De oprichter van de Eindhovense leegstandsbeheerder Camelot, Joost van Gestel, staat klaar om duizenden Oekraïners op te vangen, maar mag het ook? Over de oorlog, de regeldruk en de kansen op de woningmarkt
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 25 maart 2022
Joost van Gestel – de uitvinder van het wonen in kantoren, zorgcomplexen, kazernes en kloosters – heeft het in de ochtend nog ‘in de groep’ gegooid: de opvang van vluchtelingen uit de Oekraïne. Hij heeft onder de naam Camelot duizenden vluchtelingen gehuisvest in leegstaande panden. Nu maakt hij een nieuwe start met Monoma (modern nomadic living, de opvolger van Camelot), een van de vijf dochters van Mosaic World. ‘Wat je nooit moet doen, is alleen vluchtelingen bij elkaar plaatsen. Vooraf moet je goed nadenken over een goede mix tussen jong en oud, hoge en lage opleiding. Vluchtelingen zijn vaak getraumatiseerd en weten de weg niet in een land. Dan is het fijn wanneer studenten ze op weg kunnen helpen.’
Grote aantallen
Van Gestel kijkt niet op van grote aantallen. Op dit moment heeft hij ruim 9500 units in de verhuur. Onder verschillende namen zijn 250 mensen met beheer en verhuur in de weer.
Van Gestel begint er zelf over waarom de groene borden van zijn bekende merk Camelot van de gevels verdwenen zijn. ‘Ik kan iets starten, maar er zijn betere managers dan ik. Ik heb fouten gemaakt in de organisatie en de klachtafhandeling. Daarom heb ik nu iemand aangetrokken die daar veel beter in is, ceo Patrica Ghering.’
Ghering was ceo van een van de grootste facilitaire bedrijven, Facilicom België. Zij begint met Mosaic aan een nieuwe start. De uit 1993 daterende naam Camelot voldeed niet meer, volgens Van Gestel. ‘De merknaam was verbonden met traditioneel leegstandbeheer. Dat voldoet niet meer aan de wensen van de gebruikers, en daar nemen we bewust afstand van.’
Kwetsbare markt
Camelot is een van de grootste verhuurders in Nederland, maar verloor het keurmerk leegstandsbeheer na klachten van huurders, die breed uitgemeten werden in de landelijke pers. PropertyNL mist het instrumentarium om te onderzoeken in hoeverre klachten terecht waren of niet en of Camelot meer klachten had dan een gemiddelde coöperatie of andere woningverhuurder. Voorzichtig kunnen we concluderen dat de onderkant van de huurwoningenmarkt kwetsbaar is – niet alleen voor de huurder (die te maken heeft met een hoge woonquote en weinig ruimte heeft om tegenvallers bij het onderhoud op te vangen) maar ook voor de verhuurder. Organisaties voor huurdersbelangen zoals de Amsterdamse stichting !Woon mobiliseren veel huurders.
Doel van dit artikel is niet om series rechtszaken tussen huurders en verhuurders dunnetjes over te doen, maar om te kijken wat een woninghuurder kan leren. Van Gestel: ‘Bij Amsterdam Residences ging het om de vaststelling van de aanvangshuur. In 2014 was er weinig ervaring met de jaarlijkse OZB-waardering van een gedurende het jaar tot woonruimte getransformeerd kantoor. Mede daardoor ontstond er een dispuut met de gemeente over de te hanteren WOZ-waarde. De reparatiewetgeving van het kabinet, dat dit probleem onderkende, liep maar terug tot januari 2015, terwijl ons pand in november 2014 werd opgeleverd. Dat heeft er na jaren van procedures toe geleid dat die aanvangshuur met terugwerkende kracht voor 2014 lager is vastgesteld. Als woningverhuurder kan je niets met zo’n uitspraak, want je kunt niet doen alsof die huurder uit 2014 er nog steeds zit. De meeste huurders zijn na een paar jaar al weg.’
Kwaad daglicht
Van Gestel wijst ook op de risico’s van de huurcommissie. ‘De wachttijd van de helft van de 10.000 jaarlijkse zaken voor huurcommissie loopt nu op tot twee jaar. Verhuurders betalen de huurcommissie, maar hebben geen invloed op de snelheid. Er is geen democratische controle mogelijk.’
Van Gestel waarschuwt ook dat verhuurders in een kwaad daglicht staan, waardoor zij vaak geen steun krijgen voor gemaakte afspraken. Een voorbeeld? ‘We hebben de huren van ons pand met 400 studio’s op de campus van Universiteit Utrecht samen met de universiteit vastgesteld: tot 30% onder de markthuren elders in de stad, ver onder het maximum van het puntenstelsel. Daarna kregen huurders en gemeenteraadsleden een folder in de bus die meldde dat de huren veel te hoog zouden zijn. We wilden dit samen met de universiteit weerleggen, maar de universiteit gaf niet thuis: dat was het probleem van de verhuurder.’
Bekend zijn ook de problemen met de puntentelling voor de vaststelling van de huurwaarde. Van Gestel heeft zich veel problemen op de hals gehaald door het gemeubileerd verhuren van woonruimte, maar hij verdedigt dat. ‘Voor de politiek is het maandbedrag het enige dat telt, maar spaartegoeden van jongvolwassenen zijn gemiddeld lager dan € 2000. Moeten zij dan hun hele buffer in de inrichting stoppen?’
Er zijn nog meer bedreigingen voor de vrije huursector. Zo zijn tijdelijke huurcontracten verboden, maar verhuurders hebben vaak ook helemaal geen baat bij een snelle doorloop van huurders. ‘Een huurwisseling brengt kosten met zich mee en een leegstandsperiode levert geen huurpunten op. Door het vrije huursegment te beknellen, raakt een oplossing voor de woningnood verder uit het zicht. Iedereen is gebaat bij sterkere doorstroming.’
Community living
Onlangs is Monoma een overeenkomst aangegaan met Amersfoort om 129 tijdelijke woningen te realiseren en te beheren in het voormalige kantoorgebouw Het Plot in Amersfoort. Ook hier is de strategie om verschillende doelgroepen met elkaar in contact te brengen om gezamenlijk iets tot stand te brengen. Van Gestel noemt dit community living: ‘Amersfoort en Monoma werken samen om een wijk te verlevendigen. Nu wordt Het Plot nog gedomineerd door kantoren en onderwijsinstellingen, maar dit verandert de komende jaren naar een wijk met een stedelijke uitstraling, waarin wonen, werken, leren en ontspannen samenkomen.’
Zo was Camelot ook bezig met 350 appartementen in Amsterdam Sloterdijk, toen niemand daar wilde wonen en niemand erin wilde investeren. ‘Wij maakten het gebied multifunctioneel. Nu loopt iedereen ermee weg, maar bij de gemeente denkt niemand meer: wie was de katalysator van het gebied?’
Dat is ook zijn angst bij grootschalige opvang van oorlogsvluchtelingen. ‘Als we een Poolse vluchteling plaatsen, wordt dat gedoogd als hij gaat studeren. Als hij echter bij een uitzendbureau gaat werken en belasting betaalt, wordt er gezegd dat ik als verhuurder Nederlanders woningen ontneem. Als het politiek uitkomt laten ze ons nu vluchtelingen opvangen, terwijl ze ons straks verwijten dat we te weinig studentenwoningen hebben gerealiseerd.’
