Column Johan Conijn: Een ongemakkelijke inconsistentie

Binnenkort zal de Tweede Kamer het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting behandelen. Het wetsvoorstel is grotendeels onveranderd ten opzichte van de versie die Hugo de Jonge meer dan twee jaar geleden heeft gepubliceerd. Het gaat vooral over de regie van het Rijk op het volkshuisvestingsbeleid van gemeenten. Een belangrijk onderdeel is de omvang en samenstelling van het woningbouwprogramma. De landelijke ambitie is 100.000 nieuwe woningen per jaar, waarvan twee derde betaalbaar moet zijn en gemiddeld 30% sociale huur. Deze uitgangspunten impliceren dat gemiddeld 37% van het woningbouwprogramma dient te bestaan uit betaalbare koop en middeldure huur. De ruimte voor duurdere koop en huur is dan 33%. Via regionale afspraken met woningcorporaties en marktpartijen wordt deze opgave vertaald naar het deel dat elke gemeente voor haar rekening dient te nemen. In 2023 zijn dergelijke regionale afspraken voor het eerst gemaakt. Nu is een tweede ronde gaande voor het maken van nieuwe regionale afspraken.

Het uitgangspunt van 30% sociale huur gaat terug tot 2021, in eerste instantie niet als aandeel van de woningbouw, maar als gewenst aandeel van de woningvoorraad. Toen publiceerde de commissie Ter Haar het rapport Een thuis voor iedereen. Ter Haar stelde voor dat in elke gemeente het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30% zou moeten zijn, te bereiken binnen vijf jaar. Op dat moment was het aandeel sociale huur in de woningvoorraad 27%. Een jaar later nam Hugo de Jonge dat streven van 30% sociale huur in de voorraad over. Zijn beleidsdoelstellingen waren echter niet consistent met elkaar. Het nationale woningbouwprogramma zou leiden tot een daling van het aandeel sociale huur in plaats van een stijging. Het was een ongemakkelijke inconsistentie. Geleidelijk is de beleidsdoelstelling van 30% als aandeel in de voorraad uit beeld verdwenen. Er is geen andere doelstelling voor in de plaats gekomen.

Het aandeel van sociale huur in het woningbouwprogramma is 30% gebleven, wetende dat als gevolg van sloop en verkoop het netto aandeel aanmerkelijk lager zal uitkomen. Het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting werkt verder uit hoe deze nationale doelstelling om 30.000 sociale huurwoningen te realiseren verdeeld wordt over de gemeenten. Hierbij worden twee groepen gemeenten onderscheiden. De ene groep heeft een aandeel sociale huur in de voorraad dat lager is dan het landelijke gemiddelde en bij de andere groep gemeenten is dit aandeel hoger dan het landelijke gemiddelde. De eerste groep gemeenten is verplicht minimaal 30% sociale huur te realiseren. Daarbij is het mogelijk om in regionaal verband eventueel een lager aandeel te compenseren. Voor de tweede groep geldt de instructie dat minimaal 40% van de woningbouw betrekking heeft op betaalbare koop en middenhuur.

Deze uitwerking biedt onvoldoende waarborgen dat 30% sociale huur zal worden gerealiseerd. Het valt niet te verwachten dat gemeenten die een relatief laag aandeel sociale huur in de voorraad hebben, meer dan 30% sociale huur in het woningbouwprogramma zullen opnemen. Het is een bekend feit dat deze gemeenten hun aandeel tegen heug en meug zullen uitvoeren. Voor de gemeenten met een relatief hoog aandeel in de voorraad geldt zowel de eis van minimaal twee derde betaalbaar als de eis van minimaal 40% betaalbare koop en middenhuur. Als twee derde betaalbaar wordt gerealiseerd, resteert bij deze gemeenten 27% sociale huur in het woningbouwprogramma.

Samengevat: landelijk moet er 30% sociale huur worden gerealiseerd, terwijl de ene groep gemeenten 30% sociale huur realiseert en de andere groep uitkomt op 27%. Dat is rekenkundig niet mogelijk. De logische oplossing ligt voor de hand: alle gemeenten krijgen de plicht om minimaal 30% sociaal huur in het programma op te nemen, met ontheffing voor de gemeenten die lager dan 30% uitkomen als er op regionale schaal compensatie is.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam