Dela Vastgoed neemt zijn retailportefeuille onder handen en renoveert jaarlijks 2 winkelcentra
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2016
Tot voor kort had coöperatie Dela een buy-and-hold strategie voor zijn vastgoedbeleggingen. Dat ging lange tijd goed, totdat de kredietcrisis en de snel veranderende retailmarkt (opkomst online winkelen) noopten tot een strategische heroverweging van de portefeuille. Door te investeren in zijn 16 winkelcentra en honderden winkelpanden en niet-strategisch bezit af te stoten, wil Dela Vastgoed zijn retailportefeuille ter waarde van € 1,2 mrd optimaliseren. Groei is niet het doel, een betere performance en toekomstbestendig maken wel.
Volgens directievoorzitter van Dela Vastgoed Frank Hendriksen is met het bestuur van coöperatie Dela kritisch gekeken naar de portefeuille, de organisatie en hoe de winkelmarkt zich ontwikkelt. ‘Twee jaar geleden heeft het bestuur besloten om fors meer te gaan investeren in woningen in Nederland. De woningbeleggingen moeten groeien van € 121 mln nu naar € 300 mln in 2020. Omdat hiervoor specialistische kennis van de woningmarkt nodig is, hebben we samenwerking met een asset manager gezocht. Dit is Amvest geworden. Dela Vastgoed kan zich nu volledig richten op de optimalisatie van de retailportefeuille.’
Kennis in huis
Als een van de laatste pensioenfondsen en verzekeraars belegt Dela in direct vastgoed en heeft daarvoor ook de kennis in huis. De voorbije decennia hebben veel institutionele partijen hun vastgoed juist meer op afstand geplaatst, door het onder te brengen bij gespecialiseerde asset managers die hun fondsen ook openstellen voor andere beleggers. Bij Dela is daar vooralsnog geen sprake van, legt Hendriksen uit. ‘De winkelbeleggingen zijn historisch gegroeid en het bestuur wil graag in control blijven. De bestuursvoorzitter van coöperatie Dela zegt altijd dat hij bij wijze van spreken ‘op de muren wil kunnen kloppen’. Toen Dela Vastgoed in 2008 door te verhuizen uit het hoofdkantoor ook letterlijk meer op afstand van de moeder werd geplaatst, bestond wel het idee om ook andere beleggers toe te gaan laten. Maar toen kwam de recessie en wilde Dela zijn eigen vastgoedtak eerst op orde krijgen, zowel organisatorisch als qua beleggingen. Het heeft nogal wat voeten in de aarde om een fonds open te stellen voor investeerders en het vergt een heel andere juridische structuur. Dus daar beginnen we vooralsnog niet aan.’
Vertrouwen in retail
Hoewel door de snelle marktveranderingen de druk op winkelstraten in Nederland toeneemt, hebben de retailbeleggingen van Dela door de jaren heen een stabiel rendement opgeleverd. Met een direct rendement van meer dan 6% heeft de coöperatie nog vertrouwen in deze asset class. Directeur operations Ellen Nijenhof: ‘Er is in winkelstraten en -centra al jaren een duidelijke kentering zichtbaar in passantenstromen, maar de forse impact op portefeuille performance zoals de kantorenmarkt na 2008 liet zien heeft in de winkelmarkt met een tijdsvertraging, dus pas jaren later, doorgezet. Dit is in onze portefeuille niet anders. Onze portefeuille kent een leegstand van onder de 7%, overeenkomstig het landelijke gemiddelde. Voor een deel is dit geplande leegstand, met het oog op een herontwikkeling.’
Dit betekent dat de vastgoeddochter zeker niet op haar lauweren kan gaan rusten. Investeren is noodzakelijk en Dela is druk doende met verschillende plannen. In totaal wordt alleen al dit jaar een bedrag van € 70 mln geïnvesteerd in de bestaande portefeuille. Zo worden de wijkwinkelcentra Heksenwiel in Breda en Kerkelanden in Hilversum rigoureus onder handen genomen. Repositioneren noemt Dela dat, wat vaak samen gaat met rebrancheren en restylen. ‘We willen 2 winkelcentra per jaar aanpakken’, aldus Nijenhof. ‘Uiteindelijk moeten alle winkelcentra op de schop. Investeren blijft daarna ook nodig, ook om ze te verduurzamen, want de levenscyclus van winkels wordt steeds korter.’
Ook de solitaire panden in binnensteden blijven niet ongemoeid. Waar mogelijk worden ze samengevoegd om grotere units te creëren. Als belendende winkels op de markt komen, kijkt Dela of aankoop mogelijk is. Echter niet tegen elke prijs, want de prijzen op de toplocaties in de grote steden rijzen soms echt de pan uit en de winkels moeten wel voldoende rendement opleveren.
Volgens Nijenhof zal de veelgenoemde tweedeling in de winkelmarkt doorzetten, zowel bij de winkelcentra als in de binnensteden. ‘Bij winkelcentra gaat het om de juiste locaties en de kwaliteit van het verzorgingsgebied. De ideale omvang van een wijkwinkelcentrum ligt voor ons op zo’n 7000 m², hoewel wij ook grotere in portefeuille hebben. Ook moeten er twee supermarkten zijn; een discount formule en een full-service supermarkt.’
In de binnensteden wordt de kern compacter en nemen nieuwe buitenlandse ketens de plek in van weggevallen namen. Steden van voldoende omvang (de 15–20 grootste steden) en met een historische kern bieden de meeste kansen. Voor beide categorieën, dus zowel de binnensteden als de wijkwinkelcentra, geldt dat het belangrijk is om beleving te bieden en ontmoeting mogelijk te maken, zodat de bezoeker zich ermee verbonden voelt. En door meer woningen boven de winkels te realiseren is ook waarde toe te voegen.
Niet alleen met grootschalige herontwikkeling en optimalisatie van panden wil Dela zijn portefeuille versterken, ook met actieve aan- en verkoop. Omdat Dela een van de grootste retailbeleggers is in de Nederlandse markt en een goede trackrecord heeft opgebouwd, krijgen Hendriksen en Nijenhof zo’n 80% van wat op de markt komt wel op hun bureau. ‘Als het nodig is, kunnen we snel schakelen met het coöperatiebestuur’, zegt Hendriksen. ‘We hoeven in ieder geval nooit een financieringsvoorbehoud te maken, wat een voordeel kan zijn ten opzichte van concurrenten.’
Sinds oprichting investeren in winkels
Dela Vastgoed is een dochter van de coöperatie en uitvaartverzekeraar Dela, die bijna drie miljoen leden telt. Al sinds de oprichting in 1937 van de begrafenisvereniging ‘Draagt Elkanders Lasten’, wordt geïnvesteerd in vastgoed. Aanvankelijk waren het vooral winkelpanden in Eindhoven, waar Dela van oudsher gevestigd is. Later werden ook elders in het land winkels en winkelcentra aangekocht. De retailportefeuille heeft een omvang van € 1,2 mrd. De woningportefeuille van € 121 mln – met uitzondering van circa 500 woningen boven de winkels – is onlangs verkocht aan Amvest. Dela participeert voor haar woningbeleggingen vanaf nu in het het Amvest Residential Core Fund.
Eind 2015 bestond 29% van de beleggingen van Dela uit vastgoed en 31% uit aandelen. De retailportefeuille bestaat voor 60% uit solitaire winkelpanden (totaal 202.579 m²) en voor 40% uit wijkwinkelcentra (146.766 m²). Gekoerst wordt op een verhouding van 50/50. De 16 winkelcentra hebben een wijkverzorgend karakter en liggen verspreid over het land, met uitzondering van het noorden. De individuele winkelpanden bevinden zich op A-locaties in de grotere steden, vooral in de Randstad en Brabant. Onlangs heeft Dela Vastgoed 9 winkelpanden in het centrum van Groningen gekocht.
Een belangrijke huurder is de textielketen Zeeman. Via een sale-and-lease-back transactie verwierf de vastgoedbelegger in 1999 een omvangrijke portefeuille van Zeeman. Andere grote huurders zijn Zara, H&M, Ahold en Kruidvat.
Het property management van de winkelcentra is uitbesteed aan vier verschillende partijen. Het beheer van de solitaire winkelpanden houdt Dela Vastgoed in eigen huis. Het correctief onderhoud van de panden is wel collectief uitbesteed.
Twee jaar geleden ging Frank Hendriksen aan de slag bij Dela Vastgoed. Hij vormde toen de statutaire directie samen met Pieter Loeffen, die sinds 1995 eindverantwoordelijk was voor het vastgoedbedrijf van Dela. Vorig jaar mei stapte Loeffen op. Sinds september dit jaar heeft Hendriksen Ellen Nijenhof aan zijn zijde. Zij is benoemd tot statutair directeur operations en afkomstig van CBRE (voorheen SCM). Ze heeft veel ervaring met asset en property management van winkelcentra. De financiële vrouw van Dela Vastgoed, Ellie Megens, maakt ook deel uit van het directieteam. Vanuit het bestuur van coöperatie Dela is cfro Jon van Dijk verantwoordelijk voor de beleggingen en de vastgoedorganisatie.
Dela Vastgoed bestaat uit 26 medewerkers en is gevestigd in Eindhoven. Dit kantoorpand is ook in eigendom, evenals het hoofdkantoor.
