Huurwoningen in Noord-Holland hebben meer te lijden gehad van leegstand tijdens de coronapandemie dan in andere provincies. Dit blijkt uit onderzoek van Mats Bartels, één van deelnemers aan de scriptieprijs van Capital Value.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 22 april 2022
Bartels, acquisitiemanager bij Rockfield Real Estate, rondde recent zijn master Finance & Real Estate af. Voor zijn afstudeerscripitie deed hij onderzoek naar de impact van corona en algemene trends op leegstand van huurwoningen
Gemeenten met veel expats
Bartels constateert dat Covid-19 het breekpunt is in de leegstandstrend. Voor de uitbraak van de pandemie nam de leegstand af daarna sterkt toe. Met name gemeenten met een hoge ratio aan expats (>4%) zagen een forse toename van de leegstand terwijl gemeenten met weinig buitenlandse werknemers deze trendbreuk niet zagen. Met name de provincie Noord-Holland, met Amsterdam doorgaans als magneet voor expats, zag tijdens de pandemie een oploop van de leegstaand.
De toename van de leegstand trof hoofzakelijk woningen met huren hoger € 1.500, terwijl goedkopere woningen die toename niet zagen, al gold ook voor corona dat dure woningen vaker leeg staan.
Leegstand bij appartementen
Kijkend naar de typologie nam alleen de leegstand voor appartementen flink toe terwijl deze juist bij eengezinswoningen bleef afnemen. Dit fenomeen was zowel zichtbaar in sterk verstedelijkte als in minder verstedelijkte gebieden. Anders dan bij koopwoningen was er in het huursegment in brede zin geen toegenomen vraag naar ‘landelijke woningen’.
Bevindingen uit het onderzoek:
- Tijdens een pandemie (ceteris paribus) hebben meergezinshuurwoningen (appartementen) een 20,27% grotere kans op leegstand dan eengezinshuurwoningen.
- Units gelegen in gemeenten met een hoog niveau van expats hebben een grotere kans op leegstand van 21,88%
- Hoewel huurwoningen tijdens Covid-19 een grotere kans op leegstand hebben in meer verstedelijkte gebieden is deze correlatie niet causaal wanneer gecontroleerd door andere variabelen. Of een eenheid meergezins is of niet en of het zich in een gebied bevindt met veel expats is meer verklarend.
- Een hoog percentage internationale studenten tegenover aan Nederlandse studenten in een gemeente vergroot de kans de op leegstand.
- Tijdens de pandemie hadden units met een huur boven de € 1.500 een verhoogde kans op leegstand, maar er is geen verband als er andere variabelen in het spel zijn. Het percentage expats in het gebied en of meergezins- of eengezinswoningen zijn, is relevanter.
- De beloopbaarheidsscore van een unit heeft geen invloed op kans op leegstand.
- Hoewel een grotere woning een lagere kans op leegstand heeft, neemt het belang van grootte af. Door het huurniveau constant te houden, geven huurders minder om de grootte en Covid-19 heeft deze trend niet veranderd.
- De mate van verstedelijking heeft geen invloed op de mate van toegenomen leegstand bij appartementen. Dit effect laat zich zowel in meer als minder verstedelijkte gebieden zien.
- Of een gemeente veel zzp’ers telt is, niet van invloed op de leegstand van woningen tijdens een pandemie.
- Een daling van de werkgelegenheid in de exportsectoren van een gemeente leidt niet tot een grotere leegstand van huurwoningen.
Aan de scriptieprijs van Capital Value nemen vier (oud-)studenten deel. De prijs wordt op 5 april uitgereikt. De winnaar wint twee tickets naar New York City.
