Het is pijnlijk zichtbaar dat de economie uit het lood staat. Beleggers hebben meer geld dan ooit, maar bewoners staan in de kou, terwijl banken een steeds dikkere jas krijgen
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 25 oktober 2019
Institutionele beleggers willen dolgraag hun aandeel in vastgoed vergroten, vooral in woningen, blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL. Er is meer spaargeld dan ooit, maar ook veel logistieke projecten zijn niet te financieren. Zijn de woningen of de distributiecentra eenmaal wel gefinancierd, dan staan beleggers in de rij om ze te kopen. Een raadsel.
Uitzonderlijke spaarzin
Nederland zit op het gebied van economische groei in de voorhoede in Europa (1,6%), ook al zakt het iets. Ook alle schermutselingen tussen Trump en China hebben wat negatieve effecten, maar toch stijgt de wereldeconomie dit jaar met 3%, allesbehalve zorgelijk. Nederland leeft zelfs in weelde, want er is een overschot op de betalingsbalans van 8,7% van het bruto binnenlands product. Het IMF ziet zelfs nog meer (9,6%). Deze cijfers reflecteren de uitzonderlijke spaarzin van Nederland. Vanuit internationaal perspectief is het goed wanneer Nederland (en mindere mate Duitsland) die spaarzin aanpakt.
Wanneer je echter twee economen in een hok zet, heb je twee visies, zeker als er daar één van De Nederlandsche Bank bij zit. DNB zit namelijk de banken op hielen om te voorkomen dat zij meer lenen dan goed voor ze is. Die banken zorgen er vervolgens lijdzaam voor dat zij het kansrijke studentenkoppel geen hypotheek verstrekken en de ondernemende ontwikkelaar in de kou laten staan. De reden is dat DNB in het Europese klasje vaak een standje krijgt vanwege de Nederlandse hypotheekschuld van € 700 mrd. Dat is 91% van het nationaal inkomen tegen een Europees gemiddelde van 55%. Dat klinkt zorgelijk, maar een hypotheek is eigenlijk alleen vervelend als je de rente en aflossing niet kunt opbrengen. Dat is in veel landen een probleem, maar in Nederland niet. Door onze berg pensioenbesparingen en het sociale vangnet moet je wel in een hele zware vechtscheiding belanden om je rente niet te kunnen voldoen.
Alles beter dan obligaties
DNB beschikt over een ongelooflijke berg data, dus die weet precies wat de grootste crisis sinds de jaren ’30 vanaf 2008 heeft gekost. De huizenprijzen daalden gemiddeld 20%, maar de banken hebben maar € 1 mrd op hun gezamenlijke hypothekenportefeuille hoeven af te schrijven. Dat is maar 0,2% op de hypothekenportefeuille. Geen wonder dat alle beleggers graag woningen willen hebben. Het risico is te verwaarlozen. Het rendement op investeringen in woningen is ook erg laag, maar als er iets is waar institutionele beleggers aan gewend zijn geraakt, dan is het dat het wel. Zelfs investeren in sociale woningen is geen taboe meer. Alles beter dan obligaties in deze tijden van negatieve rentes. Kortom: bouwen, bouwen en bouwen.
Maar dan komt het. DNB eiste onlangs dat banken ineens € 3 mrd extra risicokapitaal aanhouden voor hun hypothekenportefeuille. Dat is drie keer zo veel aan buffer als de hele crisis banken gekost heeft. Dat lijkt prudent, maar is contraproductief voor de samenleving, die noodzakelijke producten zoals woningen en bedrijfshuisvesting wil realiseren. Elke euro risicokapitaal kost de bank moeite en rendement. Door de moeite om kapitaal aan te trekken, lenen banken moeilijker uit. In plaats van ruim baan voor de ontwikkeling van vastgoed, krijgen goede plannen het deksel op de neus. Het heeft ook effect op het rendement, want de extra kosten die banken moeten maken om die miljarden aan te houden, berekenen ze door aan consumenten en bedrijven.
DNB-president Klaas Knot sprak trots over een ‘dikke jas voor banken, voor als op de huizenmarkt een gure wind zou opsteken’, maar door de dikke jas staan de andere spelers nu in de kou. DNB loopt als een mak schaap achter het Europees Comité voor Systeemrisico’s (ECSR) aan, dat geen boodschap heeft aan de specifieke Nederlandse situatie met de grote spaarquote bij institutionele beleggers. Nu zitten die beleggers niet stil. De verzekeraars en pensioenfondsen storten zich op de markt voor hypotheken. In het afgelopen jaar was hun aandeel 28%, tegen 11% bij het begin van de crisis in 2006.
Toch zijn dit druppels op een gloeiende plaat. Nederlanders moeten om de dekkingsgraad van hun pensioenen op peil te houden steeds meer afdragen, ze moeten steeds meer sparen om een huis te kopen en als zij kunnen kopen, moeten ze de risico-opslag van banken betalen. Dat proces kun je alleen doorbreken door huizen onderdeel te maken van pensioenen, want het is zeker dat nu nog meer sparen geen warme jas oplevert.
Gerelateerde artikelen:
