In aanloop naar het debat over de huurbevriezing woensdag, waarschuwt woonminister Mona Keijzer de coalitie dat deze maatregel niet alleen de bouw van sociale huurwoningen treft.
Woningcorporaties gaven eerder al aan, dat een verbod op huurverhoging in 2025 en 2026 een aanslag betekent op hun investeringsruimte. Volgens brancheorganisatie voor woningcorporaties Aedes betekent het concreet dat in totaal 185.000 woningen niet kunnen worden gebouwd. Minister Keijzer meldt nu in een dilemmanotitie aan het kabinet dat nog eens 70.000 woningen in de sectoren middenhuur, vrije sector-huur en koop niet gerealiseerd kunnen worden. Als de financiële middelen opdrogen, moeten woningcorporaties zich mogelijk uit gemengde projecten terugtrekken.
‘Die projecten komen in de knel omdat een deel ervan -de sociale huur- wegvalt en daardoor mogelijk het hele project omvalt’, schrijft Keijzer. ‘Hierbij wordt verondersteld dat voor ruwweg 170 duizend woningen in gemengde projecten wél tijdig een oplossing wordt gevonden en het gemengde project tijdig wordt aangepast – mogelijk blijkt dat niet voor al deze projecten haalbaar en wordt de impact op de woningbouw groter.’
€ 35 miljard niet meer haalbaar
De huurbevriezing leidt volgens Keijzer tot structureel lagere huurinkomsten voor woningcorporaties, oplopend tot € 1,5 mrd in 2030. ‘Normaliter zouden corporaties dat geld kunnen aanwenden om de rentelasten op nieuwe leningen te betalen. De gemiste huurinkomsten hebben daardoor een hefboomeffect: iedere euro minder huur leidt tot circa € 32 minder investeringscapaciteit. De huurbevriezing leidt ertoe dat € 35 mrd van de investeringsopgave van € 110 mrd die op de Woontop met corporaties is afgesproken niet meer haalbaar is’.
Afschaffen vennootschapsbelasting
Keijzer ziet ter compensatie weinig in het verstrekken van subsidies aan woningcorporaties voor verduurzaming en nieuwbouw. Subsidies spekken volgens de minister de kas niet, waardoor de leencapaciteit niet toeneemt. Om werkelijk effect te hebben op korte termijn, zouden subsidies omvangrijk moeten zijn, maar dat is een kostbare aangelegenheid. Ze verwacht meer van een verlaging van de vennootschapsbelasting (vpb). ‘Een verlaging van de vpb verbetert de operationele kasstroom van corporaties direct en vergroot daarmee ook direct de investeringscapaciteit’.
Een uitzondering van de vpb-plicht moet wel met de Europese Commissie worden afgestemd, aangezien het om staatssteun gaat. Daarnaast moet de fiscus een splitsing tussen DAEB (Diensten van algemeen economisch belang), waaronder de kerntaken van woningcorporaties vallen, en niet-DAEB tot stand brengen. Met volledige afschaffing van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties komt het financiële tekort op € 8,1 mrd, stelt Keijzer. ‘Hiermee wordt het tekort van € 35,3 mrd als gevolg van de huurbevriezing en incidentele compensatie fors ingelopen. Toch blijft het tekort hoger dan de €5 ,3 mrd van vóór de huurbevriezing’.
Gerelateerde artikelen:
