Als In de Bogaard nu het toonbeeld is van de verloedering van het winkellandschap, zou het straks wel eens het voorbeeld kunnen zijn van een winkelcentrum 2.0.
Door Erik de Boer
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 25 oktober 2019
De ingang aan het Bogaardplein ziet er normaal uit op deze maandagmiddag. Bij Kippie ligt de toonbank vol met kippenvleugels, bij de frietzaak staan de hongerige klanten rond lunchtijd in de rij en de horecazaken kennen ook een gezellige aanloop.
Wat een verschil met de andere kant, aan de Generaal Spoorlaan. Links een doorsteek naar de Steenvoordelaan met veel lege winkelpanden, rechts wandel je een passage binnen die geheel leeg staat. Alleen een filiaal van de New Yorker verwacht blijkbaar nog een klant te scoren.
Na vele jaren van plannen maken kreeg de gemeenteraad in december het Masterplan In de Bogaard voorgelegd, waarmee de eigenaren snel aan de gang willen, zegt wethouder Armand van de Laar (D66) van Ruimtelijke en economische ontwikkeling, Duurzaamheid en Stadsbeheer. Het is een plan dat een ingrijpende sanering van het winkelbestand in de stad omvat in combinatie met de realisatie van verschillende wensen die er liggen.
Winkelmeters worden gesaneerd, er komen honderden woningen voor in de plaats, het gebied wordt vergroend, de verblijfskwaliteit wordt verbeterd, er komen nieuwe sociale en stedelijke voorzieningen en het gebied krijgt betere toegangswegen naar de omliggende wijken.
Tot slot wordt ook de leegstand in de kantoren aan de overkant van de Prinses Beatrixlaan aangepakt door grootschalige transformaties naar woningen die deels al lopen. ‘In feite construeren we een tweede stadshart van Rijswijk. Alle lof voor Klaas de Boer, die de eigenaren op een lijn heeft weten te krijgen.’
Dagje uit
Winkelcentrum In de Bogaard in Rijswijk heeft van oorsprong een regionale functie. Het eerste deel werd geopend in 1964 en is uiteindelijk uitgegroeid tot een kolos van circa 60.000 m² winkeloppervlak. De Rotterdamse Lijnbaan gold destijds als inspiratiebron. ‘Toen had het architectonische kwaliteit en kwamen mensen uit de verre omtrek hier voor een dagje uit. Het was in de regio het eerste winkelcentrum in zijn soort’, vertelt Van de Laar.
Nu staat ongeveer een derde van de winkelmeters leeg, vandaar het dramatische aanzicht van de Sterpassage en De Terp. De leegstand is vooral aan de kant van de Generaal Spoorlaan geconcentreerd, maar ook de rest van het centrum telt veel blinde puien.
De oorzaak van de teloorgang is niet anders dan in de meeste andere middelgrote steden. Internetshoppen is er een van. De vergrijzing speelt ook een rol, en het feit dat jonge gezinnen liever andere dingen doen dan in het winkelcentrum rond te slenteren. De bezoekers die er komen geven minder geld uit.
In het geval van Rijswijk is ook de komst van het mega-winkelcentrum Mall of the Netherlands een paar kilometer verderop van invloed. Dit alles maakt dat de verschillende eigenaren weinig trek hadden hun portemonnee nog een keer te trekken.
Beweging onder eigenaren
Het winkelcentrum telt circa 15 eigenaren, maar de eigendomsposities zijn voortdurend in beweging. Nu de nieuwe plannen steeds concreter worden en bestemmingsplanwijzigingen in zicht komen, neemt de belangstelling voor investeringen in het vastgoed toe. Volgens Van de Laar is met de hulp van onder meer oud-Zuidas-directeur Klaas de Boer na ruim 10 jaar moeizaam overleg eindelijk een door vastgoedeigenaren en ondernemers breed gedragen, reëel plan op tafel gekomen.
Rijswijk staat al jaren hoog in het lijstje van snelstgroeiende gemeenten. De stad telt ruim 53.000 inwoners, 15% meer dan tien jaar terug. Ook de prognoses laten verdere groei zien en dat maakt een ambitieus woningbouwprogramma noodzakelijk.
De lokale economie kan volgens Van de Laar ook een flinke stimulans gebruiken. Een herontwikkeld winkelcentrum draagt daaraan bij.
Wat ook opvalt, is dat beton het belangrijkste materiaal is wat je ziet in de wijk waar In de Bogaard ligt. En het ontbeert het winkelcentrum nu aan functies die een modern stadshart nodig heeft. Het masterplan draagt op beide punten oplossingen aan.
Schrappen van winkelmeters
Vooruitlopend op aanvaarding van het masterplan is al een bouwkraan zichtbaar boven De Generaal, het vroegere belastingkantoor, aan de rand van In de Bogaard. Dat wordt getransformeerd naar een woontoren met 200 appartementen. Daarmee geeft Rijswijk ook invulling aan de wens om 150.000 m² kantoor uit de markt te nemen. Dit geldt overigens ook voor het gebouw Hoogvoorde, dat nu als stadskantoor dienst doet aan het Bogaardplein. De ambtenaren verhuizen over enkele jaren terug naar hun vorige behuizing, die herontwikkeld wordt en ook onderdak zal bieden aan de bibliotheek en een cultureel centrum.
Kern van het masterplan In de Bogaard is het schrappen van 20.000 m² retail, ongeveer een derde van het totale winkeloppervlak in het winkelcentrum. Ontwikkelaar Reshape heeft het onderdeel De Terp gekocht, de bijna geheel verlaten winkelpassage met de vroegere V&D. Deze maakt plaats voor een nieuwe woonbuurt en een straat, waardoor een nieuwe oost–westverbinding ontstaat naar de naastliggende woonwijken.
Op het resterende deel van het plot gaat Reshape twee woontorens neerzetten van maximaal 70 meter, goed voor 350 appartementen. De plint krijgt (semi)commerciële functies. De opstellers van het plan denken hierbij aan bijvoorbeeld een café-restaurant, kinderopvang, fysiopraktijk of gym.
De Sterpassage is sinds half oktober in handen van Rijswijk Beheer (een samenwerking tussen Experion (AT Capital) en 3W Real Estate), dat het heeft gekocht van NSI. Hier wordt de nieuwe doorgang doorgetrokken via een nieuw plein aan de Steenvoordelaan en kan 3W eveneens woningen toevoegen, onder meer in een woontoren van circa 100 meter hoog.
Transformatie middenstuk
Ook een gedeelte van het middenstuk, waar nu onder andere de Hema is, ondergaat een transformatie. Eigenaar Investore en ontwikkelaar Neoo kijken naar de mogelijkheden hier eveneens woningen te realiseren bovenop de winkels.
Het aantal en de typen woningen zijn flexibel. Rijswijk ziet graag dat er een zeer breed woningprogramma komt. Uitgangspunt van het masterplan is dat er op de locatie door transformatie en herontwikkeling circa 2000 woningen worden gerealiseerd.
Het grootste deel van de 40.000 m² winkelmeters die gehandhaafd blijven is in handen van Wereldhave. Dat is het deel van het winkelcentrum dat het beste functioneert. Wethouder Van de Laar constateert dat de belegger met grote interesse kijkt naar de plannen, maar geen voortrekker is. Dat snapt hij: ‘Wereldhave heeft een aantal jaren geleden nog een grootscheepse renovatie doorgevoerd.’
Ook een andere eigenaar in dit deel, Van Ettekoven Holding, bekijkt de ontwikkelingen met belangstelling en denkt volop mee. Afgelopen juni hebben Kruidvat en Ici Paris nog de huurcontracten van zijn panden verlengd.
In de plannen speelt vergroening van het centrum ook een grote rol. Zo komen er aan de uiteinden van de nieuwe doorsteek twee nieuwe, groene pleinen. Het Bogaardplein wordt een stadspark. ‘We willen veel groen en sfeer aanbrengen om het verblijf hier zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Bovendien is de hele wijk zeer rijk aan beton en verharding en zijn bomen, parken en planten zeer gewenst hier’, aldus Van de Laar.
Onderdeel van het Masterplan zijn ook de plannen voor de Prinses Beatrixlaan, die langs het gebied loopt. De doorgaande weg heeft nu een brede strook tussen de beide wegdelen, die gevuld is met parkeerterreinen en een autowasserette. In het plan wordt de weg versmald en komen de rijbanen naast elkaar te liggen. De strook die vrijkomt, is in handen van de gemeente en komt ook voor ontwikkeling beschikbaar.
Kan het stikstofbesluit van de Raad van State nog voor problemen zorgen? Het team van de wethouder toetst het plan hier uiteraard ook aan, maar hij denkt dat er tegen de tijd dat de eerste omgevingsvergunningen verleend moeten worden een landelijke oplossing is gevonden voor deze problematiek.
Gerelateerde artikelen:
