kan de gehele woning van Vidoqui overgenomen worden tegen een vooraf vastgestelde prijs, te weten de oorspronkelijke koopsom geïndexeerd met 2% per jaar (of met een inflatiecorrectie).
Starters kunnen dus zo met een relatief beperkte eigen financiële inbreng hun droomwoning kopen. Vidoqui financiert de aankoop van de woning via een fonds waarin institutionele beleggers (kunnen) participeren. Deze beleggers beleggen feitelijk in een gediversifieerde woningportefeuille, volledig verhuurd en met lage onderhoudskosten (deze huurders gedragen zich immers als eigenaren). Dit betreft een belegging die sterke gelijkenissen heeft met een inflatie-indexlening.
Dit concept, Rent-to-Own, wordt niet alleen in Spanje toegepast, maar ook in andere landen, waaronder de VS. Ondernemingen zoals Home Partners of America, ZeroDown and Divvy Homes bezitten inmiddels gezamenlijk al meer dan 30.000 woningen op basis van dit concept.
Is Rent-to-Own ook toepasbaar in Nederland? In Nederland krijgen kopers met de Wet Huurkoop Onroerend Goed te maken, maar dat zou geen probleem moeten zijn. Lastiger zijn waarschijnlijk de huidige lokale overheidsinitiatieven, zoals de eis van zelfbewoning en het weren van beleggers uit bepaalde gebieden. Het concept Rent-to-Own is echter te interessant om hier geen nader onderzoek naar te doen.
Geert de Nekker is een bekende in de wereld van institutionele beleggers (onder meer Cordaris, IVBN en Syntrus Achmea). Hij is gepensioneerd en werkt als zelfstandig adviseur onder meer voor Vidoqui.
