Taco Ulrich van Westplan heeft er niets bij te winnen, maar toch heeft hij een goedbedoeld advies voor de politiek: huurprijsplafonds werken contra-productief voor het beschermen van de huurder. Amerikaanse onderzoeken lijken die visie te staven.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 27 oktober 2023
Taco Ulrich is partner bij Westplan Investors, investeerder in Amerikaanse huurwoningen. Hij heeft een flinke stapel onderzoeken bij zich naar de effecten van wat in de Verenigde Staten rent control heet, het maximeren van de aanvangshuur of het beperken van de huurstijging. ‘Dat is echt een essentieel verschil tussen de Amerikaanse vastgoedmarkt en de Nederlandse. In Amerika is vastgoed al veel langer een serieuze beleggingscategorie, dus zijn er veel onderzoeken en data beschikbaar, bijvoorbeeld over de impact van rent control.’
Zo bracht de National Multifamily Housing Council (NHMC), zeg maar de Nederlandse IVBN, in 2018 een geclusterde samenvatting uit van 30 empirische onderzoeken die sinds 1972 waren gedaan in verschillende Amerikaanse steden aan de oost- en westkust naar rent control en rent stabilisation. Ook in de Verenigde Staten is de betaalbaarheid van huur een onderwerp dat regelmatig op de politieke agenda staat en in tal staten en steden tot maatregelen heeft geleid.
Beperkt effect
Spoiler: de maatregelen zorgen maar beperkt voor het beoogde effect – en een betere betaalbaarheid levert wel de nodige beperkingen op. Weliswaar profiteert een deel van de mensen met lagere inkomens van huurbescherming, maar dat geldt ook voor mensen met hogere inkomens. Bovendien vermindert ‘rent control’ de mobiliteit van mensen. Die blijven langer in een bepaalde woning zitten, hoewel die soms niet meer voldoet, bijvoorbeeld na gezinsuitbreiding of door verpaupering. Ook blijkt huurbescherming te zorgen voor afname van het huuraanbod, ook in het beschermde segment, en worden de niet-beschermde huren juist hoger.
‘Coastal cities’
De NHMC is zelf de eerste die als disclaimer bij de ‘onderzoeksbundel’ vermeldt dat buitenlandse onderzoeken naar de impact van huurbescherming niet zijn meegenomen, omdat huizenmarkten en woningmarkbeleid in andere landen al te zeer afwijken. Desalniettemin zijn er volgens Ulrich tussen de Nederlandse en de Amerikaanse woningmarkt ook duidelijke overeenkomsten. ‘In Amerika is de grote vraag naar woningen en de ontwikkeling daarvan vooral in de brede schil langs de kusten te vinden. In het midwesten is de huizenmarkt al een stuk minder oververhit. Het is een patroon dat je ook in Nederland ziet. Mensen willen graag zo dicht mogelijk bij de kust wonen, in de Randstad. Eenzelfde patroon zie je ook bij hoofdsteden. Tussen de huizenprijzen in Parijs en die op het platteland van Frankrijk gaapt ook een enorme kloof.’
De populariteit van ‘coastal cities’ maakt dat ze ook vaak de plek zijn waar lokale politici zich hard maken voor huurregulering om huurders met een kleine portemonnee te beschermen tegen al te hoge markthuren. Zoals in San Francisco, waar het lokale bestuur in 1994 besloot ook kleine bestaande appartementencomplexen – vanaf 4 woningen – te gaan reguleren. Sinds 1979 gold er in deze stad al huurbescherming voor alle complexen vanaf 5 units om de bestaande voorraad huurwoningen te beschermen.
Gedrag van huurders
Diamond, McQuade en Qian deden in 2019 namens Stanford Business University een uitvoerig onderzoek naar de gevolgen van de uitbreiding van de huurbescherming van 1994, waarbij onder meer werd gekeken naar het gedrag van huurders en verhuurders en de invloed van de maatregel op de (inkomens)ongelijkheid. Op de korte en middellange termijn bleven huurders in een woning met huurbescherming respectievelijk ruim 4% en ruim 18% vaker in hun bestaande woningen dan ‘onbeschermde huurders’, waarbij dient te worden opgemerkt dat de laatste groep ook in meerderheid op de korte termijn niet verhuisde. In die zin kan worden verondersteld dat huurders door de huurbescherming daadwerkelijk langer in hun huis konden blijven wonen. Dat effect neemt echter af op de langere termijn (2000–2004), vermoedelijk omdat de woning niet meer passend is en huurders op zoek gaan naar een andere woning, vaak zonder rent control.
Verhuurders in San Francisco maakten na 1994 een vlucht naar voren, net als verhuurders in Nederland op dit moment. De onderzoekers constateren een aantal opvallende zaken: in de jaren na de invoering tot aan de laatste jaren van het eerste decennium van de huidige eeuw neemt het percentage huurders in San Francisco met 14,5% af, terwijl het aandeel eigenaren in dezelfde periode met 8,1% toeneemt. In dezelfde periode neemt het gemiddelde aantal bewoners van een perceel met woonbestemming ook af: met 6,4%, al noemen de onderzoekers dit gegeven statistisch niet-significant.
Gentrificatie
Wel van betekenis is de procentuele afname van inwoners van San Francisco die in een beschermde huurwoning wonen. Dat percentage ligt ruim 10 jaar na de uitbreiding van de huurbescherming bijna een kwart lager. Veel verhuurders besloten hun huurwoningen namelijk om te katten tot condominiums, koopappartementen. Ook werd er veelvuldig gebruik gemaakt van de mogelijkheid om huurders te bewegen hun beschermde woning te verlaten, al dan niet door een wettelijke toegestane verhuispremie aan te bieden. Als een woning vacant komt, vervalt de huurbescherming en kan deze alsnog tegen een fikse hogere markthuur verhuurd worden.
Dat huurders door huurbescherming (op middellange) termijn meer geneigd zijn om te blijven zitten, in combinatie met verhuurders die kiezen voor een andere allocatie van hun investeringen naar onbeschermde huur en koop, lijkt een ander ongewenst neveneffect te hebben: gentrificatie. De bewoners die achterblijven in woningen waarvoor nog rent control geldt, hebben doorgaans een lager inkomen dan de bewoners van de woningen die worden ‘omgekat’ tot dure appartementen. De overvraag zorgt bovendien voor flinke huurstijgingen in het onbeschermde segment, wat de stad relatief onaantrekkelijk maakt voor nieuwkomers, terwijl het de bestaande inwoners – beschermde huur en koop – begunstigt. Wel zou je het als positief kunnen opvatten dat in het geval van San Francisco bestaande inwoners gezien over alle inkomensklassen en achtergronden langer in de agglomeratie konden blijven.
Kanttekeningen
Ulrich zet zo zijn kanttekeningen bij deze upside. ‘Amerika is van oudsher een samenleving waar de woningmarkt en de arbeidsmarkt sterk met elkaar zijn verbonden. Een Amerikaan gaat wonen waar zijn werk is, terwijl we in Nederland vooral klagen over de reistijd van bij wijze van spreken Rotterdam naar Nijmegen. In die zin versterken beperkende fiscale maatregelen voor bedrijven én huurbescherming elkaar in negatieve zin in met name in de staten Californië en New York. Als een stad minder aantrekkelijk wordt voor bedrijven, wordt deze ook minder aantrekkelijk als woonstad. Het is lastig om die cirkel weer te doorbreken.’
Tegenover de steden in het noordoosten en het westen, die deels hun glans hebben verloren als vestigingslocatie, staan de steden in staten die daar net buiten liggen (bijvoorbeeld Arizona), Texas, de staten in het zuidoosten (Georgia en de Carolina’s) en Florida. Die floreren echt als locaties om te wonen én te werken. ‘In Florida is dan met name het noorden interessant’, voegt Ulrich daaraan toe. ‘In het zuiden hoef je echt niet aan te komen met huurbescherming. De inwoners zijn er een stuk allergischer voor alles wat ruikt naar het aantasten van iemands eigendom.’
Lokale vraag
Daarbovenop wordt er in Amerika hoofdzakelijk verhuurd op basis van jaarcontracten die, al dan niet met huurbescherming, verlengd kunnen worden. De huurhoogte wordt bepaald door de vraag die er in de lokale markt naar een bepaald type woning is. ‘Ja, dat betekent dat huren fors omhoog kunnen schieten, bijvoorbeeld als de economie goed draait. Maar evenzeer kun je ook voor een lagere huur dan je buurman in een complex komen te zitten, omdat er op dat moment juist meer aanbod op markt is gekomen. De mobiliteit door de korte huurcontracten remt de prijsstijging ook af.’
Lees ook: Van der Plas: 'Kiezen voor zekerheid is een dooddoener'
Voor Nederlanders, gewend aan een sterke corporatiesector, is de marktbenadering op het eerste gezicht niet heel aanlokkelijk, erkent Ulrich. Nee, er is geen WWS-puntensysteem waarmee iedere extra vierkante meter en elk keukenkastje wordt vertaald in de huurprijs. Het moet er in Nederland voor zorgen dat verhuurders geen belachelijke huren vragen voor kleine woningen met slechte voorzieningen. ‘Daar staat tegenover dat de huurwereld in Amerika al veel meer online plaatsvindt. Het beoordelen van de kwaliteit van een woning is standaard. Als het schort aan het beheer van een appartementencomplex, hoor je dat zo terug. Bewoners stemmen met hun voeten.’
Lessen
Hoewel de situatie in Amerika niet een-op-een te vertalen is naar Nederland, zijn er volgens Ulrich voor minister De Jonge en zijn opvolgers wel lessen uit te trekken om de Nederlandse huurmarkt te beteugelen. ‘In een tijd dat het steeds duurder wordt om iets te ontwikkelen, draai je ook nog de inkomstenknop terug. Feitelijk dreigt het in Nederland structureel nog nijpender te worden dan in Amerika, omdat de component grondkosten in Nederland steeds zwaarder is gaan meewegen, terwijl dat in Amerika een stuk minder is.’
Vanuit zijn rol bij Westplan zou er sprake kunnen zijn van Schadenfreude: een belegger die het hier niet meer ziet zitten steekt misschien zijn geld in Amerikaanse woningen. ‘Maar ik ben ook Nederlander. Mijn ouders wonen ook in een huis dat eigenlijk te groot is. Mijn kinderen hebben straks ook een woning nodig. Je moet nu maatregelen nemen voor de woningmarkt die doen wat ze beogen, bijvoorbeeld door huurtoeslag specifieker in te zetten voor wie echt in een sociale huurwoning moet wonen. Of door meer woningen te realiseren die horen bij een specifieke levensfase, in plaats van iedereen zijn wooncarrière in een royale eengezinswoning te willen laten starten. Het lijkt me niet meer dan logisch dat je bij het maken van beleid dat zo de kern raakt van woningontwikkeling ook kijkt naar de ervaringen elders.’
Woningen langer in portefeuille
Ook in Amerika is de dynamiek er in de woningmarkt aardig uit. Ontwikkelaars gaan nauwelijks nieuwe grote projecten aan door een combinatie van fors hogere bouwkosten en een rente die vele malen hoger ligt dan enkele jaren geleden. Westplan, dat geld investeert in woningbouw in het zuidoosten van de Verenigde Staten namens hoofdzakelijk Nederlandse vermogende particulieren, ondernemers en family offices, heeft daarom de afgelopen 18 maanden geen nieuwe projecten meer in ontwikkeling genomen. ‘Ik schat dat ook in de Verenigde Staten de bouwkosten zo’n 40% hoger liggen dan in 2021’, vertelt Taco Ulrich. ‘De stijging van de rente is echt ongekend. Die is hier nog harder opgelopen dan in Europa.’
Het bedrijfsmodel van Westplan is sinds de oprichting in 1994 steevast een drietrapsraket: bouwen, vullen en verkopen. Met het hele traject is doorgaans maximaal 3–4 jaar gemoeid. Ulrich: ‘Daarbij is de gedachte dat de waarde op basis van de huurinkomsten hoger is dan de stichtingskosten. Omdat het in de huidige markt lastiger is om grote projecten tegen goede prijzen te verkopen, houden we de woningen nu langer zelf in portefeuille. Op dit moment gaat het om een kleine 300 woningen en volgend jaar komen daar een kleine 800 woningen bij. Dan worden een paar projecten opgeleverd die we nu nog in ontwikkeling hebben. De woningen zitten onze investeerders niet in de weg, er is een huurstroom en de markt trekt vanzelf weer een keer aan.’
In Nederland is Westplan Investors gevestigd in Valkenburg (Zuid-Holland). Daar werken 5 mensen. De vestiging die de ontwikkelingen managet, is gevestigd in Atlanta (GA). Daar werken 11 medewerkers.
