De Autoriteit woningcorporaties (Aw) vindt dat de voorgenomen huurbevriezing van het kabinet grote gevolgen heeft voor woningcorporaties én voor de laagste inkomens, schrijft ze in een signaalrapportage.
Die rapportage is aan huisvestingsminister Keijzer gestuurd. ‘De investeringsruimte van corporaties neemt substantieel af en dat heeft directe gevolgen voor landelijke doelstellingen, waaronder de bouw van sociale huurwoningen en het verduurzamen van bestaande woningen. Een financiële doorrekening laat zien dat zo’n 30% van de ambities uit de Nationale prestatieafspraken niet gerealiseerd kunnen worden. De bouw van de afgesproken 270.000 nieuwe sociale huurwoningen is dan ook niet haalbaar.’
‘Kortstondige remming vraagt jarenlang herstel’
De doorrekening voorspelt dat ongeveer 140 corporaties binnen 5 jaar de financiële normen gaan overschrijven. ‘Voor zo’n 60 van hen geldt dat al in 2026. Ook andere corporaties passen hun koers aan om financieel gezond te blijven.’ Dat gebeurt door nieuwbouwplannen te schrappen of onderhoud uit te stellen. De verwachting is dat ook toekomstige investeringen in onder andere nieuwbouw worden uitgesteld. ‘Het verleden leert dat een korte periode van remmingen in planontwikkelingen vaak een jarenlang herstel vraagt.’
Laagste inkomens meest geraakt
De Aw somt drie grote consequenties op: de huurbevriezing zorgt ervoor dat ruim € 35 mrd van de opgave van de Nationale prestatieafspraken, 30% van de ambities die werden vastgelegd in de Nationale prestatieafspraken, financieel niet haalbaar is. Ten tweede komen de voorwaarden voor goed wonen in gevaar, waardoor corporaties moeten bijsturen. ‘Er komen minder woningen beschikbaar, woningen worden minder goed onderhouden en duurzaamheidsplannen worden uitgesteld. Dit heeft voornamelijk gevolgen voor de oudere woningen van mindere kwaliteit en met de laagste huren die grotendeels bewoond worden door de huurders met de laagste inkomens.’
Volgens de berekeningen gaan de laagste inkomensgroepen er per maand (na huurtoeslag) € 21 op achteruit door twee jaar huurbevriezing. Meerpersoonshuishoudens tot € 55.000 leveren € 42 in. De corporatiedoelgroepen met de hoogste inkomens zouden afhankelijk van de situatie tot € 200 duurder uit zijn.
Tot slot daalt door de onzekerheid de bereidheid tot investeren. ‘Bovendien raakt dit ook de solidariteit tussen corporaties om maximale inzet van middelen mogelijk te maken. Dit levert bovenop het rekenkundige verlies van de investeringsruimte een extra, nog niet in te schatten, verlies op.’
Intensiever toezicht
De ontwikkelingen leiden ertoe dat de Aw het toezicht gaat intensiveren. ‘Deze intensivering betekent dat de Aw de komende weken in gesprek gaat met ongeveer 60 hoogrisicocorporaties als gevolg van de impact van de huurbevriezing de financiële continuïteit. Doel hiervan is om een scherp beeld te krijgen hoe het effect van de huurbevriezing zich in de praktijk vertaald en welke volkshuisvestelijke keuzes corporaties maken.’
