In de nieuwe Amsterdamse WTC Tower Ten formuleert CBRE IM het nieuwe platformdenken – een doorbraak of een marketingtool voor een stilvallende markt?
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 27 oktober 2023
In deze PropertyNL-editie is er aandacht voor de ranglijsten van vastgoedbeleggers in allerlei vormen: institutioneel, beursgenoteerd, particulier en asset managers. In de laatste categorie wordt de lijst steevast aangevoerd door CBRE Investment Management (CBRE IM), met € 148 mrd aan vastgoed. Ruim drie keer zo groot als APG, de asset manager voor voornamelijk het pensioenfonds ABP. Het gaat om asset managers – al spreken de partijen vaak zelf liever van investment managers – met een hoofdvestiging in Nederland. CBRE IM heeft een gedeelde hoofdvestiging in Londen en Amsterdam. De plek in Amsterdam is te danken aan de overname van de portefeuille van ING Real Estate Investment, ooit wereldwijd de grootste. In de Europese league van vastgoed asset managers – onderzocht door PropertyEU – valt CBRE IM net buiten de top-10.
Poppetjes
We spreken Rik Eertink, president van de Europese investeringstak van CBRE IM, in Tower Ten, de nieuwe toren van WTC Amsterdam op de Zuidas. Een succesvol recent voorbeeld van hoe belegger CBRE IM met een aantrekkelijk product op een toplocatie hoogwaardige eindgebruikers aantrekt tegen goede huurniveaus en met een hoge verhuursnelheid.
Met Eertink was afgesproken dat hij voor PropertyNL zou vertellen op welke manier zijn organisatie is veranderd. Hij introduceert het ‘platformdenken’. We spreken af dat we ingaan op deze nieuwe denkwijze, maar omdat veel van onze lezers geen filosoof zijn of willen worden, kijken we ook naar populairdere onderwerpen, zoals de poppetjes.
Eertink haalde afgelopen jaar Jan Willem Bastijn binnen, de dealmaker binnen de Europese tak van Cushman & Wakefield. Wat moet een dealmaker als Bastijn bij een investment manager op een stilvallende markt?
Langzaam jaar
Het gesprek met Bastijn en Eertink vindt plaats nadat zij met een team van 35 man zijn teruggekomen van de Expo Real in München. De verleiding is dus groot om het over de zieke man van Europa te hebben, Duitsland. Of over de implosie van deals. Of over de kansen: het Canadese Eres en de Scandinavische Heimstaden willen af van portefeuilles van 7.000 en 10.000 woningen in Nederland. Bastijn maakt zich geen illusies over de markt. ‘Wij bereiden zo’n Expo minutieus voor. Voor ons is Q4 vaak het belangrijkste kwartaal, maar ik zie weinig redenen voor onze klanten om dit jaar te closen. Het belooft voor beleggers een langzaam jaar te worden.’
Dat was voor Bastijn geen reden om af te zien van een baan bij CBRE IM. ‘Ik wilde graag eens ervaren wat het is om aan de andere kant van de tafel te zitten. Ook heeft meegespeeld dat CBRE IM vanuit Amsterdam geleid wordt.’ Het zal echter voor ‘dealmaker’ Bastijn niet makkelijk scoren zijn. Sommigen zien een krimp van 50% ten opzichte van Q4 2022. ‘Om die vergelijking geef ik niks, want het eind van 2022 was ook al slecht. Beleggers en eindgebruikers verwachten echter dat we met slimme oplossingen komen, geen oplossingen die iedereen kan bedenken. Daarin zit onze kracht.’
Geen concessies
Koopjes? Eertink: ‘Nee, onze beleggers willen kwaliteit. Dat krijgen ze, maar ook in deze tijd heeft kwaliteit zijn prijs. Wij doen bijvoorbeeld geen concessies aan locatiekwaliteit vanwege de prijs. Dus richten we ons op de meest kansrijke stedelijke plekken, om slimme, relevante oplossingen te bieden voor onze huurders/eindgebruikers.’
Is hotel–appartementencomplex Galaxy in Utrecht, waarvan de bouw is stilgelegd, een kans? ‘Ik wil niet op elk project ingaan, maar wie onze strategie volgt, weet: dit project past niet in onze portefeuille.’
Matrixgeorganiseerd platform
Door het voorbeeld komen we concreet in aanraking met de aangescherpte aanpak van CBRE IM. Eertink: ‘Wij hebben onze structuur doorontwikkeld van een landenorganisatie naar een matrixgeorganiseerd platform. Door dit platform kunnen we doordringen tot in alle aspecten van de business en kunnen we op alle niveaus waarde toevoegen aan duurzame vastgoedbeleggingsoplossingen. Voorheen richtten we ons primair op beleggers met lokale producten, terwijl we dit nu, vanuit 17 landen in Europa, verrijkt hebben met een internationaal team van experts die actief zijn in alle asset classes. Passend bij het platformdenken creëren we waarde door het verbinden van de eindgebruikersvraag met beleggersbehoeften voor de lange termijn. Dit vanuit een gedegen huurders/eindgebruikersinzicht per sector en heldere definities van wie onze belangrijkste klanten zijn en waar hun behoeften liggen. Wij kunnen hen alle diensten leveren en zorgen voor directe koppeling met investeerders, ongeacht hun doelmarkt en ongeacht de asset class.’
Naast de Europese portefeuille met vastgoed onder management, managet CBRE IM in Europa ook een ‘loanboek’ van zo’n € 10 mrd bij tientallen verschillende banken. ‘Hierdoor kunnen we met zowel eigen als vreemd vermogen waarde creëren in diverse vormen en structuren. Voor zowel investeerders als huurders betekent dit dat wij hen een breed scala aan oplossingen en investeringsscenario’s kunnen bieden.’
Schaalgrootte
Wat zijn de groeiplannen van CBRE IM? ‘Onze strategie voor de komende jaren is gericht op schaalgrootte. We willen niet zozeer de grootste, maar wel de beste zijn. En ook daar is schaal voor nodig, omdat je alleen dan een zo diep en breed mogelijk pallet van diensten kunt aanbieden.’
Assets under management bij CBRE IM steeg in 2022 ten opzichte van 2021 met 5%, terwijl de nummers twee en drie krompen met circa 10% door de waardedalingen. CBRE IM wil groeien, maar de vraag is: waar zijn in het vastgoed nog deals te doen? Zo heeft CBRE IM zich vrij vroeg genesteld op de logistieke markt. Nu zijn er aanwijzingen dat daar de toppen zijn bereikt. Bastijn nuanceert dat: ‘De logistieke markt is nog lang niet af. Er wordt selectiever ontwikkeld, maar wij hebben een significante en vooral hoogwaardige pijplijn tot medio 2026.’
Fundament is goed
Bij de Expo Real heerste een grote somberheid over de woningmarkt. Bij CBRE IM is het aandeel woningen vergeleken met de concurrenten relatief klein. Eertink: ‘In Europa is er sprake van toenemende regulering van de woningmarkt, maar de achterliggende vraag is onverminderd groot. Er is een schrikbarend tekort aan betaalbare woningen. De fundamentals zijn wat ons betreft nog steeds goed, en ik ben ervan overtuigd dat we straks zeker weer gezonde woningdeals kunnen doen.’
Ook in retail – de afgelopen jaren vaak gezien als stiefkindje van het vastgoed – zien Eertink en Bastijn voldoende mogelijkheden. ‘Retail dat de stresstest van corona goed heeft doorstaan zal in de komende jaren huurgroei laten zien. Wij hebben bijvoorbeeld in Den Haag het voormalige gebouw van V&D en Hudson’s Bay in herontwikkeling. Het vastgoed en de locatie zijn prima. Wij laten daar zien dat we met nieuwe eindgebruikers – breder dan retail – weer een heel relevante stedelijke plek kunnen creëren die interessant is als langetermijninvestering.’
Gerelateerde artikelen:
