De zomer van 2022 was er een van hoge temperaturen, weinig regen en lage waterstanden. Klimaatverandering toonde zich weer in vol ornaat.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7/8, 26 augustus 2022
De verwachting is ook dat zich steeds meer extreme periodes van hoge temperaturen met droogte of veel regen in korte tijd zullen voordoen. Ook zijn de boeren in opstand vanwege de voorgenomen stikstofmaatregelen. Daarnaast werd in steeds meer sectoren een toenemend tekort aan personeel voelbaar, en dat heeft ook voor vele verhitte situaties gezorgd.
Wat heeft dat alles nu met vastgoed van doen, is een terechte vraag. Natuurlijk is klimaat hoog op de agenda terechtgekomen bij veel internationale institutionele beleggers, waarbij Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars al enige tijd een leidende, initiërende rol vervuld hebben. En ook is het gebrek aan personeel een signaal van de onrustige en onzekere periode in economische zin.
De zomerperiode is echter ook vakantietijd, waarbij de economie een versnelling lager draait, de politiek met reces is en er, excessen daargelaten, niet zoveel gebeurt; kortom komkommertijd! En dit is ook in het vastgoed merkbaar, al is de achtergrond anders. Door de toestand in de Oekraïne, de hoge inflatie en bijvoorbeeld ook de situatie op de energiemarkt zijn aandelen wereldwijd in waarde gedaald, en dus ook de aandelenportefeuilles van de institutionele beleggers. Daardoor is procentueel de vastgoedallocatie vanzelf gestegen, vaak tot boven het beleidsmatig afgesproken streefpercentage. In mooi Engels is dat het ‘denominator’ effect, in goed Nederlands het ‘teller–noemer’-effect.
Gevolg is in vele gevallen een investeringsstop. Dus geen nieuwe toezeggingen aan vastgoedfondsen, geen nieuwe joint ventures voor het opbouwen van een vastgoedportefeuille en ook geen directe vastgoedaankopen. De al ingezette investeringsprojecten zullen in vele gevallen nog wel worden afgemaakt, wat door de lange, vaak bureaucratische besluitvormingsprocessen tegenwoordig al voldoende tijd kost. Voor zogenoemde impact-beleggingen is er overigens vaak nog wel investeringsruimte. De impact van de planvorming voor te realiseren of transformeren vastgoed en ook voor vastgoedportefeuilles is echter nog niet in alle gevallen goed te duiden en maakt investeerders kritisch en voorzichtig.
Deze investeringspauze kan zomaar de rest van dit kalenderjaar duren. Het beheer van de bestaande portefeuilles vergt echter ook veel tijd, ook omdat in deze onzekere tijden, met afwaarderingen op de loer, de besturen en directies sneller en vaker op de hoogte gebracht willen worden van de stand van zaken in de vastgoedportefeuille en over de rendementsverwachtingen.
Het is daarnaast een prima moment om te beginnen met het maken van nieuwe beleggingsplannen voor 2023 en erna, hopende op betere tijden en meer duidelijkheid en richting in de markt.
Voor institutionele beleggers blijft vastgoed, of beter ‘real assets’, omdat infrastructuur ook steeds meer een allocatie heeft gekregen, een specifieke beleggingssector. Anders dan bij aandelen en obligaties wordt natuurlijk veelal niet via de beurs belegd, en dat maakt het investeren in real assets veel ondernemender, ook bij het indirecte beleggen. Ook het via de beurs investeren in vastgoedfondsen is overigens veel duidelijker dan generieke aandelen, omdat er altijd inzicht is in de onderliggende portefeuille en de intrinsieke waardering.
Via het langetermijnbeleggingsbeleid en concrete beleggingsplannen kunnen de instituten behoorlijk invloed uitoefenen op de gewenste kwaliteit van het vastgoed en zo ook trendsettend zijn. Dat is bijvoorbeeld gebleken met de vooral door Nederlandse pensioenfondsen geïnitieerde ontwikkeling wat betreft ESG door de oprichting van GRESB in 2009.
Juist door de combinatie van vastgoed en infrastructuur kan nog meer impact worden beoogd, door bijvoorbeeld slimmer en gebundeld te streven naar vastgoedinvesteringen in een stedelijke omgeving, in combinatie met partijen die duurzame mobiliteitsoplossingen of energieoplossingen bieden. Dit kan via partnerships, maar zeker ook via specifieke samenwerkingsverbanden. Bij grootschaliger investeringen in een binnenstedelijke omgeving kunnen zo ook gemeentes eenvoudiger onderdeel worden van zo’n samenwerking.
Met de confronterende ontwikkelingen van de afgelopen tijd is juist nu een goed moment om over dergelijke beleidsstappen na te denken en zo nog meer impact, verduurzaming, te stimuleren. Het is immers komkommertijd, en door de financieel–economische onzekerheden ligt een winterslaap op de loer!
Peter de Haas werkt onder De Haas Real Estate Advisory als onafhankelijk internationaal adviseur voor indirecte vastgoedbeleggingen
