Redevco heeft een track record op het gebied van duurzaamheid, maar wil nieuwe stappen zetten op weg naar een CO2-neutraal 2040, met forse ambities voor de portefeuille. Een gesprek over de groene verandering van Redevco met Clemens Brenninkmeijer.
Clemens Brenninkmeijer, directeur sustainability van Redevco, is net terug van een commissarissencursus in de VS. Bij Redevco en de familie Brenninkmeijer is ‘education permanente’ stelregel. Kennis van de werking van Amerikaanse corporate governance lijkt echter niet direct bij Redevco te passen, of overweegt de Europese vastgoedbelegger soms een oversteek? ‘Nee, onze strategie is gericht op de duurzame ontwikkeling van steden in Europa, een missie die we vanuit Cofra Holding uitdragen. (Cofra is de Zwitserse holding waarin de belangen van de oorspronkelijke C&A-familie Brenninkmeijer zijn ondergebracht, red.) We willen onze krachten ten goede laten komen aan de maatschappij. Tegelijk willen we impact hebben op de markten waarop we actief zijn. Voor een grote markt als die van de VS zijn we nu nog een te beperkte speler. Zo’n cursus moet je meer zien als professionele zelfontwikkeling in het kader van mijn andere taken binnen het familiebedrijf. Misschien kan ik daarmee ooit een bijdrage leveren aan de familieonderneming, of zelfs later in mijn carrière bij andere bedrijven, maar laten we het vooral over Redevco hebben.’
Redevco was 15 jaar geleden een van de eerste bedrijven met een duurzaamheidsverslag. De 16e editie staat op het punt om gepubliceerd te worden. Hoe kwam Redevco op het idee om zichzelf zoiets op te leggen, terwijl daarop destijds – heel anders dan nu – geen enkele druk van de buitenwereld werd uitgeoefend?
‘We hebben als Redevco altijd de behoefte gevoeld om de buitenwereld te laten zien wat we deden en vooral hoe. Dat was niet vanzelfsprekend, want Redevco en de familieonderneming Cofra verstrekken geen financiële jaarverslagen. De toenmalige chief investment officer, Jaap Gillis (in zijn vrije tijd voorzitter van Dutch Green Building Council, red.), heeft toen geijverd voor een duurzaamheidsverslag. Ook is vanaf die tijd gewerkt aan het meetbaar maken van het energieverbruik en de CO2-uitstoot van onze activiteiten en aan een Breeam-certificering van de vastgoedportefeuille.’
Een van de jaarverslagen pakte wat minder uit, omdat in het verslagjaar alle personeelsleden vanwege een jubileum naar Portugal waren gevlogen.
‘Bij verslaglegging gaat het ons steeds om de vraag: wat doe je zelf en wat doe je met de portefeuille? Het zal duidelijk zijn dat de aanpak van de portefeuille veel meer impact heeft dan wat de nu circa 260 personeelsleden van Redevco doen. Maar zo’n jaarverslag laat wel de keuzes zien. Was het, in de context van de milieu-impact die deze trip had, het waard om zo’n belangrijke mijlpaal in Redevco’s bestaan met alle medewerkers te vieren om hen te bedanken voor hun bijdrage? Ik denk het wel. Dat neemt niet weg dat we ons bewust zijn van de effecten van vliegreizen, lease-auto’s en de CO2-uitstoot van onze eigen kantoorruimte.’
Redevco is gevestigd in de rond de eeuwwisseling herontwikkelde Renault-garage tegenover het Amstel Station. Wat kun je als huurder doen om dit gebouw verder te verduurzamen?
‘We hebben in overleg met de eigenaar zo’n 250 zonnepanelen en 12 laadpalen geplaatst. Verder hebben we zuinige LED-verlichting geïnstalleerd, maar andere, structureel duurzamere oplossingen blijven de verantwoordelijkheid van de verhuurder.’
Redevco heeft er in 2010 voor gekozen om het beleggingsbeleid te richten op grotere steden, op basis van het ‘city attractiveness’-model met 825 steden. Was dat een financiële overweging of zat daarbij ook een duurzaamheidsgedachte?
‘In de periode vanaf 2011 hebben we er heel bewust voor gekozen om ons te concentreren op grotere steden in Europa. We keken naar de concurrentiepositie van steden, die een steeds belangrijkere motor zijn voor ontwikkeling en bedrijvigheid. Uit het onderzoek bleek een relatie met de schaal. Daar kwam bij de lagere risico/rendementsverhouding voor vastgoed in grotere steden vanuit beleggingsperspectief, evenals de efficiëntie om pan-Europees in minder steden het vastgoed te moeten beheren. Als je naar heel veel kleinere steden moet reizen voor telkens één pand, dan is dat vanuit duurzaamheidsperspectief minder efficiënt dan meerdere panden beheren in een grotere stad.’
In 2015 nam Redevco een sprong door ook te beleggen voor derden. Daarmee verviel het familiekarakter van Redevco, nadat al eerder de focus op winkels werd verlaten. Staan nieuwe toetreders ook te trappelen om mee te doen met de duurzaamheidsambities?
‘Het is niet aan ons om uitspraken te doen over ambities van anderen. Dat zullen ze zelf moeten vertellen. Bij ons is het nooit zo dat we onze joint-venture partners iets opleggen. We proberen onze partners en klanten te overtuigen: ‘we walk and talk’. Soms zijn we scherper en ambitieuzer met onze doelstellingen, maar we zien inmiddels dat ook anderen aangeven dat het sneller moet en kan. Dat is heel prettig.’
Redevco werkt onder meer samen met PGGM (Urban Retail Ventures), Federated Hermes, Ares Management en Swiss Finance & Property Group. Wie van hen is de koploper op het gebied van duurzaamheid?
Lachend: ‘Dat is aan anderen om te beoordelen.’
Er zouden in samenwerking met huurders grote stappen gezet kunnen worden op het gebied van duurzaamheid; de vraag is alleen: gebeurt het ook?
‘Zeker is dat er met name in de retail grote verschillen zijn in de mate waarin huurders prioriteit geven aan verduurzaming, en als ze dat al doen: waar ze hun aandacht aan schenken. Als hoofd duurzaamheid probeer ik met onderzoeken te wijzen op huurdersprofijt. Dat is best lastig, want om tot een goed onderzoek te komen moet iedereen meewerken. Dat lukt niet als er sprake is van wantrouwen tussen huurder en verhuurder. We moeten het vertrouwen winnen dat het profijt van de maatregelen op een evenwichtige manier tot een win–win situatie kan leiden. Daarin verschillen de markten in Europa. In sommige markten is het gewoon dat omzetcijfers en bijvoorbeeld energieverbruik gedeeld worden met de verhuurder, maar in andere markten is dat minder evident. Ik denk dat de wetgeving die er nu zit aan te komen (CSRD, red.) positief zal uitpakken voor het aangaan van verbeterprojecten op het gebied van duurzaamheid. De gestegen energielasten laten eveneens het besef groeien dat ook huurders in actie moeten komen.’
We hebben het duurzaamheidsverslag besproken. Wat voor concrete stappen zet Redevco nog meer?
‘We hebben met Mission 2040 een plan opgesteld om CO2-neutraal te worden met criteria die zijn ontwikkeld door de World Green Building Council. We voeren nu het management van zo’n 300 assets in elf landen. De grootste stappen kunnen we zetten tijdens de herontwikkeling van panden. We hebben te allen tijde 15–20 panden in een ontwikkelproces – van feasibility tot in uitvoering – waarbij verduurzaming op weg naar 2040 centraal staat. We willen echter veel verder gaan dan Crrem-targets op energie-efficiëntie, CO2-uitstoot en certificering met Breeam alleen. We proberen nu steeds bewuster aandacht te schenken aan sociale impact en aan de impact van onze herontwikkelingen op biodiversiteit en natuur. Met andere woorden, niet alleen scoren op de E van environmental, maar ook de S van social en G van governance.’
Wat betekent dit nieuwe beleid voor de toekomst van Redevco? Vroeger was het de Europese vastgoedtak van een familiebedrijf met sterke roots in de retail.
‘We zullen steeds moeten veranderen. Nu zijn onze ‘concullega’s’ geen familiebedrijven, maar grote institutionele beleggers zoals CBRE IM en Patrizia. In Nederland zijn het partijen zoals ASR, Bouwinvest en Achmea Real Estate.’
Redevco heeft € 8,6 mrd assets under management. Dat is voldoende om de nummer één te worden bij de PropertyNL Top met private beleggers, maar in de lijst met institutionele beleggers van PropertyEU betekent dat slechts een plaats in de achterhoede van de Top-100.
‘De ambitie van Redevco is de komende zes jaar flink te groeien. Niet alleen met retail en mixed-use vastgoed – waar we van oudsher bekend om staan – maar ook met residentiele projecten. Daarbij is een verdubbeling van de portefeuille wniet uitgesloten, en zou deze groei bijdragen aan een duurzaam professioneel beheer. We zien in Europa voldoende ruimte op de markt.’
Soms zeggen projecten meer dan woorden. Kunt u drie favorieten noemen?
‘Gezien de Nederlandse focus van dit blad laten we de markt graag zien wat we bedoelen met projecten die bijdragen om steden duurzamer en leefbaarder te maken, en deze doen we ook samen met partners: de Baan Tower in Rotterdam met Red Company, de Porseleinen Toren in Delft met Synchroon en de Hollandse Meesters in Amstelveen met AM.’
Profiel Clemens Brenninkmeijer
Clemens Brenninkmeijer is een telg van de C&A-familie. Het hoofdkantoor van de familieonderneming stond vroeger enkele honderden meters verwijderd van het huidige hoofdkantoor van Redevco in Amsterdam.
In de loop der tijd is het hoofdkantoor verhuisd naar Zwitserland, waar het werkt onder de naam Cofra. De vastgoedtak Redevco is in 1999 opgericht in Amsterdam en heeft inmiddels circa € 8,6 mrd aan vastgoed onder management. Brenninkmeijer is sinds 2001 actief bij Redevco. Hij werkte in het Verenigd Koninkrijk in de turbulente periode dat C&A uit het VK vertrok en Redevco het vastgoed weer snel moest verhuren. Daarna werkte hij in België en in Turkije, waar Redevco als een van de eerste partijen grootschalig actief was als belegger in winkelcentra en ook – toen het tij keerde – als een van de eerste verkocht. In 2010 werd Brenninkmeijer country manager van Redevco in Nederland en in 2019 werd hij aangesteld als directeur sustainability.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 19 april 2024
Gerelateerde artikelen:
